משכנתא הפוכה
תוכן עיניינים
- 1 מה זה משכנתא הפוכה?
- 2 שאלות נפוצות – וגם תשובות!
מה זה משכנתא הפוכה?
במדינת ישראל ישנן אופציות שונות של משכנתאות שניתן לקחת מהבנק כדי לממן דבר מה בחיינו, ואחת מהאופציות שקצת פחות מוכרות זו האפשרות של משכנתא הפוכה. למעשה המשכנתא ההפוכה מיועדת למי שיש לו נכס אך זקוק לסכום חודשי שיועבר לחשבון שלו, וכדי שהבנק או החברה המלווה תהייה מוכנה לעשות זאת, הוא צריך פשוט למשכן את הנכס.
למשכן את הנכס עושים בכל מקרה בלקיחת משכנתא. אז מדוע (עשוי להיות) כדאי לעשות זאת דווקא במסגרת "משכנתא הפוכה"? בתמצית, משכנתא מסוג זה מאפשרת להשיג (גם בבת אחת) ודי מהר, סכום כסף יחסית גדול. כמו כן, אין צורך להחזיר את ההלוואה, כל זמן שהלווה גר בנכס המשועבד! אלה היתרונות העיקריים (לא היחידים), אשר מושכים את תשומת ליבם רבים.
משכנתא שכזו יכולה להתאים ללא מעט אנשים, בין אם יש להם יורשים ובין אם לא, לכן, אם גם אתם זקוקים לסכום חודשי קבוע, כדאי שתחשבו על האפשרות הזאת. יש יועצי משכנתאות שיוכלו לספר לכם על האפשרות הזאת, וכך תוכלו לגלות שלא רק הבנקים הגדולים יכולים לתת לכם את הפתרון הזה, אלא גם חברות שונות שעוסקות בתחום, כך שהבחירה ממי לקחת את המשכנתא ההפוכה היא יחסית גדולה.
משכנתא הפוכה תנאים:
אחוזי התשלום החודשי
על פי המקובל, משכנתא הפוכה ניתנת לנכסים ששווים לפחות 400,000 שקלים או יותר, והאחוז שהבנקים מממנים מתוך שווי הנכס יכול לנוע בין 10% ל50%, כאשר כל מקרה לגופו. כמו בכל סוגי המשכנתאות, גם במשכנתא הזאת יגיע קודם כל שמאי לדירה כדי לעשות לה הערכה ולראות כמה היא שווה באמת, ועל פי ההערכה הזאת אפשר יהיה להתחיל לדבר על מספרים.
אחד מהדברים החשובים ביותר שצריך להבין לגבי המשכנתא ההפוכה, שייעוץ לגביה תוכלו לקבל אצל גרוסמן יעוץ פיננסי, זו העובדה שבסופו של דבר הנכס יהיה של הבנק: כלומר, ביום פטירתו של מקבל המשכנתא או ביום שהוא יעבור לגור בדיור מוגן, הנכס יימכר והבנק יקבל מתוך כספי המכירה את הסכום של ההלוואה. אם יישאר עוד הפרש יקבלו אותו היורשים, ואין ספק שחשוב להיות מודעים לכל הפרטים האלה כשרוצים לקחת סוג כזה של משכנתא.
תנאים לקבלת המשכנתא
ממש כמו שיש תנאים לקבלת משכנתא כאשר רוצים לקחת משכנתא רגילה, כך ישנם גם תנאים אחרים למשכנתא מהסוג הזה. אומנם לא מדובר בהחזר משכנתא שצריך לקבוע את גובהה, אך ישנם תנאים אחרים שאתם צריכים לעמוד בהם כדי שתוכלו לקבל את הכסף שלו אתם זקוקים. ראשית, על פי גרוסמן יעוץ פיננסי ניתן לראות שמשכנתא כזאת אומנם יכולה להינתן למי שדורש אותה ויש לו חוב על הבית, אך הכספים שלה ילכו תחילה למימון החוב.
