---

משכנתא היא הדרך הנפוצה ביותר עבור רוב הישראלים, להשיג את הממון הדרוש לקניית נדל”ן. מדובר בעיקר בקניית בית למגורים, אבל גם במקרה של קניית נכס להשקעה, דירה לילדים, או כל נכס אחר, משכנתא היא הדרך המקובלת ביותר בישראל לתשלום עבור ההשקעה הגדולה ביותר שתעשו בחיים. מה שרוב הישראלים לא יודעים הוא שגם אם הבנק מסרב לתת לכם משכנתא, זה ממש לא סוף פסוק, ודאי לא סוף העולם. יש דרכים מקצועיות, מגוונות ויצירתיות, להתמודד עם האתגר. אז איך אפשר לקבל משכנתא למסורבים? מהם היתרונות והחסרונות שלה? ואיך תעשו את זה נכון?

הסיבות לסירוב משכנתא בבנק

במקרה של מתן משכנתא, הבנק הוא כמו הפרה שרוצה להניק, יותר ממה שהעגל רוצה לינוק. כלומר – הבנק מעוניין לתת לכם משכנתא לפחות כמו שאתם מעוניינים לקבל אותה. משכנתא עבור הבנק היא עוד מוצר שהבנק מוכר לכם כדי להרוויח כסף. הרבה כסף.

הבעיה מתחילה בגלל רגולציות ופיקוח שהבנק נתון להם וגם כאשר הבנק מתקשה למצוא מספיק סיבות לבטוח בכם – שתעמדו בתנאי ההלוואה ותחזירו אותה בהתאם ללוח הסילוקין שנקבע. אבל בנקים הם גופים ציבוריים רשמיים ולכן הם צריכים לתת לכם אחת מכמה סיבות רשמיות לסירוב משכנתא:

1. הכנה לא נכונה של מסמכים לבקשת משכנתא. אם חסרים מסמכים חשובים, הבנק יכול לסרב למתן ההלוואה.
2. בעיות בחשבון העו”ש שלכם, חזרה של צ’קים ושל הוראות קבע
3. תיקי הוצל”פ עומדים נגד מבקש המשכנתא
4. הליכי פשיטת רגל
5. חשבון מוגבל או מוגבל חמור בבנק
6. חוסר יכולת כלכלית לעמוד בתשלום החודשי של המשכנתא
7. בעיות שונות ברישום של הנכס אותו אתם רוצים לקנות
8. חוסר יציבות תעסוקתית וכלכלית של מבקש המשכנתאבסרטון הבא שהכנתי, תמצאו מידע נוסף על סירובים למשכנתא:

איך למנוע מצב של סירוב משכנתא?

הדרך הטובה ביותר להתמודד עם סירוב משכנתא היא למנוע אותו. כדי למנוע מצב של סירוב משכנתא בדרך הקלה ביותר, כדאי להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא ללא ספק, אבל לידע כללי, יש כמה דרכים יעילות למנוע מהבנק לתת לכם סירוב:

• התרחקו מבנקים שסירבו לכם בעבר לבקשה לפתיחת חשבון, הלוואה או כל נושא אחר
• אם יש בנק שמכיר אתכם בתור לקוחות בעייתיים – גם אם זה היה לפני כמה שנים, עדיך לא לפנות אליו כלל
• בדקו האם אתם עונים על אחת מהסיבות הנפוצות לסירוב משכנתא, כפי שמפורט כאן במאמר. אם כן – חכו עם הבקשה למשכנתא, עד שתסדרו את העניינים שלכם
• אם יש לכם דירוג אשראי נמוך – פעלו קודם כל להשגת דירוג טוב יותר

הבנק, כאמור, מעדיף לתת לכם הלוואת משכנתא ולא לסרב. אבל אם הבנק מסרב – וזה קורה בדרך כלל באחת או שתי בקשות מתוך עשר – כנראה שיש לו סיבה טובה. בדקו מהי הסיבה לסירוב ונסו לתקן את הבעיה כמיטב יכולתכם. אולי אפשר להביא ערב נוסף, אולי להציג בטוחות, אולי לתקן את דירוג האשראי שלכם ולהראות לבנק שאפשר לסמוך עליכם וכדאי לתת לכם הלוואה.

חשוב לזכור כי הקריטריונים לסירוב זהים כמעט בכל הבנקים בארץ ולכן, אם בנק אחד מסרב לכם, רוב הסיכויים שכך יעשה גם בנק אחר. לכן, הדרך האופטימלית להתמודד עם סירוב משכנתא, זה לא להגיע למצב הזה, אלא לעול כדי שיוכלו לעמוד בקריטריונים של הבנק ולקבל את המשכנתא.

איך משיגים משכנתא למסורבים?

כאמור, סירוב של הבנק לתת לכם משכנתא הוא לא סוף העולם. למעשה, יש לא מעט גופים שרק מחכים להזדמנות להפוך אתכם ללקוחות שלהם ולכן הם מציעים משכנתא למסורבים בבנק, במסגרות שונות. גם כאן יש מגוון תנאים לקבלת משכנתא, אותם כדאי להכיר לעומק באמצעות הבנת שדה המשחק וקבלת ייעוץ בתחום.

