יועץ משכנתאות פרטי

ייעוץ משכנתא ברכישת נכס להשקעה

שירותי ייעוץ משכנתא לרכישת נכס חדש משרתים ברוב המקרים את הרצון והצורך לגיוס אשראי לטובת השקעה.

מהי משכנתא למשקיעים?

משכנתא למשקיעים מיועדת למשקיעים הרוכשים דירה להשקעה וזקוקים למשכנתא עבור רכישה זו. נהלי קבלת משכנתא עבור דירה שניה שונים מזו של רכישת דירה ראשונה.

יש לבדוק כל הצעה של גורם פיננסי זה או אחר לעומקה, לבצע השוואות ורק לאחר מכן לקבל החלטה מושכלת לגבי עסקת ההלוואה הזולה והמשתלמת ביותר.

מה אני מציע תחת שירותי גיוס משכנתא לטובת השקעה?

  • ייעוץ פיננסי לטובת מינוף עצמי
  • ייעוץ פיננסי לטובת רכישת נכס מניב
  • ליווי מקצה לקצה עד לגיוס האשראי

למה צריך יועץ משכנתא לגיוס אשראי?

יועץ משכנתאות המכיר את ההתנהלות בכל אחד מהבנקים יוכל לסייע במקרה זה כדי שלא יהיו הפתעות כספיות לא צפויות לגבי תשלומים לא מתוכננים הצפויים לקראת קבלת ההלוואה או במהלך תשלומי ההחזרים החודשיים.

משכנתא למשקיעים מתאימה ללקוחות אשר מעוניינים לרכוש דירה נוספת מעבר לדירת המגורים שלהם שתשמש מקור להכנסה חודשית קבועה ונוספת משכר הדירה שיתקבל משוכרים. רבים מהמשקיעים רוכשים כמה דירות וכך יש להם הכנסה פסיבית מכלל הדירות. במקביל, ערך הנכס ברוב המקרים עולה כך שזו הכנסה כדאית יותר מהשקעות פיננסיות אחרות. במקרה הצורך, את רוב הנכסים אפשר לממש באופן די מהיר אם המשקיע יזדקק לכספים.

לחילופין, יש אנשים שמעוניינים לרכוש דירה ולהרוויח כסף ממכירת הנכס עקב מגמת עליית מחירי הדירות בשוק המקומי. בדרך כלל מדובר בדירות הזקוקות לשיפוץ יסודי. הבעלים החדשים דואגים לשפץ את הדירה מהמסד עד הטפחות וכך להעלות בצורה משמעותית מאד את ערכה ואת סיכויי המכירה שלה. כלומר, עסקת הנדל”ן היא לרכוש את הדירה בעזרת משכנתא בתנאים פיננסיים טובים במחיר נמוך ותוך פרק זמן קצר למכור אותה במחיר גבוה הרבה יותר ולהרוויח את ההפרש הכספי. ברוב המקרים הפער הוא של כמה מאות אלפי ₪ גם אם נקזז את עלות שיפוץ הנכס.

כמה כסף ניתן לגייס לטובת השקעה?

הבנקים מאשרים ברוב המקרים משכנתא בשיעור של כ – % 50 , וכך אדם הרוכש דירה ממוצעת ויש לו את ההון הדרוש עבור התשלום הראשוני לבעל הנכס, יכול בעזרת המשכנתא למשקיעים לרכוש את הדירה וליהנות מהכנסה פאסיבית לשנים רבות או לחילופין ליהנות מעשיית רווח עבור מכירתה לאחר עבודות השיפוץ הנרחבות שיבוצעו בה.

במקרים רבים בזכות היכולות שלנו אל מול המערכת הבנקאית אני מצליח לגייס מעל ל70% מערך הנכס בריבית אטרקטיבית.

קבלת משכנתא מהבנק

רוב הבנקים מעניקים תנאי מימון טובים עבור רכישת נכס זה כיוון שהוא מהווה בטוחה עבור הבנק. אדם הרוכש דירה נוספת מבסס את מעמדו הכלכלי ואת חוסנו הפיננסי ולכן הבנק ניאות לאשר את המשכנתא בתנאים טובים יחסית.

השיקולים של הלווה אמורים להתחשב בכל העלויות שיחולו על הלווה לקראת קבלת המשכנתא:

  • פתיחת תיק משכנתא.
  • עלויות ריבית, דמי ניהול / שירות חודשיים.
  • עלות חוות דעת של שמאי המאושר על ידי הבנק שיכריע מהו ערך הנכס.
  • עלות שכר טרחה של עורך הדין.

