משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל מטרה המיועדת לאוכלוסייה המבוגרת, והיא מאפשרת לשעבד את הנכס בתמורה לכסף. ניתן להשתמש בה לצורך סילוק חובות, צרכים רפואיים, סיוע לילדים או שמירה על איכות ורמת חיים. בכתבה זו נענה על מגוון שאלות בנושא, כולל נושא הריבית, יתרונות וחסרונות שלה, מה ההבדל בינה לבין הלוואה רגילה? ועל מה כדאי לשים לב לפני?
תוכן עניינים
מה זה משכנתא הפוכה?
אם שאלתם את עצמכם מה זה משכנתא הפוכה, חשוב שתדעו כי מדובר בהלוואה המיועדת לבני גיל הזהב, והיא נועדה לאפשר לקשישים בגילאי 60 ומעלה לקבל לידיהם סכומי כסף נזילים באמצעות שעבוד הנכס הנדל"ני שבבעלותם. מדובר בפתרון מימון המוצע ע"י חברות ביטוח וחברות מימון חוץ בנקאיות, אשר הפך לפופולרי בישראל בשנים האחרונות. במדינת ישראל ישנן אופציות שונות להלוואות שניתן לקחת מהבנק כדי לממן דבר מה בחיינו, וזוהי האופציות הפחות מוכרות. למעשה, היא מיועדת למי שיש לו נכס אך זקוק לסכום חודשי שיועבר לחשבון שלו, ובמטרה שהבנק או החברה המלווה תהייה מוכנה לעשות זאת, עליו למשכן את הנכס.
משכון הנכס נעשה בכל מקרה באמצעות לקיחת משכנתא. אז מדוע כדאי לעשות זאת דווקא באמצעות משכנתא הפוכה? בתמצית, הלוואה מסוג זה מאפשרת להשיג די מהר (גם בבת אחת), סכום כסף גדול יחסית. כמו כן, אין צורך להחזיר הלוואה כל עוד הלווה גר בנכס המשועבד! אלו היתרונות העיקריים המושכים את תשומת ליבם של רבים.
משכנתא הפוכה יכולה להתאים להרבה אנשים, בין אם יש להם יורשים ובין אם לא, לכן, אם גם אתם זקוקים לסכום חודשי קבוע, כדאי שתחשבו על האפשרות הזאת. יש יועצי משכנתאות שיוכלו לדון באפשרות הזאת, וכך תוכלו לגלות שלא רק הבנקים הגדולים יכולים לתת לכם את הפתרון הזה, אלא גם חברות שונות העוסקות בתחום, כך שהבחירה ממי לקחת הלוואה היא יחסית גדולה.
מי יכול להתחיל בתהליך משכנתא הפוכה?
נכון להיום, בניגוד להלוואה רגילה הניתנת לצעירים, משכנתא הפוכה אפשרית רק עבור בני ובנות 60 ומעלה. מיותר לציין כי אנשים אלו צריכים להיות בעלי נכס מגורים. בנוסף, מטבע הדברים, בעלי חובות או עיקולים אינם יכולים לקחת הלוואה זו. בעלי נכסים רבים מגיעים לגיל פנסיה, ולמרות שיש ברשותם נכס המקנה להם ביטחון כלכלי, הם אינם בהכרח מתרגמים אותו לכסף, ולכן הרעיון הוא לסייע להם בכך.
באירועים מסוימים כמו חתונת בת, בן או נכדים, או כל הוצאה כבדה אחרת, בעלי הנכס זקוקים לסכום כסף נזיל שהבית בתצורתו הנוכחית לא יכול לאפשר. מי נותן משכנתא הפוכה? התשובה מאוד פשוטה: כל גוף פיננסי שעוסק בהלוואות רגילות או בנושא מיחזור משכנתא, כלומר כל הבנקים או חברות הביטוח.
משכנתא הפוכה לצעירים – איך זה קשור?