יש כמה צעדים שכדאי לעשות, רגע לפני שפונים לאחד מהגופים הללו, לקבלת משכנתא למסורבים בבנק:

קבלת ייעוץ משכנתא למסורבים

יועצי משכנתאות הם כמו קוסמים, שיודעים על איזו נקודה ללחוץ  כדי לשכנע את הבנק, או כדי לספק את המסמכים הדרושים, או כדי למצוא לכם את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים וליכולות שלכם.

על אחת כמה וכמה כאשר מדובר על ייעוץ משכנתא למסורבים, שכן מדובר על תהליך קצת יותר מורכב (עד כמה שאפשר להיות יותר מורכב לעומת קבלת משכנתא רגילה מהבנק…), אשר מצריך יכולות כמו חשיבה יצירתית, היכרות טובה עם המערכת הבנקאית, קשרים טובים עם המערכת הבנקאית והיכרות טובה עם גופים חוץ בנקאיים שונים, שיכולים לתת לכם משכנתא למסורבים, אם תחליטו שזו הדרך המתאימה לכם ביותר.

סבלנות כמפתח להצלחה

במקרים מסוימים, כל מה שכדאי לכם לעשות כדי לקבל משכנתא, גם במקרה של סירוב מהבנק, הוא להמתין.

אם הבנק סירב לתת לכם משכנתא בגלל מצב כלכלי לא יציב, או דירוג אשראי נמוך, ייתכן מאוד שבעוד כמה חודשים המצב ישתנה לטובתכם ואז תוכלו להגיש שוב בקשה למשכנתא ואולי גם יאשרו לכם אותה.

הבנק יכול לראות את העובר ושוב (עו”ש) שלכם ולהגיע למסקנה, שהפכתם לאנשים אחראים יותר, שאתם מתנהלים בצורה יותר מסודרת מבחינה פיננסית ואז גם לתתת בכם יותר אמון, קרי – לאשר לכם הלוואת משכנתא.

כדי לעשות את המהלך הזה בצורה נכונה, מומלץ להוציא לעצמכם דו”ח BDI שיראה לכם את מה שהבנקים רואים, כשהם בוחנים את ההתנהלות הכלכלית שלכם.

כל מה שגרם לירידה בדירוג האשראי שלכם יופיע שם בצורה ברורה, כדי שיוכלו לבדוק מה עשיתם לא נכון ואיך אפשר לתקן את זה, כדי לשפר את היחסים שלכם עם הבנק ולקבל משכנתא.

משכנתא חוץ בנקאית – משכנתא למסורבים

משכנתא חוץ בנקאית ניתנת למסורבי משכנתא על ידי גופים חוץ בנקאיים מורשים, בתנאים מסוימים בלבד. למרות הפיתוי, חשוב להבין את ההשלכות לפני שבוחרים לקחת משכנתא חוץ בנקאית, כי בכל זאת מדובר על התחייבות מורכבת, שלא תמיד מיטיבה עם הלווים.

קיימים סוגים שונים של גופים חוץ בנקאיים שיכולים לתת הלוואות, במקרים מסוימים גם משכנתאות למסורבים:

• חברות אשראי
• מימון ישיר
• חברות ביטוח
• הלוואות חברתיות

בניגוד לבנקים, הכפופים לרגולציות ונהלים נוקשים ולכן גם קשה לקבל מהם אישור על משכנתא, גופים חוץ בנקאיים מורשים יכולים לתת לכם הלוואה חוץ בנקאית למשכנתא, יותר בקלות מאשר הבנק. חשוב להדגיש שלא מדובר כאן בשום אופן בהלוואות בשוק האפור. אלה מאופיינות בתנאים דרקוניים, ריביות גבוהות במיוחד והשלכות מאיימות במיוחד למי שמפגר בתשלומים. לכן, הלוואות בשוק האפור הן ממש מחוץ לתחום.

בכל מקרה, הלוואה חוץ בנקאית למשכנתא ניתנת לרוב על בסיס ביטחונות. אלה יכולים להיות בטחונות כמו חיסכון פנסיוני, או אחר, שיש לכם אצל הגוף המלווה, או נכס קיים שהחלטתם למשכן לטובת ההלוואה, או שיעבוד נכס של קרובי משפחה וכן הלאה. בנוסף, ניתן לשלב בין כמה גופים חוץ בנקאיים כדי להגיע לסכום המבוקש, אם כי מדובר על ריביות גבוהות יותר מאשר בבנק.

לבסוף, חשוב להבין כי חברה חוץ בנקאית, שמסתכנת במתן הלוואה גדולה למסורבי משכנתא, עושה זאת בגלל שיש לה בטחונות – אותם היא לא תהסס לממש במקרה הצורך וכן בגלל הריביות הגבוהות, שהופכות את הסיכון לקצת יותר כדאי.

לסיכום, חשוב להבין כי סירוב משכנתא הוא לא סוף העולם ואפילו רחוק מזה. יש דרכים שונות לטפל בנושא, אבל ללא ספק, הדרך המומלצת ביותר היא לבדוק מלכתחילה, מול יועץ משכנתאות למסורבים, אם אתם עומדים בקריטריונים הבנקאיים לקבלת משכנתא, איך אפשר להביא אתכם למצב שתקבלו משכנתא ואם אין ברירה – איך לקבל משכנתא, גם אחרי סירוב מהבנק.