כמה ריבית משלמים על משכנתא, ואיך ניתן להפחית ריבית משכנתא?
נטילה של משכנתא היא צעד רציני שמשפיע על כלכלת המשפחה לטווח רחוק. רכישה של דירה בישראל היא הצעד הכלכלי המשמעותי ביותר בחיים של משפחה וברוב המכריע של המקרים היא כרוכה בנטילה של משכנתא. אם שאלתם את עצמכם כמה ריבית משלמים על משכנתא, אתם לא לבד. שאלת ריבית משכנתא זוהי שאלה ששואל עצמו כל אדם המגיע לקחת משכנתא. גודל ריבית משכנתא נגזר ממשתנים שונים, החל מגובה המשכנתא ועד ליכולת ההחזר של הלווים.
בשנים האחרונות חלה ירידה משמעותית בריביות. נכון לכתיבת שורות אלה נמצאות הריביות במשק בשפל חסר תקדים. נראה שגם אם בנק ישראל יחליט להעלות את הריביות, הן לא יעלו בחדות. ריבית משכנתאות היא נגזרת של הריביות הנמוכות. גם הריביות על המשכנתאות נמצאות כרגע בשפל ומאפשרות נטילת הלוואות בתנאי ריבית מעולים. עם זאת, לפני שמחליטים על נטילה של משכנתא, מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות בעל ניסיון, כדי לחשב באופן אחראי את גובה המשכנתא ואת הריבית שתשלמו עליה
תוכן עיניינים
מהי ריבית משכנתא
אנשים רבים מתלבטים בסוגיה כמה ריבית משלמים על משכנתא. זו שאלה לגיטימית, שכן גובה ריבית משכנתא משפיע על גובה ההחזר החודשי במשך שנים. ריבית שנתית משכנתא היא מונח המבטא את אותו אחוז שמטיל הבנק באופן שנתי על הסכום כולו והיא מהווה בפועל את הרווח שלו. יש הבדל גדול בין ריבית שנתית למשכנתא בגובה של 4% לבין ריבית שנתית משכנתא בגובה של 4.5%. ההבדל יכול להיות מאות ש”ח מדי חודש ומאות אלפי ש”ח לאורך עשרים השנה או יותר שבהם התחייבתם להחזיר את המשכנתא. היבט הריבית על המשכנתא הוא קריטי לחישוב הוצאות המשפחה ולתכנון ההוצאות הכספיות מדי חודש. לכן יש לבדוק אותו בצורה זהירה לפני שמתחייבים על ההלוואה וחותמים עליה.
במקרה המיוחד של "משכנתא הפוכה", הריבית גבוהה במיוחד והיא מבוססת בפועל על עקרון "ריבית דריבית". מדובר בסוג מיוחד של משכנתא, בתנאים מיוחדים, למבוגרים בני 60 ומעלה.
ממה מורכבת ריבית משכנתאות
הריבית על המשכנתאות מושפעת מאד מגובה הריבית במשק. אל הריבית הזאת מתווסף מרווח הריבית שהבנקים כמו גם מוסדות וגופים חוץ בנקאיים נוטלים לעצמם. זהו בעצם הרווח שלהם על עצם הענקת המשכנתא. למעשה, זה המקום שנוטל המשכנתא או יועץ המשכנתא שבחר, צריכים להתמקד בו. ריבית משכנתאות היא למעשה נטל לא קטן. ככל שהיא תפחת, יפחתו בהתאמה החזרי המשכנתא החודשיים לאורך שנים רבות.
קריטריונים לקביעת גובה ריבית המשכנתא
משכנתא היא מוצר פיננסי שבדרך כלל תלוי במדיניות הבנק ובאינטרסים הפיננסיים שלו, אבל גם במידה רבה ביכולותיו הכלכליות של הלווה. ככזו, משכנתא שקיבל אדם אחד יכולה להיות שונה מזו שמקבל אדם אחר בשורה של פרמטרים כמו גובה ההחזר החודשי, תקופת ההחזר, תמהיל המשכנתא מבחינת הרכב המסלולים וכדומה; אולם הפרמטר המשמעותי מכולם הוא גובה הריבית של המשכנתא.
מה משפיע על גובה ריבית המשכנתא?
- אחוז מימון גבוה פירושו ריבית גבוהה. הסיבה פשוטה: ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך הבנק למעשה לוקח על עצמו סיכון רב יותר, ולפיכך הוא דורש יותר ריבית.
- יכולת ההחזר והמצב הפיננסי של הלווה. הבנק מעוניין לקבל בסופו של דבר בחזרה את הכסף שהלווה במסגרת המשכנתא, ולכן ככל שמצבו הפיננסי של הלווה רעוע יותר ו/או יכולת ההחזר שלו נמוכה יותר כך הריבית צפויה להיות גבוהה יותר. גם ההיפך נכון: לקוח ותיק של הבנק, שיש לו חסכונות ונכסים, ושהאופק התעסוקתי שלו נראה מובטח, עשוי לקבל הנחה נאה בריבית.
- תמהיל המשכנתא. כל משכנתא מורכבת ממספר מסלולים שונים, בחלקם הריבית קבועה ובחלקם מוצמדת למדדים שונים במשק. הואיל ובכל תמהיל כזה יש ריביות רווחיות יותר עבור הבנק וריביות רווחיות פחות, אזי הבנק עשוי לתת ללווה ריבית נמוכה יחסית בחלק מן התמהיל בעבור ריבית גבוהה יותר בחלק אחר שלו.