בנוסף, כדי לקבל את המשכנתא הזאת הנכס צריך להיות רשום או בטאבו, או במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. חשוב להבין שאנשים מתחת לגיל 60 לא יוכלו לקבל את משכנתה הפוכה, כיוון שהבנק עושה כמובן את החישובים שלו מבחינת הכדאיות לתת הלוואה כזאת לאורך שנים.
שינוי המשכנתא
על פי גרוסמן יעוץ פיננסי, אם לקחתם משכנתא מסוג כזה ואתם רוצים להגדיל את התשלום החודשי שאתם מקבלים, זה בהחלט אפשרי, אך מובן שצריך לבדוק את הדברים לעומקם. ייתכן מצב בו גיליתם שערך הנכס שלכם עלה או אם הגיל שלכם עלה, ואין ספק שלא כדאי לוותר על כך. מוטב לבדוק את המשכנתא בכל שנה מחדש כדי לראות שהיא עדיין מתאימה לכם, ובנוסף בכל נקודה שתירצו תוכלו להחזיר את החוב.
מהם היתרונות של משכנתא הפוכה?
במדינת ישראל, רבים נרתעים מעצם המחשבה על שיעבוד הנכס. מדובר בסופו של יום בבית שעבדתם מאוד קשה כדי לרכוש אותו. אולם חשוב להבין כי משכנתא הפוכה טומנת בחובה לא מעט יתרונות שהופכים את הבחירה בה לבחירה טובה עבור משקי בית רבים.
- ריבית נמוכה: באופן יחסי להלוואות ממקומות אחרים, הריבית על הלוואת משכנתא הפוכה נמוכה. הדבר נכון על אחת כמה וכמה כאשר אנו מדברים על הלוואות לבני הגיל השלישי. שכן, כאשר הגופים הפיננסים מתלבטים האם לאשר את ההלוואה שניתנה לכם, הם עלולים לפסול את האפשרות על הסף, שכן מדובר באנשים מבוגרים שכבר לא עובדים בדרך כלל, כך שלא יהיה להם מאיפה להחזיר את ההלוואה. לכן, האפשרות של משכנתא שכזו, יכולה להיות המשתלמת ביותר מבחינה כלכלית לבני הגיל השלישי.
- אם אתם רוצים לעזור לילדים, זו יכולה להיות הזדמנות: הפחד של רבים מהאפשרות של משכנתא מסוג זה היא שעצם שיעבוד הבית, מותיר את הילדים והנכדים ללא ירושה. גם אנחנו מבינים את הצורך הטבעי, של כל אחד מאתנו, לדאוג לעתיד של ילדינו ונכדינו. היתרון של משכנתא הפוכה הוא בכך שזו יכולה להיות דווקא הזדמנות לעזור לילדים. במקרה בו הילדים מעוניינים ברכישת דירה – בשוק הדירות של ישראל, זה שהופך יקר מיום ליום – ניתן לסייע להם בגיוס הון עצמי למשכנתא על ידי משכנתא הפוכה. יכול להיות שהילדים מעוניינים לרכוש נכס במיקום בו התשואה של ערך הבית תהיה גדולה יותר מהתשואה על הנכס שנמצא כבר ברשותכם. כך שלעיתים, משכנתא זו יכולה להיות הזדמנות עסקית לכל דבר.
למה כדאי לשים לב לפני שפונים לתהליך של משכנתא הפוכה?
אנחנו, בתור אנשי מקצוע, מוצאים לא פעם אנשים אינטליגנטים עומדים חסרי אונים אל מול המוסדות הפיננסים השונים. הבלבול, חוסר הידע וההידרשות להבנה של סעיפים קטנים עלול להכניס רבים לבלבול ולתחושה קשה של "חוסר מוצא".
כמו במקרים רבים, גם משכנתה הפוכה, על אף היותה משתלמת באופן יחסי, היא עדיין הלוואה כמו כל הלוואה אחרת. משמע, מדובר על כסף אותו לווים מהבנק ויש גם להחזיר אותו. כאשר הלווה נפטר לפני שזה מצליח להחזיר לבנק את ההלוואה, כולל הריביות כאמור בחוזה, על היורשים להסדיר את הנושא ולהמשיך להחזיר את ההלוואה לבנק לאחר מותו של הלווה. לכן ההמלצה היא קודם כל לוודא כי יש מי מהילדים שמודע ללקיחת המשכנתא ההפוכה. זאת על מנת שיהיה משהו בקיא בחומר, לכל מקרה שלא יהיה.