כפי שאמרנו קודם לכן, אין דבר כזה משכנתא הפוכה לצעירים, והיא אפשרית רק עבור בני 60 ומעלה. אז איך בכל זאת זה קשור? עליית מחירי הדיור מערימה קשיים רבים על זוגות צעירים, המתקשים לחסוך הון עצמי דרוש לשם נטילת הלוואה כתוצאה מכך, צעירים רבים פונים להוריהם בבקשת עזרה, אך בני הגיל השלישי הזקוקים לכסף נזיל, פעמים רבות נתקלים בסירוב לקבלת הלוואות מצד הבנקים עקב חוסר בהכנסה יציבה או נמוכה. במקרים כאלו, פתרון זה יכול להיות מצוין עבורם.
ההשפעה של משכנתא הפוכה על היורשים
השפעת משכנתא הפוכה על היורשים היא נושא חשוב שיש לקחת בחשבון בעת שקילת אפשרות זו. בעוד שמשכנתא הפוכה יכולה לספק לקשישים הכנסה נוספת ולשפר את איכות חייהם, היא עשויה להשפיע משמעותית על הירושה שיקבלו הילדים או היורשים האחרים. חשוב להבין את ההשלכות ארוכות הטווח של החלטה זו, כולל השפעתה על ערך הנכס, אפשרויות הפירעון העומדות בפני היורשים, והזמן שיעמוד לרשותם לקבל החלטות לאחר פטירת ההורה.
הטבלה הבאה מסכמת את השיקולים העיקריים שיורשים צריכים לקחת בחשבון:
| שיקול | השפעה על היורשים |
|---|---|
| ערך הירושה | יקטן בגובה ההלוואה והריבית |
| אפשרויות פירעון | מכירת הנכס או החזר ההלוואה מכספי היורשים |
| זמן להחלטה | בדרך כלל 6-12 חודשים לאחר פטירת האדם |
| שמירת הנכס | אפשרית אם היורשים מסוגלים לפרוע את ההלוואה |
| מידע ושקיפות | חשיבות לעדכון היורשים מראש על לקיחת ההלוואה |
מה ההבדל בין משכנתא הפוכה לבין הלוואה?
ההבדל בין השניים מאוד משמעותי: בעוד שהלוואה בדרך כלל כרוכה בחוזה החזרים חודשיים, המהווים מטרד כלכלי ונפשי גדול, משכנתא הפוכה אינה כזו. הרעיון הוא שהחזר הכספים נלקחים בתמורה למשכנתא ההפוכה יכולים להיות מוחזרים באמצעות מכירת הנכס בעתיד, ולכן הגוף שנותן את ההלוואה אינו דואג לנושא הכיסוי במקרה שהכסף לא מוחזר.
משכנתא הפוכה תנאים:
קיימים מספר היבטים אליהם צריך לשים לב לפני שלוקחים משכנתא הפוכה:
אחוזי התשלום החודשי
לפי המקובל, משכנתא הפוכה ניתנת לנכסים ששווים לפחות 400,000 שקלים או יותר, והאחוז שהבנקים מממנים מתוך שווי הנכס יכול לנוע בין 10% לבין 50%, כאשר כל מקרה לגופו. כמו בכל הסוגיפ, גם בתוך זו ההסכמים הראשוניים לביצוע העסקה הם בדיקת שמאי לביצוע הערכת שווי. לאחר מכן, עוברים לשיחה על הנושא הכספי מול הצד השני.
אחד הדברים החשובים ביותר שצריך להבין היא העובדה שבסוף הנכס יהיה שייך לבנק, כלומר, ביום פטירת המקבל או ביום שהוא יעבור לגור בדיור מוגן, הנכס יימכר והבנק יקבל מתוך כספי המכירה את הסכום ההלוואה. אם יישאר עוד הפרש יקבלו אותו היורשים, ואין ספק שחשוב להיות מודעים לכל הפרטים האלה, ולכן מומלץ להתייעץ עם גרוסמן ייעוץ פיננסי.
מה צריך בשביל לקבל משכנתא הפוכה
ממש כמו שיש תנאים לקבלת משכנתא כאשר רוצים לקחת הלוואה רגילה, כך הם קיימים גם בשביל משכנתא הפוכה. אומנם לא מדובר בהחזר שצריך לקבוע את גובהה, אך ישנם היבטים אחרים שיש לעמוד בהם במטרה לקבל כסף לו אתם זקוקים. ראשית, ניתן לראות שהלוואה כזאת אומנם יכולה להינתן למי שדורש אותה ויש לו חוב על הבית, אך הכספים שלה ילכו תחילה למימון החוב.
