---

כאשר תיגשו בפעם הראשונה לבקש משכנתא מהבנק שלכם, אחת הבדיקות הראשונות שהפקיד יבצע זה האם יש לכם הון עצמי למשכנתא. נכון להיום, סכום המשכנתא הממוצעת עבור משפחה בישראל נעה סביב ה-700 אלף שקל. לצורך ההשוואה, ממוצע ההלוואות האחרות של משפחה ממוצעת נעה סביב סדר הגודל  של 100-50 אלף שקל ולכן משכנתא היא הלוואה שונה מכל סוג הלוואה אחר. אז אם אתם מתכוונים לרכוש דירה בקרב, כדאי שתכירו טוב את הנושא, כיוון שקיום ההון העצמי הוא הכרח במטרה לקבל משכנתא מהבנק. בכתבה זו נענה על מספר שאלות עיקריות.

מהו הון עצמי למשכנתא?

הון העצמי למשכנתא הוא סכום הכסף ההתחלתי המסייע לכם בעת נטילת משכנתא. סכום זה, יחד עם המשכנתא, יסייע לכם לרכוש דירה או נכס בו אתם מעוניינים. באופן טבעי, הון עצמי למשכנתא גבוה יסייע לכם לקבל משכנתא נמוכה יותר, וכך תקופת ההחזר או ההחזרים החודשיים יהיו נמוכים יותר.

כאשר מדובר על הון עצמי למשכנתא, אנו מדברים על מספר אפשריות:

• כספים נזילים- כסף מזומן, חסכונות, פקדונות, כספים שונים שהשקעתם בשוק ההון וגם סיוע כלכלי מהמשפחה המורחבת, בעיקר ההורים.
• מכירת דירה- במקביל הון עצמי למשכנתא הוא הכספים שתקבלו אם תמכרו את הדירה שלכם. כמובן שאם ההון העצמי למשכנתא שיש לכם גבוה, המשכנתא שתצטרכו לקחת תהיה קטנה יותר. עם זאת, מומלץ לקבל ייעוץ כדי לוודא שהשקעת ההון שברשותכם במשכנתא היא הצעד הנבון! לפעמים עדיף להגדיל משכנתא ולהשקיע באפיקים אחרים.
• הלוואות – גופים פיננסים שונים מציעים הלוואות לטווח קצר לאנשים המעוניינים לבצע עסקאות נדל”ן. ברוב המוחלט מדובר על הלוואה כנגד חסכונות או כנגד נכס נדל”ן קיים.

ההיגיון העומד מאחורי דרישת הבנק לקיומו של הון עצמי למשכנתא הוא כיוון שהבנק רוצה לדעת שאתם מסוגלים גם להשתתף בהוצאה על הדירה. הדבר משמש כמו סוג של הבטחה מצידכם, לפיה אתם שותפים לתהליך, וזה מראה נכונות ומחויבות להחזרת המשכנתא. לכן, משכנתא ללא הון עצמי יכולה להקשות על קבלת המשכנתא ואף לסירוב של הבנקים.

איך קובעים מהו הון עצמי למשכנתא?

בנק ישראל קבע בשנת 2012 כי אם לאדם אין דירה בבעלותו וכי הדירה שירכוש היא הדירה היחידה שתהיה לו, עליו לספק מינימום הון עצמי למשכנתא בגובה של לפחות 25% ממחיר הנכס. משפרי דיור יעמידו ממון בגובה 30% ואילו רוכשי דירות להשקעה, יעמידו ממון בגובה 50%. התוצאה היא שזוגות צעירים נתקלים בקשיים לרכישת דירה, כי הם נמצאים במצב שבו הם מבקשים משכנתא ללא הון עצמי אשר מסייע בקניית הדירה.

כדאי לדעת כי אף כי יש אפשרויות רבות להשלמת ממון, מומלץ לבדוק ביסודיות את גובה ההחזר של כל ההלוואות מול ההכנסות שלכם. עליכם לזכור כי אם אתם לא יכולים לספק ממון בגובה הנדרש ועליכם לקחת הלוואה נוספת, הרי היא מקבילה למשכנתא עצמה והמשמעות היא החזר חודשי גבוה בטווח הקצר.

כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

בשנים האחרונות חלה עליה משמעותית במחירי הדירות בארץ, ונתון זה מקשה על זוגות צעירים ומשפרי דיור לרכוש נכס חדש. ככל שמחירי הדיור ממשיכים לעלות, הלווה נדרש לגייס ולהביא איתו יותר הון עצמי למשכנתא, אבל רבים מתקשים בכך. בעקבות הקושי לגייס כסף  צצו פתרונות חדשים באמצעותם ניתן לעקוף את הגבלות של בנק ישראל, כמו לדוגמה לקיחת הלוואה על חשבון כספי הפנסיה ועל חשבון חסכונות לטווח ארוך הכוללות בין היתר קרנות השתלמות, קרן פנסיה, ביטוח מנהלים, קופות גמל ועוד.