אנחנו ב"גרוסמן ייעוץ פיננסי", כאנשי מקצוע, ממליצים לא להיכנס לתהליך מבלי להתייעץ. אם אתם מעוניינים בחוות דעת נוספת וייעוץ מקיף, אנחנו מזמינים אתכם ליצור אתנו קשר בטלפון או דרך האתר על מנת שנוכל לסייע לכם לעבור את התהליך בשלום. לסרטוני הדרכה ולטיפים, בקרו בערוץ היוטיוב שלנו.
כמה היבטים מיוחדים, לגבי הלווה המבוגר
מאחר שמראש משכנתא הפוכה מכוונת לאנשים מעל גיל מסוים, יש כמה וכמה שיקולים מיוחדים שנובעים מהיבט זה:
יש דירה – אנשים מבוגרים רבים, הם כבר בעלי דירה בבעלותם. כך שיש להם מה למשכן כנגד הלוואה מיוחדת זו. הדירה שברשותם עשויה להיות גדולה ויקרה ביחס למה שהם צריכים כיום, כאשר אין ילדים בבית. חסרון זה (כאשר מדובר בשכירות) הופך ליתרון לגבי משכנתא הפוכה (יכולת למשכן נכס יקר יותר ולקבל הלוואה גדולה יותר, בהתאם).
זקוקים למקורות כספיים חדשים – לעתים קרובות, בגילאים אלה ההכנסות (מפנסיה ובכלל) נמוכות במיוחד. לכן עשויים להזדקק במיוחד להלוואות או כל מקור כספי טוב אחר. כאן אנו מדברים על מעין הלוואה, שמזווית מסוימת כלל איננה הלוואה. בקיצור – על אפשרות שבהחלט כדאי להם לקחת בחשבון. מה גם, שבלקיחת משכנתא הפוכה תנאים שמציבים המלווים הם כאלה, אשר תפורים במיוחד עבור בני גילם.
ליותר שנים – תוחלת החיים הולכת והגדלה בעולם המערבי וגם אצלנו בישראל. כתוצאה מכך, מבוגרים נדרשים להסתדר עם החסכונות שהצליחו לצבור, למשך תקופת זמן ארוכה יותר ויותר.
מול דרישות רפואיות גדלות – הגיל העולה, מגביר פעמים רבות את הצורך בהוצאות רפואיות שונות.
ויכולת עבודה נחלשת – עם הגיל, גם היכולת להתפרנס עשויה להיחלש.
היבטים קוגניטיביים – התופעה של אובדן זיכרון, בולטת כידוע בעיקר בגילאים מבוגרים. לא מדובר בהכרח על מצב כמו דמנציה מתקדמת. אפילו הידרדרות קוגנטיבית קלה, עשויה להפריע לקשישים לעבד מידע בצורה יעילה ולקבל החלטות בצורה טובה. זו היא סיבה נוספת, מדוע כדאי למשפחה להיות מעורבת בנושאים כאלה, גם אם לא נמצאים במצב מורכב מבחינה זו, אשר בו עולים על הפרק שיקולים כמו ייפוי כוח ואפילו אפוטרופסות. כמו כן, זו סיבה טובה נוספת, להסתייע בייעוץ מקצועי בנושא משכנתאות. אגב, ישנו גם יתרון מיוחד במשכנתא מסוג זה, מהיבט המצב הקוגניטיבי – הפשטות הרבה. במשכנתא רגילה יש לנהל בתשומת לב החזרים חודשיים ולשם כך, חשוב להיות במצב מנטאלי צלול ככל הניתן. כך גם לגבי שינויים שונים שמתרחשים ביכולת ההחזר, ההשקעה שדרושה לבדיקת אפשרות מחזור משכנתא ועוד. לא רצוי להעמיס משימות כאלה, על קשיש במצב מנטאלי לא טוב.