בנוסף, כדי לקבל הלוואה כזו, הנכס צריך להיות רשום בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. חשוב להבין שאנשים מתחת לגיל 60 אינם יוכלו לקבל משכנתא הפוכה, כיוון שהבנק עושה את חישובי הכדאיות שלו במטרה לתת לכם הלוואה הנכונה מבחינתו לאורך שנים.
שינוי המשכנתא
לפי צחי גרוסמן, אם לקחתם הלוואה מסוג כזה ואתם רוצים להגדיל את התשלום החודשי שאתם מקבלים, זה בהחלט אפשרי, אך מובן שצריך לבדוק דברים לעומקם. ייתכן מצב בו גיליתם שערך הנכס שלכם עלה, ואין ספק שלא כדאי לוותר על כך. מוטב לבדוק אותה בכל שנה מחדש כדי לראות שהיא עדיין מתאימה לכם, ובנוסף, בכל נקודה שתירצו, תוכלו להחזיר חוב.
חסרונות משכנתא הפוכה
קיימות חסרונות להלוואה זו ביחס להלוואות אחרות:
חייב לבצע תכנון פיננסי יסודי: היא אינה מתאימה לכל אחד.
לקיחת ההלוואה מצריכה פעמים רבות אנשי מקצוע: בין אנשי המקצוע ניתן למצוא עורכי דין, מתכנן כלכלי, יועצים ועוד.
למרות חסרונות אלו, ההלוואה יכולה להוות פתרון לצרכים מסויימים ולכן יש לבחון אלטרנטיבות ולדעת בדיוק למה אתם נכנסים. רצוי לעשות זאת באמצעות יועץ.
יתרונות משכנתא הפוכה
במדינת ישראל רבים נרתעים מעצם המחשבה על שעבוד הנכס. מדובר בסוף בבית שעבדתם מאוד קשה כדי לרכוש אותו. אולם חשוב להבין כי יש הרבה יתרונות ההופכים את הבחירה לטובה עבור משקי בית רבים.
- ריבית נמוכה: ריבית משכנתא תהיה נמוכה יחסית להלוואות ממקומות אחרים. הדבר נכון על אחת כמה וכמה כאשר אנו מדברים על הלוואות לבני הגיל השלישי. הסיבה לכך היא, שכאשר הגופים הפיננסיים מתלבטים האם לאשר, הם עלולים לפסול את האפשרות כיוון שמדובר באנשים מבוגרים שלרוב אינם עובדים, כך שלא יהיה להם מאיפה להחזיר. לכן, האפשרות הזו יכולה להיות המשתלמת ביותר מבחינה כלכלית לבני הגיל השלישי.
- אם אתם רוצים לעזור לילדים, זו יכולה להיות הזדמנות עבורכם: רבים פוחדים מסוג מהלוואה בגלל חשש משיעבוד הבית אשר מותיר את הילדים והנכדים ללא ירושה. גם אנחנו מבינים שקיים צורך הטבעי של כל אחד מאיתנו לדאוג לעתיד ילדינו ונכדינו. היתרון המרכזי הוא בכך שזו יכולה להיות דווקא הזדמנות לעזור לילדים. במקרה בו הילדים מעוניינים ברכישת דירה, בשוק הדירות של ישראל, שהופך יקר מיום ליום, ניתן לסייע להם בגיוס הון עצמי באמצעות משכנתא הפוכה. יכול להיות שהילדים מעוניינים לרכוש נכס במיקום בו התשואה לערך הבית תהיה גדולה יותר מהתשואה על הנכס שנמצא כבר ברשותכם. כך שלעיתים, הלוואה זו יכולה להיות הזדמנות עסקית לכל דבר. כאן רצוי להיות מוכנים מראש ולדעת כמה הון עצמי צריך למשכנתא.