להלן המקרים השונים בנוגע לשאלה כמה הון עצמי צריך למשכנתא:

• דירה ראשונה: הבנקים דורשים ממון של לפחות 25% משווי הדירה
• דירה שנייה: על הלווה להגיע עם הון עצמי למשכנתא בגובה של 50% מערך הנכס
• משפר דיור: זהו אדם שיש לו דירה, אך הוא מעוניין למכור אותה כדי לקנות דירה גדולה או נוחה יותר. במקרה כזה, יש להגיע עם אישור חתום על ידי עו”ד, בו הוא מצהיר שבכוונתו למכור את הדירה תוך 24 חודשים. במקרה זה גובה הון עצמי לקבלת משכנתא יעמוד על 30% משווי הנכס
• תושב זר: זהו אדם שאין לו אזרחות ורוצה לקנות דירה במדינת ישראל. במקרה זה השלמת ההון העצמי תהיה לא פחות מ-50% מערך הנכס

ביחס משלים עבור הון עצמי משכנתא נדרש, גובה המשכנתא הניתנת נע בין 50% לבין 75% מערך הדירה, אך לעיתים רחוקות אפשר לקבל מימון בגובה של עד 90% מערך הדירה, שזה כמעט כמו לקבל משכנתא ללא הון עצמי. למרות הפיתוי לבחור במשכנתא גבוהה, חשוב להתייחס לכמה נקודות לפני שמבקשים אותה: גובה ההחזר החודשי ותקופת ההחזר. ככל שהמשכנתא נמוכה יותר, אך פורסים אותה על פני תקופה ארוכה יותר, ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר. אם מבקשים משכנתא בסכומים גבוהים, ההחזרים החודשיים גבוהים, וזה יכול להקשות על ההתנהלות הכלכלית השוטפת. לכן חשוב לבדוק הון עצמי למשכנתא לפני הבקשה.

עלויות נוספות שכדאי לקחת בחשבון

כשמדברים על הון עצמי למשכנתא, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות. ראוי להבין כי קניית דירה זו הוצאה כלכלית מאוד גדולה, במיוחד במדינת ישראל. להלן רשימת הוצאות נוספות אותן יש לקחת בחשבון:

• דמי תיווך: מרביתנו נעזרים כיום במשרד תיווך לצורך איתור נכס מתאים. דמי התיווך במסגרת עסקת הרכישה נעים בין 1% משווי הדירה לבין 3% משוויה.
• מס רכישה: כדי לדעת כמה הון עצמי צריך למשכנתא, לפני שמגיעים לבנק, יש לקחת בחשבון גם מס רכישה אותו משלם רוכש הדירה, והוא נקבע בהתאם לשווי הדירה (גובה המס מתעדכן אחת לשנה).
• שכר טרחה לעורך דין (במידה ומשתמשים בשירותיו): כיוון שאת העסקה כולה מלווה לרוב עורך דין, יש לשלם לו שכר טרחה, הנע בין 0.5% לבין 2%.
• הוצאות נלוות: ישנן הוצאות אחרות אשר נעשות בד"כ בעת רכישת דירה. בין הוצאות אלו ניתן למצוא הוצאות הובלת הדירה, קניית ריהוט חדש, שיפוץ במידת ועוד. רק לאחר חישוב הכולל את סך כל העלויות, ניתן לדעת מהו הסכום הכולל הנדרש, ובהתאם לבקש אותו מהבנק.

הון עצמי למשכנתא: חשיבות הבדיקה הפיננסית

אם אתם זוג צעיר העומד לרכוש דירה, תוכלו לקבל משכנתא בגובה של עד 75% מערך הנכס, ויתרת התשלום תצטרכו לגייס ממקורות אחרים כדוגמת ההורים ו/או הלוואות ממקורות נוספים. אם בכוונתכם לרכוש דירה לצורכי השקעה, ייתכן כי תצטרכו לקחת משכנתא ואז יהיה עליכם לגייס ממון בשיעור של לפחות 50% מערך הדירה, וזה בהתאם להנחיות החדשות של בנק ישראל, שתפקידו לפקח על הבנקים ועל שוק המשכנתאות בארץ. כאשר אתם שואלים כמה הון עצמי צריך למשכנתא, אז חשוב שתדעו שכדי לקבל משכנתא, אחת הבדיקות שעושה יועץ בבנק היא הערכת ההון העצמי שיש ללווה, ולכן חשוב שתדעו כמה הון עצמי למשכנתא עומד לרשותכם.

הון עצמי למשכנתא: איך אפשר לדעת כמה יש לי?