עם כל הנתונים וההצעות, חשוב לפנות ליועץ משכנתאות בעל ידע וניסיון רב, כדי שיבדוק כל הצעה לגופה, יראה מהם היתרונות והחסרונות שלכל אחת מההצעות ויכוון את הלקוחות להצעה הטובה ביותר עבור כל עסקה.

במציאות הישראלית, התנאים משתנים מעת לעת ולכן חשוב לקבל החלטה בסמוך למועד הבדיקה. מי שהתמהמה כמה חודשים יצטרך לקבל שוב הצעות מחיר ולבקש בדיקה חוזרת כי קיימת סבירות שהיו שינויים בהצעות של הבנקים והגורמים הפיננסיים האחרים.

משכנתא לרכישת קרקע

להיכנס לנעליים של הקבלן

הבעיה היא שמרבית האנשים שבוחרים במסלול הזה לא תמיד מודעים לקשיים ולאתגרים הכרוכים בתהליך. הן מבחינה תכנונית רגולטורית, הן מבחינת ניהול הפרויקט והן מבחינת התכנון הפיננסי ונטילת המשכנתא. מי שבוחר לרכוש מגרש לבנייה עצמית, בעצם נכנס לנעליהם של יזם הנדל"ן והקבלן, ואם הוא מעולם לא עשה זאת מדובר באתגר לא פשוט. כשאתם רוכשים דירה או בית יד שנייה או מקבלן, אמנם אין לכם יכולת לשלוט על התכנון, אבל אתם מקבלים מוצר מוגמר ויודעים מראש כמה תשלמו עליו ומתי. כשאתם בוחרים במסלול של בנייה עצמית כל הסוגיות האלה הן לרוב בגדר נעלם.

כשאדם בוחר מגרש לבנייה עצמית הוא יודע מה מחיר המגרש ויש לו מידע חלקי לגבי זכויות הבנייה ונהלי התכנון. במילים אחרות, הוא צריך לקבל החלטה משמעותית לרכוש את הקרקע בלי שתמונת ההמשך ברורה לו. זה אולי נשמע טריוויאלי, אך למעשה מדובר בסיכון לא קטן. מרכיב של אי-ודאות הוא אף פעם לא דבר בריא, בוודאי כשמדובר ברכישת נדל"ן, שכמעט תמיד כרוכה בלקיחת מימון בנקאי (משכנתא או הלוואה אחרת). אי-ודאות זה עניין שעלול לייקר ולסבך קבלת מימון בנקאי.

לחכות לרשויות התכנון

בהמשך נחזור ונתעכב על סוגיית המשכנתא, לפני זה נציין שאחד הדברים שמסבכים את הסוגיה, זו העובדה הפשוטה שאי אפשר באמת לדעת כמה הבית יעלה לפני שמסיימים את הליכי התכנון וקבלת היתר הבנייה. אפשר להעריך, אבל מאחר שלעבודה מול האדריכל יש את הדינמיקה שלה קשה מאוד לדעת מה יהיו עלויות הבנייה לפני השלמת התכנית. לא תמיד זה מתאפשר, אבל אם יש לכם זמן להעמיד תכנית שאתם שלמים איתה לפני רכישת המגרש, יש סיכוי טוב שתוכלו לבצע הערכת עלויות מדויקת יותר. צריך לקחת בחשבון שהתכנית שהוגשה לוועדה המחוזית היא לא בהכרח התכנית הסופית ובהרבה מקרים רשויות התכנון ומהנדסי הערים ידרשו שינויים כאלה ואחרים.

גם אחרי שאושרו התכניות וקיבלתם היתר בנייה (התהליך הזה יכול לערוך חודשים ולפעמים שנים ובדרך אתם צפויים לאגרות והיטלים), אתם צריכים למצוא אנשי מקצוע טובים ואמינים שיעמדו בתקציב שלכם. אחרי הכול, בסוף היום אם תהיה חריגה אתם אלה שתאלצו לשלם עליה, וכמעט בכל תהליך בנייה יש 'הפתעות'. לכן, גם כאשר אתם בטוחים שתמונת העלויות ברורה וסגורה תוסיפו לחשבון הכללי 'מקדם היסטריה' של לפחות עשרה אחוזים ואת המספר הזה תציגו לבנק כאשר אתם מבקשים הלוואת משכנתא.

מה ההבדל בין משכנתא רגילה למשכנתא לבנייה עצמית?