חסרונות מול יתרונות של משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי מורכב המציע פתרון ייחודי לבעלי בתים מבוגרים המחפשים דרכים להגדיל את הכנסתם. בעוד שהיא מציעה יתרונות משמעותיים, כמו הכנסה נוספת ללא צורך בהחזרים חודשיים, היא גם מלווה בשיקולים ואתגרים שחשוב להבין לעומק. ההחלטה לקחת משכנתא הפוכה דורשת בחינה מעמיקה של המצב האישי, הצרכים הפיננסיים ארוכי הטווח, והשפעתה על המשפחה והיורשים. כדי לסייע בקבלת החלטה מושכלת, הטבלה הבאה מציגה את היתרונות והחסרונות העיקריים של משכנתא הפוכה:
| יתרונות | חסרונות | הסבר |
|---|---|---|
| הכנסה נוספת ללא החזרים חודשיים | הקטנת ערך הירושה לילדים | הלווה מקבל כסף מבלי לשלם החזרים, אך הסכום המצטבר מפחית את ערך הנכס שיישאר ליורשים |
| אפשרות להישאר בבית | עלויות עסקה (שמאות, ביטוח, אגרות) | הלווה יכול להמשיך לגור בביתו, אך יש לקחת בחשבון עלויות נלוות לעסקה |
| שימוש בכסף לכל מטרה | ריבית מצטברת לאורך זמן | גמישות בשימוש בכספים, אך החוב גדל עם הזמן בשל הריבית המצטברת |
| אין צורך בהוכחת יכולת החזר | מורכבות בהבנת תנאי ההלוואה | קל יותר לקבל את ההלוואה, אך חשוב להבין היטב את כל התנאים והמשמעויות |
| שמירה על זכויות בנכס | השפעה אפשרית על זכאות לקצבאות | הבעלות על הנכס נשארת בידי הלווה, אך ההכנסה הנוספת עלולה להשפיע על זכאויות שונות |
| אפשרות לקבלת סכום חד פעמי או תשלום חודשי | הגבלות על שינויים בנכס | גמישות באופן קבלת הכסף, אך יתכנו מגבלות על שיפוצים או שינויים משמעותיים בנכס |
| הגנה מפני ירידת ערך הנכס | קושי בהעברת הנכס ליורשים | הסיכון לירידת ערך הנכס הוא על המלווה, אך העברת הנכס ליורשים נעשית מורכבת יותר |
משכנתא הפוכה ריבית
משכנתא הפוכה לפנסיונרים מאפשרת לפרוס תשלומי החזר למספר שנים בתוספת הריבית, והיא מוענקת לעד 15 שנים. אם דוחים את ההחזר החודשי ותשלומי הריבית, עולה נושא ריבית דריבית, שהוא שיעור ריבית חדש המתווסף לריבית המקורית. חשוב לציין כי ניתנת האפשרות לקבל הלוואה בסכום חד פעמי, ובכך לשלם ריבית חודשית שתמנע אפקט ריבית דריבית בעתיד הרחוק.
למה כדאי לשים לב לפני שפונים לתהליך משכנתא הפוכה?
אנחנו, בתור אנשי מקצוע, מוצאים פעמים רבות אנשים אינטליגנטים עומדים חסרי אונים אל מול המוסדות הפיננסיים השונים. הבלבול, חוסר הידע, והצורך בהבנת סעיפים קטנים עלול להכניס רבים לבלבול ולתחושה קשה של "חוסר מוצא".
כמו במקרים רבים, למרות היותה משתלמת באופן יחסי, זוהי עדיין הלוואה. משמע, מדובר על כסף אותו לווים מהבנק ושצריך להחזירו. כאשר הלווה נפטר לפני שהוא מצליח להחזיר לבנק את מלוא הכסף, כולל הריביות כאמור בחוזה, היורשים נדרשים להסדרת החוב ולהמשיך להחזיר את ההלוואה לבנק לאחר מות הלווה. לכן ההמלצה היא קודם כל לוודא כי מישהו מהילדים מודע ללקיחת משכנתא הפוכה. זאת על מנת שיהיה מישהו בקיא בחומר.