לא כל אחד יודע כמה הון עצמי למשכנתא יש לו. כדי לדעת מהו גובהו של הממון העומד לרשות הלווה, עליו לקחת בחשבון קיומן של מספר נקודות:

• הכנסות ממכירת הדירה הקיימת
• חסכונות ופיקדונות קיימים
• קרנות נאמנות
• קופות גמל
• קרן השתלמות
• ביטוח מנהלים
• כספים המושקעים באמצעות תיק השקעות כמו מניות בבורסה ובפורקס
• הלוואות שניתן לקבל על חשבון קרן פנסיה
• כסף מזומן נזיל
• השלמת ממון מההורים

לעיתים כדאי לשבור תכנית חיסכון לצורך מענה על תנאים לקבלת משכנתא אותם דורש הבנק, אך חשוב לבדוק מראש מהם הקנסות על כך (גם כשמדובר בחיסכון לטווח הארוך). בכל מקרה, מומלץ לאסוף כמה שיותר הון עצמי למשכנתא לפני שניגשים אל הבנק כדי לבקש משכנתא, אך לא לעשות זאת בכל מחיר. במידת הצורך, עדיף לבקש משכנתא גבוהה יותר ולהשאיר חסכונות סגורים בצד או מזומנים לעת הצורך, מאשר להקטין את המשכנתא על חשבון הפיקדונות והחסכונות. ראוי להדגיש כי לא חייבים לפדות כספים מחסכונות או מתיק השקעות המשיג תשואה גבוהה, כיוון שיש מקרים בהם עדיף יהיה להגדיל את המשכנתא.

הון עצמי למשכנתא: כך תוכלו להסתדר עם התשלומים

ישנן מספר אפשרויות שיכולות לסייע לכם לעמוד בהחזרי המשכנתא, ואף הוספת הון עצמי למשכנתא. השיטות הן:

• מיחזור: יכולה להקל עליכם במקרה בו יכולתכם להחזיר את ההלוואה תיפגע. כמו כן, היא מספקת אפשרות (לעיתים משתלמת מאוד), להתאים את המשכנתא לריבית במשק.
• הקפאה: מתבצעת לפרק זמן מסוים. הדבר עשוי להיות שימושי בהתחלה או בתקופות שונות שמסתברות כלא קלות מבחינה כספית. מדובר בדחיית חלק מהתשלום לעתיד, כאשר במהלך התקופה משלמים חלקית או שלא משלמים בכלל.
• קבלת הלוואה על חשבון תכנית החיסכון: תוכלו לבקש זאת מהבנק במידה והכסף שלכם מושקע בחסכונות לטווח ארוך. יחד עם זאת, יש לזכור כי הלוואות אלה נחשבות ליקרות יחסית, ולא בהכרח משתלם לפעול כך.
• הלוואות לכל מטרה: זהו פתרון נוסף, המאפשר לכם לעקוף את הגבלות בנק ישראל במטרה לגייס יותר הון עצמי למשכנתא. בהתאם לפתרון זה, תוכלו לקחת הלוואה לכל מטרה מבנקים או מחברות מימון חוץ בנקאיות, ביניהן חברות כרטיסי אשראי וחברות מימון פרטיות, הפועלות בהיתר ממשרד האוצר.
• לקיחת הלוואה כנגד שעבוד הנכס של ההורים: לפי אופציה זו תוכלו לקחת הלוואה אטרקטיבית (בהתאם לשווי הנכס של ההורים).
• הלוואת קבלן: במקרה בו רוכשים דירה מקבלן, ניתן להיעזר בהלוואת קבלן במטרה לגשר על הפערים.

איך אפשר להשיג הון עצמי למשכנתא?

אז כעת נעסוק באחד הנושאים החשובים של המאמר, והוא כיצד ניתן להשיג הון עצמי למשכנתא, כך שתוכלו לקבל משכנתא. להלן האפשרויות העומדות בפניכם לגיוס ממוןי:

• חיסכון: זוהי הדרך השכיחה ביותר. כיום, לא מעט אנשים חוסכים לעצמם סכום חודשי קבוע לתוכנית חיסכון, בו הם ישתמשו בשלב כזה או אחר של חייהם. אנשים רבים משתמשים בחסכונותיהם כדי לממן הלוואה פרטית או משכנתא לעסקים.
• עזרה חיצונית: אופציה נוספת היא לבקש מבני משפחה או מחברים קרובים שיסייעו לכם לממן את המשכנתא. תוכלו לבקש עזרה מאנשים הקרובים אליכם, ובכך תשיגו את סכום הכסף הראשוני למימון. במקרה זה תהיה לכם מחויבות החזרת המשכנתא וההלוואה שקיבלתם מאותו גורם חיצוני.
• שימוש בדירה של ההורים: במידה ויש להורים שלכם דירה, תוכלו להשתמש בה בשביל מימון המשכנתא שלכם בתור הון עצמי למשכנתא. האופציה הזאת הופכת להיות שכיחה יותר ויותר בשנים האחרונות, כאשר ילדים מקבלים עזרה מהוריהם באמצעות נכס הנמצא ברשותם. בעבר ההורים היו יכולים לרכוש דירה ביתר קלות, וכיום מדובר על משימה כמעט בלתי אפשרית. לכן, הורים ממשכנים את הדירה שלהם במטרה שהילדים שלהם יוכלו לקחת משכנתא ולרכוש דירה בעצמם.
• הלוואה מבנק או מחברה חוץ בנקאית: גם באפשרות זו תידרשו להחזיר שתי הלוואות בו זמנית, והמשימה יכולה להיות מאוד לא פשוטה.

להתייעצות בתחום הון עצמי למשכנתא ועזרה בתחום המשכנתאות מומלץ לדבר עם צחי גרוסמן – יועץ משכנתאות מוסמך.