יש כמה הבדלים בין משכנתא 'רגילה' כשלוקחים בתמורה לדירה קיימת (או 'על הנייר' מקבלן שנותן ערבות בנקאית) לבין משכנתא שלוקחים עבור בית המיועד ל'בנייה עצמית'. ברמה הבסיסית ביותר מדובר, מבחינת הבנק ונוטל המשכנתא, כמעט תמיד בשתי הלוואות נפרדות. הראשונה למימון רכישת המגרש, השנייה למימון בניית הבית. הפיצול הזה כשלעצמו לא עושה חיים קלים לרוכשים שמוצאים את עצמם עגונים כלכלית למגרש לפני שהבטיחו השגת מימון לבנייה עצמה. בנוסף, למרות שמבחינת החוק אחוזי המימון למגרש דומים לאחוזי מימון במשכנתא רגילה, הבנקים לא ששים לממן רכישה של מגרשים בהלוואות הגבוהות מ-70%.

אחרי שהתגברנו על נושא המגרש בואו ניגש למשכנתא למימון הבנייה. כאן העניינים מסתבכים. בשונה ממשכנתא רגילה, בה הבנק מקבל חזקה משותפת עם הרוכש על הנכס (עד לפירעון ההלוואה) שמהווה עבורה בטוחה טובה, במשכנתא למימון הבנייה הנכס המובטח קיים רק באופן תיאורטי. מנקודת המבט של הבנק זה הופך את ההלוואה להלוואה בסיכון גבוה יותר, ויש לעניין הזה השלכות. בגלל המרכיב הזה של 'הלוואה בסיכון', במרבית המקרים הריביות שיציעו לכם בלקיחת משכנתא על בנייה יהיו גבוהות מאלה המוצעות על משכנתא רגילה.

תכנית השלבים במשכנתא

מלבד העובדה שמשכנתאות לבניה עצמית יקרות יותר, הבנקים מגדרים את עצמם בדרכים שונות שגם הן הופכות את המשכנתא לבניה עצמית לשונה מאוד מהמשכנתאות שרובנו מכירים.

זה מתחיל מהניירת הדרושה בתהליך אישור המשכנתא. הבנק לא יאשר לכם משכנתא לפני שתציגו היתר בנייה תקף החופף לתכניות שהצגתם לבנק. במרבית המקרים ירצה הבנק לראות הסכם חתום מול קבלן ומפקח בנייה והיקף המשכנתא עצמה יאושר בהתאם להערכת שמאי המקובל על הבנק. שימו לב שהערכת השמאי מתייחסת רק לעלות הבנייה עצמה ולא לשווי הנכס הסופי באספקט היזמי, וההבדל הזה משמעותי בהגבלת סכום המקסימום של ההלוואה.

אם כבר הזכרנו מקסימום, כדאי לציין שהבנקים לא אוהבים לתת משכנתאות למימון בנייה עצמית בשיעור העולה על 60% משווי הנכס. הנחת המוצא שלהם היא שתהיה חריגה (למרבה הצער הם הרבה פעמים צודקים), כך שההגבלה הזו יכולה לשחק לטובתכם כי היא משאירה לבנק פתח להגדיל לכם את ההלוואה אם 'תיתקעו'.

כאן אנחנו מגיעים להבדל הגדול ביותר בין משכנתא למימון בנייה עצמית לבין משכנתא 'רגילה'. במשכנתא 'רגילה' מרגע שאושרה לכם המשכנתא אתם מקבלים אותה בפעימה אחת. משכנתא לבנייה עצמית עובדת בעיקרון מדורג ומותנה שנועד להבטיח התנהלות מסודרת ואחראית של נוטל ההלוואה ולהוריד את הסיכון לבנק. ההלוואה ניתנת בפעימות בהתאם לקצב ההתקדמות של הבנייה ובהתאם לתחנות שהוגדרו מראש (למשל: יסודות, שלד, מבנה, גמר). רק כאשר שלב אחד הסתיים ועבר אישור ופיקוח, יעביר הבנק את הפעימה הכספית הבאה. הפעימות עצמן מתוכננות באופן יחסי לפי העלות המשוערת של כל שלב. בגלל שתקרת המימון עומדת על 60% זה גם יהיה הסכום המרבי שהבנק יעביר לכל שלב. למשל, אם עלות בניית השלד עומדת על 200,000 ש"ח, סכום המקסימום שהבנק יעביר יעמוד על 120,000 ש"ח.
בהקשר הזה כדאי לשים לב לפרט חשוב נוסף, הכסף מועבר אליכם רק בסיומו של כל שלב, כך שכדאי מראש לקחת את זה בחשבון בתכנון התזרים ובהבנות שמגבשים עם הקבלן.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות חייגו עכשיו:
058-4640101
או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

יצירת קשר

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות חייגו עכשיו:
03-5017237
או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

השירותים שלי

לקוחות ממליצים