אנחנו ב-"גרוסמן ייעוץ פיננסי", כאנשי מקצוע, ממליצים לא להיכנס לתהליך מבלי להתייעץ. אם אתם מעוניינים בחוות דעת נוספת ובייעוץ מקיף, אנחנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר בטלפון או דרך האתר, ואנו נסייע לכם לעבור את התהליך בשלום. לסרטוני הדרכה ולטיפים, בקרו בערוץ היוטיוב שלנו.
היבטים מיוחדים לגבי הלווה המבוגר בתהליך משכנתא הפוכה
מאחר שמראש משכנתא הפוכה מכוונת לאנשים מעל לגיל מסוים, נובעים מספר שיקולים מיוחדים מהיבט זה:
דירה: מבוגרים רבים רוצים לנצל דירה בבעלותם, כך שיש להם מה למשכן כנגד הלוואה מיוחדת זו. הדירה שברשותם עשויה להיות גדולה ויקרה ביחס למה שהם צריכים כיום, כאשר אין ילדים בבית. חסרון זה, כאשר מדובר בשכירות, הופך ליתרון מפני שיש יכולת למשכן נכס יקר יותר ולקבל הלוואה גדולה יותר, בהתאם.
הצורך במקורות כספיים חדשים: לעיתים קרובות בגילאים אלה ההכנסות (מפנסיה ובכלל) נמוכות במיוחד. לכן עשויים להזדקק במיוחד להלוואות או לכל מקור כספי טוב אחר. כאן אנו מדברים על מעין הלוואה, שמזווית מסוימת כלל אינה הלוואה, בקיצור, מדובר באפשרות שבהחלט כדאי להם לקחת בחשבון. כמו כן, בלקיחת משכנתא הפוכה תנאים שמציבים המלווים הם כאלה התפורים במיוחד עבור בני גילם.
יש צורך להכנסה הנמשכת יותר שנים: תוחלת החיים בעולם המערבי הולכת וגדלה. כתוצאה מכך נדרשים מבוגרים להסתדר עם החסכונות שהצליחו לצבור למשך תקופת זמן ארוכה יותר.
צורך רפואי גדל: עם התקדמות השנים גובר לרוב הצורך בהוצאות רפואיות שונות.
יכולת עבודה נחלשת: עם השנים היכולת להתפרנס עשויה להיחלש.
היבטים קוגניטיביים: תופעת אובדן זיכרון בולטת כידוע בעיקר בגילאים מבוגרים. אין מדובר בהכרח על מצב כמו דמנציה מתקדמת, ואפילו הידרדרות קוגנטיבית קלה עשויה להפריע לקשישים לעבד מידע בצורה יעילה ולקבל החלטות בצורה טובה. זוהי סיבה נוספת לכך שכדאי למשפחה להיות מעורבת בנושאים כאלה, גם אם הם אינם נמצאים במצב מורכב בו עולים על הפרק שיקולים כמו ייפוי כוח ואפילו אפוטרופסות. כמו כן, זוהי סיבה טובה נוספת להסתייע בייעוץ מקצועי בנושא. אגב, ישנו גם יתרון מיוחד בהלוואה מסוג זה מהיבט המצב הקוגניטיבי, והוא הפשטות הרבה שבבסיסו. בהלוואה רגילה יש לנהל בתשומת לב החזרים חודשיים ולשם כך חשוב להיות במצב מנטאלי צלול ככל הניתן. כך גם לגבי שינויים שונים המתרחשים ביכולת ההחזר, ההשקעה שדרושה לבדיקת אפשרות למיחזור ועוד. לא רצוי להעמיס משימות כאלה על קשיש במצב מנטאלי רעוע.
