כמה הון עצמי צריך למשכנתא
מתכוונים לרכוש בקרוב דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה? זקוקים למשכנתא מהבנק? אם כן, עליכם לדאוג להון עצמי כדי לקבל את המשכנתא, שכן, ולפחות נכון להיום, לא ניתנת משכנתא בגובה של 100% משווי הדירה. אבל כמה הון עצמי צריך למשכנתא? איך מחשבים את זה ואילו פרמטרים נלקחים בחשבון לצורך חישוב הון עצמי למשכנתא?
אם אתם זוג צעיר העומד לרכוש דירה ראשונה תוכלו לקבל משכנתא עד 75% מערך הנכס ואת יתרת התשלום עליכם לגייס ממקורות הון עצמי, לעתים בעזרת ההורים ובעזרת הלוואות ממקורות נוספים. אם בכוונתכם לרכוש דירה לצרכי השקעה – לרוב משכנתא לדירה שניה – עליכם לגייס הון עצמי בשיעור של לפחות 50% מערך הדירה, בהתאם להנחיות החדשות של בנק ישראל שתפקידו לפקח על הבנקים ועל שוק המשכנתאות בארץ.
מבולבלים מעט? הנה כמה פרטים שיעשו קצת סדר בבלאגן ויעזרו לכם להבין את הנושא בצורה טובה יותר.
תוכן עיניינים
כמה הון עצמי צריך למשכנתא מבחינת הבנקים?
בשנים האחרונות חלה עליה משמעותית במחירי הדירות בארץ, נתון זה מקשה על זוגות צעירים ומשפרי דיור לרכוש נכס חדש בכלל ובפרט בעזרתה של משכנתא ללא הון עצמי, וכך חלום הדירה הולך ומתרחק מרבים. ככל שמחירי הדיור ממשיכים לעלות הרי הלווה נדרש לגייס ולהביא יותר הון עצמי מהבית, ורבים מתקשים בכך. בעקבות הקושי לגייס הון עצמי מינימלי צצו פתרונות חדשים באמצעותם ניתן לעקוף את המגבלות של בנק ישראל, לדוגמה לקיחת הלוואה על חשבון כספי הפנסיה ועל חשבון חסכונות לטווח ארוך, בין היתר קרנות השתלמות, קרן פנסיה, ביטוח מנהלים, קופות גמל וכיוצא בזה.
הבנקים דורשים הון עצמי של לפחות 30 אחוזים משווי הדירה. אולם מעבר לעלות הדירה עצמה, עליכם לקחת בחשבון עלויות נוספות, הלוקחות חלק בלתי נפרד מהעסקה כולה וכדאי לדעת אותן מראש לפני שפונים אל הבנק לצורך קבלת משכנתא. ראשית, דמי התיווך. מרביתנו נעזרים כיום במשרד תיווך לצורך איתור נכס מתאים. דמי התיווך במסגרת עסקת הרכישה נעים בין 1% משווי הדירה ל – 3%. פרמטר נוסף הוא מס רכישה. כדי לדעת כמה הון עצמי צריך למשכנתא לפני שמגיעים לבנק יש לקחת בחשבון גם את מס הרכישה. מס זה משלם רוכש הדירה והוא נקבע בהתאם לשווי הדירה עצמה (גובה המס מתעדכן אחת לשנה). מכיוון שאת העסקה כולה מלווה לרוב עורך דין, יש לשלם לו שכר טרחה, הנע בין 0.5% ל – 2%. וכמובן, חשוב להתייחס גם להוצאות אחרות, כמו הובלת הדירה, קניית ריהוט חדש, שיפוץ במידת הצורך ועוד. רק לאחר שמחשבים את סך כל העלויות, אפשר לדעת את הסכום הכולל הנדרש, ובהתאם לבקש אותו מהבנק.
גובה המשכנתא הניתנת נע בין 50% ל – 70% מערך הדירה, אולם ישנם מקרים נדירים מאד, בהם אפשר לקבל מימון בגובה של 90% שזה כמעט כמו לקבל משכנתא ללא הון עצמי. למרות הפיתוי לבחור במשכנתא גבוהה, חשוב להתייחס לכמה נקודות לפני שמבקשים אותה: גובה ההחזר החודשי ותקופת ההחזר. ככל שהמשכנתא נמוכה יותר אך פורסים אותה על פני תקופה ארוכה, ההחזר החודשי נמוך יותר. אם מבקשים משכנתא בסכומים גבוהים, ההחזרים החודשיים גבוהים גם כאן ויכולים להקשות על ההתנהלות הכלכלית השוטפת.
חשיבות הבדיקה הפיננסית
הון עצמי למשכנתא הוא בין הדברים שמכבידים ומסבכים שאלות בנידון – האם נוכל להרשות לעצמנו? האם נצליח לעמוד בהחזרי ההלוואות השונות (המשכנתא ואחרות)? האם בעתיד, עם השתנות תנאים אישיים ואחרים, עדיין נוכל לעמוד בכך? לכן, היבט אופן החזר הכספים שלווים משמעותי מאוד. החדשות הטובות הן, שיש בו גמישות לא מעטה וכדאי מאוד להתעמק באפשרויות אלה ולהבטיח, שמנצלים אותן באופן מיטבי.
