רוצים לרכוש דירה וזקוקים למשכנתא מהבנק? אם כן, עליכם לדאוג להון עצמי כדי לקבל את המשכנתא, שכן, ולפחות נכון להיום, לא ניתנת משכנתא בגובה של 100% משווי הדירה. אבל, כמה הון עצמי צריך למשכנתא? איך מחשבים את זה ואילו פרמטרים נלקחים בחשבון לצורך החישוב? מבולבלים מעט? הנה כמה פרטים שיעשו קצת סדר בבלאגן ויעזרו לכם להבין את הנושא בצורה טובה יותר.
מה חשוב לקחת בחשבון לצורך החישוב
הבנקים דורשים הון עצמי של לפחות 30 אחוזים משווי הדירה. אולם מעבר לעלות הדירה עצמה, עליכם לקחת בחשבון עלויות נוספות, הלוקחות חלק בלתי נפרד מהעסקה כולה וכדאי לדעת אותן מראש לפני שפונים אל הבנק לצורך קבלת משכנתא. ראשית, דמי התיווך. מרביתנו נעזרים כיום במשרד תיווך לצורך איתור נכס מתאים. דמי התיווך במסגרת עסקת הרכישה נעים בין 1% משווי הדירה ל – 3%. פרמטר נוסף הוא מס רכישה. כדי לדעת כמה הון עצמי צריך למשכנתא לפני שמגיעים לבנק יש לקחת בחשבון גם את מס הרכישה. מס זה משלם רוכש הדירה והוא נקבע בהתאם לשווי הדירה עצמה (גובה המס מתעדכן אחת לשנה). מכיוון שאת העסקה כולה מלווה לרוב עורך דין, יש לשלם לו שכר טרחה, הנע בין 0.5% ל – 2%. וכמובן, חשוב להתייחס גם להוצאות אחרות, כמו הובלת הדירה, קניית ריהוט חדש, שיפוץ במידת הצורך ועוד. רק לאחר שמחשבים את סך כל העלויות, אפשר לדעת את הסכום הכולל הנדרש, ובהתאם לבקש אותו מהבנק.
התייחסות להון העצמי הקיים
לא כל אחד יודע כמה יש לו וגם כמה הון עצמי צריך למשכנתא. כדי לדעת מהו גובה ההון העצמי הקיים, יש לקחת בחשבון מספר נקודות: מכירת הדירה הקיימת, חסכונות ופיקדונות קיימים, קרנות נאמנות וכמובן כסף מזומן נזיל. לעיתים כדאי לשבור תכנית חיסכון לצורך העסקה, אך חשוב לבדוק מראש מהם הקנסות על כך (גם כשמדובר בחיסכון לטווח הארוך). בכל מקרה, מומלץ לאסוף כמה שיותר הון עצמי לפני שניגשים אל הבנק כדי לבקש, אך לא לעשות זאת בכל מחיר. במידת הצורך, עדיף לבקש משכנתא גבוהה יותר ולהשאיר חסכונות סגורים בצד או מזומנים לעת הצורך, מאשר להקטין את המשכנתא על חשבון הפיקדונות והחסכונות.
חשוב לדעת
גובה המשכנתא הניתנת נע בין 50% ל – 70% מערך הדירה, אולם ישנם מקרים נדירים מאד, בהם אפשר לקבל מימון בגובה של 90%. למרות הפיתוי לבחור במשכנתא גבוהה, חשוב להתייחס לכמה נקודות לפני שמבקשים אותה: גובה ההחזר החודשי ותקופת ההחזר. ככל שהמשכנתא נמוכה יותר אך פורסים אותה על פני תקופה ארוכה, ההחזר החודשי נמוך יותר. אם מבקשים משכנתא בסכומים גבוהים, ההחזרים החודשיים גבוהים גם כאן ויכולים להקשות על ההתנהלות הכלכלית השוטפת.