זהירות לא לפוצץ את הבלון
כפי שראיתם, משכנתא הפוכה היא בהחלט "עוף מוזר", והיא סוג יוצא דופן. לכן, חשוב מאוד להתעמק בפרטים שלה ולחשוב בנחת על מגוון ההשלכות הפוטנציאליות. בין השאר כדאי לדעת, כי האופן בו היא מוחזרת הופך אותה בעצם למה שמכונה הלוואת בלון לדירה. הלוואה כזו, מכונה לעתים גם בשם "הלוואת Bullet" ("הלוואת בולט"). בפשטות, מדובר בהלוואה המוחזרת בתשלום אחד. לכאורה זה נוח, פשוט וברור, אך יש לכך השלכות כבדות אותן חייבים לקחת בחשבון. למשל, אם בונים על כך שהלווה יישאר בנכס (ולכן לא יצטרך להחזיר) לפחות כך וכך שנים, הדבר אינו תמיד מה שקורה בפועל.
יש בחיים הפתעות שונות וכדאי לחשוב מראש מה תעשו במקרים כאלה. ייתכן כי חלק מהשיקולים שלכם מתייחסים למקורות הכנסה עתידיים. הרי אתם לוקחים הלוואה לשם השגת מטרה כספית כלשהי, הדורשת מן הסתם תקציב גדול. למשל, ניקח הלוואה ונשקיע ביוזמה מסוימת. אותה יוזמה תכניס לנו בתוך X שנים לפחות Y אלפי שקלים ואז.. ומה אם התכנית היפה לא תתממש? בסכומים גדולים כאלה, הסיכון מ-"בניית מגדלים פורחים באוויר" גדול במיוחד! אז למה לקחת סיכון?
לא מדובר ב-"תקופת הקפאה"
מכל המושגים המבלבלים בנושא, הנה עוד אחד: "תקופת הקפאה" או תקופת גרייס משכנתא. במסגרת תקופת הקפאת משכנתא שלקחתם, אינכם תידרשו לשלם אותה בכלל או שתידרשו לשלם רק את הריבית עליה. עד כאן זה בעיקר עניין של דחיית התשלום, וזאת מאחר שההקפאה היא לתקופה זמנית בלבד. בכל מקרה, גם בלקיחת תקופת הקפאה, נדרשים להחזיר את מלוא ההלוואה בתהליך זה לעומת זאת, כפי שהסברנו, אינכם צריכים להחזיר כלום כל עוד הלווה גר בנכס.
עוד כמה נקודות מפתח מעניינות וחשובות בנושא משכנתא הפוכה
יש אינספור נקודות להכיר בנושא, כולל ההפוכה. חלקן נושאים גדולים וכבדי משקל ואחרים יותר טכניים ונקודתיים. לסיום, נשלים את התמונה עם עוד כמה מהם:
הלוואה? לא בדיוק! חשוב לקחת בחשבון כי זוהי אינה הלוואה רגילה, כיוון שלא חייבים להשתמש בכסף שניתן למטרת רכישת דירה, כמו משכנתא לדירה ראשונה. למעשה, ניתן להשתמש בה לכל מטרה שרוצים.
הגיל עשוי להשפיע על הסכום: גובה ההלוואה שהגוף המלווה יהיה מוכן לתת עשוי להיות מושפע גם מגיל המבקש.
שווי הנכס ישפיע על גובה ההחזר: גובה ההלוואה שתילקח בתוספת הריבית לא יעברו ביחד את שווי הנכס.
רקע היסטורי: "על הנייר", ניתן היה לחשוב שבישראל סוג זה יהיה מאוד פופולארי. מצד אחד, מבוגרים רבים זקוקים לתוספת הכנסה בגלל חסכון לא יעיל לפנסיה, לצד קצבאות זקנה נמוכות יחסית (לעומת מדינות מערביות רבות). מצד שני, לא תמיד הילדים, שגם הם חיים במציאות כספית שאינה פשוטה, יכולים לסייע מספיק בהשגת סכומי כסף גדולים. לכאורה, מדובר ברקע מצוין ליצירת עניין רב במשכנתאות כאלה. אם בודקים מי נותן משכנתא הפוכה, ניתן לחשוב כי הדבר נפוץ מאוד, אך כאמור, זהו אינו בדיוק המצב. אכן, בשנות התשעים הייתה יוזמה ממשלתית לקידום הנושא אך היא אינה זכתה להתעניינות ציבורית מספקת.
משכנתא הפוכה: שאלות נפוצות – וגם תשובות!