כדי לקבל משכנתא לדירה ראשונה אחת הבדיקות שיועץ המשכנתאות בבנק מבצע היא הערכת הון עצמי למשכנתא שיש ללווה למטרת רכישת הנכס בו הוא מעוניין. כדי לחשב הון עצמי יש לקחת בחשבון את כל הכספים הנזילים העומדים לרשותך, לרבות כסף מזומן בבית ובבנק, חסכונות, כספים המושקעים דרך תיק השקעות במניות בבורסה ובפורקס, הלוואות שניתן לקבל על חשבון קרן פנסיה, קופת גמל, קרן השתלמות וביטוח מנהלים, כספים שהובטחו לכם מההורים ועוד. עם זאת, ראוי להדגיש כי לא חייבים לפדות כספים מחסכונות או מתיק השקעות המשיג תשואה גבוהה, מאחר שייתכן בהחלט כי עדיף לכם להגדיל את המשכנתא.
לא כל אחד יודע כמה יש לו וגם כמה הון עצמי צריך למשכנתא. כדי לדעת מהו גובה ההון העצמי הקיים, יש לקחת בחשבון מספר נקודות: מכירת הדירה הקיימת, חסכונות ופיקדונות קיימים, קרנות נאמנות וכמובן כסף מזומן נזיל. לעיתים כדאי לשבור תכנית חיסכון לצורך העסקה, אך חשוב לבדוק מראש מהם הקנסות על כך (גם כשמדובר בחיסכון לטווח הארוך). בכל מקרה, מומלץ לאסוף כמה שיותר הון עצמי לפני שניגשים אל הבנק כדי לבקש, אך לא לעשות זאת בכל מחיר. במידת הצורך, עדיף לבקש משכנתא גבוהה יותר ולהשאיר חסכונות סגורים בצד או מזומנים לעת הצורך, מאשר להקטין את המשכנתא על חשבון הפיקדונות והחסכונות.
משכנתא והלוואות אחרות – הפתרונות שמקלים על ההחזרים
בתחום ההלוואות בכלל, יש למשל את המושג של הלוואת בלון. במסגרת המשכנתא עצמה, ניתן להגדיר שהתשלומים יבוצעו בצורות שונות. שתי השיטות הנפוצות ביותר, מכונות החזר קבוע ("לוח שפיצר") והחזר קרן שווה. בגישת ההחזר הקבוע, גם קרן ההלוואה וגם הריבית מוחזרות בסכום חודשי קבוע. לרוב, גישה זו יוצאת גם הזולה ביותר. בשיטת ההחזר שמכונה "קרן שווה", ההחזר על הקרן קבוע ועל הריבית הוא מצטמצם בהדרגה. מתחילים לרוב מסכומי החזר גבוהים יותר מאשר בשיטת החזר קבוע ובהמשך, גובה התשלום החודשי יורד בהדרגה.
הלוואות אינן דבר יוצא דופן עבור האדם הממוצע, אך משכנתא היא "ליגה אחרת". מדובר בסכומי כסף ובטווח זמן, הרבה יותר "כבדי משקל" לרובנו. מסיבות אלה, כאן במיוחד חיוני ומשתלם להתעמק בפרטי הפרטים ולהבטיח, שאתם באמת מבינים כל נקודה משמעותית. כך בשאלה כמה הון עצמי צריך למשכנתא או בכל שאלה רלבנטית אחרת. יש כאן השלכות משנה רבות, שיש לבדוק בנחת. למשל, יכולת החזר ההלוואות שתהיה לכם בעתיד. נכון הדבר, שתחזיות לעתיד הן תמיד בעירבון מוגבל. מבחינה זו ולא רק, כדאי לקחת בחשבון את האפשרות השימושית של מחזור משכנתא. פעולה זו, עשויה להקל במקרה שבו יכולתכם להחזיר הלוואות תיפגע. היא גם מספקת אפשרות (לעתים משתלמת מאוד), להתאים את המשכנתא לתנאים עדכניים, כמו הריבית במשק. עוד גישה של הקלות החזרים, היא הקפאת משכנתא לפרק זמן מסוים. הדבר עשוי להיות שימושי בהתחלה או בתקופות שונות, שמסתברות כלא קלות מבחינה כספית. הדבר מכונה "תקופת גרייס" ומדובר בדחיית חלק מהתשלום לעתיד, כאשר במהלך התקופה המדוברת, משלמים חלקית או שלא משלמים בכלל.
בנוסף, אם כספם מושקע בחסכונות לטווח ארוך בבנק ניתן לפנות לבנק כדי לקחת הלוואה על חשבון הכסף בתכנית החיסכון, עם זאת יש לזכור כי הלוואות אלה נחשבות ליקרות יחסית, ולא בהכרח משתלם לפעול כך. פתרון נוסף המאפשר לכם לעקוף את המגבלות של בנק ישראל ולגייס יותר הון עצמי למשכנתא, הוא לקיחת הלוואות לכל מטרה מבנקים אחרים או מחברות מימון חוץ בנקאיות, ביניהן חברות כרטיסי אשראי וחברות מימון פרטיות הפועלות בהיתר ממשרד האוצר. אופציה נוספת היא להיעזר בהורים ולקחת הלוואה אטרקטיבית כנגד שעבוד הנכס שלהם. במקרה בו רוכשים דירה חדשה מקבלן ניתן להיעזר בהלוואות קבלן כדי לגשר על הפערים.
לייעוץ מקצועי ולמידע נוסף בנושא כמה הון עצמי צריך למשכנתא, השאר פרטים באתר ונחזור אליך בהקדם.