זהירות שלא לפוצץ את הבלון
כפי שראיתם, משכנתא הפוכה היא בהחלט "עוף מוזר" – סוג יוצא דופן של משכנתא. לכן, חשוב כל כך להתעמק בפרטים שלה ולחשוב בנחת על מגוון ההשלכות. עכשיו כדאי בין השאר לדעת, שהאופן שבו היא מוחזרת הופך אותה בעצם למה שמכונה "הלוואת בלון". הלוואה כזו, מכונה לעתים גם בשם הלוואת Bullet ("הלוואת בולט"). בפשטות, מדובר על הלוואה אשר מוחזרת בתשלום אחד.
לכאורה זה נוח ופשוט וברור, אך יש לכך השלכות כבדות מסוימות, שחייבים לקחת בחשבון. למשל, אם בונים על כך שהלווה יישאר בנכס (ולכן לא יצטרך להחזיר את ההלוואה) לפחות כך וכך שנים, זה לא תמיד מה שקורה. יש בחיים הפתעות שונות וכדאי לחשוב מראש מה תעשו במקרים כאלה. ייתכן שחלק מהשיקולים שלכם, מתייחסים למקורות הכנסה עתידיים. הרי אתם לוקחים הלוואה לשם השגת מטרה כספית כל שהיא, אשר דורשת מן הסתם תקציב גדול. למשל – ניקח משכנתא הפוכה ונשקיע את הכסף ביוזמה מסוימת. אותה יוזמה תכניס לנו בתוך X שנים לפחות Y אלפי ש"ח ואז.. ומה אם התכנית היפה לא תתממש? בסכומים גדולים כאלה, הסיכון מ"בניית מגדלים פורחים באוויר" גדול במיוחד! אז למה לקחת סיכון?
להשלמת התמונה, נזכיר שני סוגי "בלונים" בהקשר משכנתא:
הלוואת בלון מלא – מצב של לקיחת הלוואת גישור זמנית (לתקופה של 1-3 שנים), כחלק ממשכנתא רגילה. לאורך תקופה זו לא משלמים את המשכנתא ורק בסוף התקופה האמורה, משלמים את הקרן והריבית בתשלום אחד.
הלוואת בלון חלקי – זה הוא מצב של לקיחת "הלוואת בלון", אשר מוחזרת בתשלום חודשי של ריבית והפרשי הצמדה. במקרה זה, את הקרן משלמים רק בסוף.
לא מדובר ב"תקופת הקפאה"
מכל המושגים המבלבלים בנושא משכנתא, הנה עוד אחד: תקופת הקפאה או תקופת "גרייס". האם הלוואות בלון, היא בעצם הלוואת משכנתא עם הקפאה כזו? טוב ששאלתם, כי התשובה היא לא! במסגרת תקופת הקפאה של משכנתא שלקחתם, לא תידרשו לשלם אותה בכלל או שיידרש רק תשלום הריבית עליה. עד כאן, זה בעיקר עניין של דחיית התשלום, מאחר שההקפאה היא לתקופה זמנית בלבד. כך שבכל מקרה, בלקיחת תקופת הקפאה במשכנתא, נדרשים להחזיר את ההלוואה במלואה. במשכנתה הפוכה לעומת זאת, כפי שהסברנו, לא צריכים להחזיר כלום! כל עוד הלווה גר בנכס.
עוד כמה נקודות מפתח, אשר מעניין וחשוב לדעת
יש אינספור נקודות להכיר בנושא המשכנתאות, כולל ההפוכה. חלקן נושאים גדולים וכבדי משקל ואחרים יותר טכניים ונקודתיים. לסיום, נשלים את התמונה עם עוד כמה מהם:
משכנתא? לא בדיוק! – חשוב לקחת בחשבון, שכאשר מדברים על משכנתא הפוכה אין מדובר במשכנתא רגילה, בכך שלא חייבים להשתמש בכסף שניתן למטרת רכישת דירה. למעשה, ניתן להשתמש בו לכל מטרה שרוצים.
הגיל עשוי להשפיע על הסכום – גובה ההלוואה שהגוף המלווה יהיה מוכן לתת, עשוי להיות מושפע גם מגיל האדם אשר מבקש המשכנתא ההפוכה.
שווי הנכס ישפיע על גובה החזר – גובה ההלוואה שתילקח בתוספת הריבית שיהיה צורך לשלם עליה, לא יעברו ביחד את שווי הנכס.
רקע היסטורי – "על הנייר", ניתן היה לחשוב שבישראל סוג משכנתא זה יהיה מאוד פופולארי. מחד, מבוגרים רבים זקוקים לתוספת הכנסה בגלל חסכון לא יעיל לפנסיה, לצד קצבאות זקנה נמוכות יחסית (לעומת מדינות מערביות רבות). מאידך, לא תמיד הילדים, שגם הם חיים במציאות הכספית הלא קלה שכאן, יכולים לסייע מספיק בהשגת סכומי כסף גדולים. לכאורה – רקע מצוין ליצירת עניין רב במשכנתאות כאלה. אם בודקים מי נותן משכנתא הפוכה, ניתן לחשוב שהדבר נפוץ מאוד. אך כאמור, זה לא בדיוק המצב. ואכן, הייתה בשנות התשעים יוזמה ממשלתית לקידום נושא זה, אבל היא לא זכתה לעניין שציפו ואשר יכל להיות בה.
המומחה למשכנתאות צחי גרוסמן הוא בעל מעל לעשור של ניסיון בייעוץ פיננסי מתקדם, היכרות עמוקה עם מגוון המערכות הפיננסיות בארץ וכן ניסיון רב ומגוון בניהול סיכונים. לצחי רקע אקדמי רלוונטי, אשר כולל תואר שני במנהל עסקים למנהלים בהנדסה פיננסית ומימון וכן תעודת יועץ השקעות.
שאלות נפוצות – וגם תשובות!
האם ועד כמה קל לקבל משכנתא הפוכה?
עבור משכנתא הפוכה יש תנאי קבלה מקלים יחסית. בין השאר, שעבוד הנכס מבטל את הצורך בבדיקת הכנסתו של הלווה, לא מבקשים בטחונות וערבים וגם לא נדרש ביטוח חיים.
מי נותן משכנתא הפוכה?
אם בוחנים מי נותן משכנתא הפוכה, ניתן לחשוב שהדבר נפוץ מאוד. אולם, זה לא בדיוק המצב. אמנם הייתה בשנות התשעים יוזמה ממשלתית לקידום נושא זה, אבל היא לא זכתה לעניין שציפו ואשר יכל להיות בה. כדי להבין מי נותן משכנתא מסוג זה מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות.
מה קורה בפטירת לווה, אם יורשיו מעוניינים בנכס?
לא חייבים למכור את הדירה, בעקבות פטירת הלווה. ישנם מקרים, שבהם יש לדירה עצמה ערך מיוחד עבור היורשים, הרבה מעבר לערכה הכספי. הם יוכלו לרשת אותה, במידה ויוכלו להחזיר את ההלוואה ללא מכירתה.
מה מידת הפופולאריות של משכנתא כזו?
בעולם הרחב, מדובר בסוג משכנתא נפוץ מאוד. בישראל המצב שונה מעט, למרות היבטים שונים אשר הופכים אותה לאטרקטיבית דווקא כאן. אמנם כל מקרה לגופו, אך לא חכם לפסול את המשכנתא ההפוכה באופן עקרוני, על הסף.
מה זו "משכנתא למבוגרים"?
לעתים שומעים את המונח "משכנתא למבוגרים". מה הקשר שלה אל משכנתא הפוכה? התשובה פשוטה: זה אותו הדבר. בכלל, עולם המשכנתאות והכספים עשיר במונחים מיוחדים שרבים לא מכירים. זו היא עוד סיבה טובה לקבל ייעוץ מקצועי ולהבטיח, ששום דבר מהותי לא מבלבל אתכם.