- תקופת ההחזר של המשכנתא. משכנתאות ניתנות לתקופות ארוכות יחסית, כמו 20 או 25 שנים, וככל שהתקופה ארוכה יותר כך הסיכון עבור הבנק גבוה יותר. לכן תמהילי משכנתא רבים כוללים מסלולים קצרים יחסית, כאלה שמסתיימים לאחר 5 או 10 שנים, ובהם הריבית נמוכה יותר. לפיכך, אילו לווה מסוים מקבל סכום כסף גדול כתוצאה מקידום בעבודה, ירושה או זכייה, יתכן שכדאי לו לשקול למחזר את המשכנתא, להגדיל את ההחזר החודשי על מנת לקצר את משך ההלוואה וכך לקבל ריבית נמוכה יותר.
- ההיסטוריה הפיננסית של הלווה. הבנק לא ממהר לתת כמות גדולה של כסף לכל אחד, אלא מבצע תחילה בדיקה יסודית של ההיסטוריה הפיננסית של כל מי שמבקש משכנתא. זו למשל הסיבה בעטיה נדרש להציג תלושי שכר ודפי פעילות בחשבון, אבל לבנק יש מקורות מידע עמוקים מאוד והוא יכול לדעת האם אדם נוהג להחזיר הלוואות במועד, האם חזרו לו צ'קים בעבר, האם הסתבך בחובות וכן הלאה. ככל שההיסטוריה הפיננסית של מבקש ההלוואה יציבה ותקינה יותר כך הריבית שתיקבע לו עשויה להיות נמוכה יותר.
נשמע מסובך?
קביעת גובה הריבית תלויה בגורמים רבים ועשויה להיות מבלבלת. זו הסיבה שבעטיה מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה בכל אחד משלבי תהליך לקיחת המשכנתא מן הבנק: הוא זה שיידע להדריך את מבקשי המשכנתא לקראת פגישתם עם הבנק, להבהיר עבורם את האפשרויות השונות ולייעץ באופן שימלא באופן מקסימלי את האינטרסים שלהם על פי יכולותיהם הכלכליות.
מסלולים וריביות
לרוב, לחלקים שונים של המשכנתא מוגדרים תנאי החזר שונים. הדבר נעשה במכוון, בכדי לצמצם עליות לא צפויות לאורך זמן, בגובה ההחזר החודשי. למשל בעקבות עליית המדד, שאליו צמודה ריבית ההחזר. שילוב ה"מסלולים" השונים האלה מכונה בשם "תמהיל". אלה כמה מסלולים אופייניים:
מסלול משכנתא בריבית פריים – מסלול פופולארי למדי, שבו הסכום המדובר מוצמד לריבית הפריים, אשר קובע בנק ישראל. זו נחשבת ריבית משכנתא נוחה יחסית.
מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד – מסלול שבו הריבית למעשה קבועה, בעוד שהקרן (בלבד) צמודה למדד המחירים לצרכן.
מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד – מסלול משכנתא, שבו הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. עבור הריבית במסלול זה מוגדרות מראש נקודות יציאה שבהן הריבית משתנה.
מסלול משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה (קל"ץ) למדד – כאשר גם הריבית קבועה וגם הקרן לא צמודה למדד, מתקבלים סכומי החזר חודשי קבועים מאוד. למרות שזה מסלול נוח ושימושי מבחינות רבות, הוא בדרך כלל לא יהיה הזול ביותר. למעשה, ככול שתרופת ההחזר תהיה ארוכה, כך הריבית תיקבע כריבית גבוהה יותר.
מסלול משכנתא בריבית צמודה למט"ח – הצמדת קרן הסכום לשערי מט"ח (יכול להיות דולר או אירו). ריבית הסכום היא במקרה זה עניין מיוחד – היא מוצמדת למה שנקרא LIBOR ("ריבית ליבור"). אלה ראשי התיבות London Inter Bank Offered Rate ומדובר בריבית בה משתמשים הבנקים, לגבי הלוואות שהם עושים בין בנק לבנק.
ריבית בשיטות לחישוב גובה החזר
יש שיטות שונות לחישוב גובה החזר המשכנתא, עם השלכות שונות לגבי הריבית. אלה שתי דוגמאות נפוצות במיוחד:
לוח שפיצר, החזר קבוע – שיטה נפוצה במיוחד, מאחר שהיא לרוב זולה במיוחד. בשיטה זו, גם קרן ההלוואה וגם הריבית, מוחזרות למלווה בסכום שנשאר תמיד באותו הגובה (מלבד בכול הנוגע לשינויים עקב הצמדה).
החזר קרן שווה – גישה שבה מחזירים את קרן ההלוואה בסכומים קבועים, אבל את הריבית מחזירים בתשלומים אשר הולכים וקטנים עם הזמן. שיטה זו מתבטאת בתשלום של פחות ריבית, אם כי היא כרוכה בתשלום חודשי, אשר מתחיל גבוה יחסית.
שימו לב: כאמור, גובה הריבית מושפע לעיתים גם מגורם נוסף – גודל הסיכון בהענקת משכנתא לאדם מסוים. אם מדובר באדם שמסיבות שונות הוגדר כסיכון פיננסי, הריביות המוצעות לו עלולות להיות גבוהות מהממוצע.
באיזו ריבית עדיף לבחור?
בתחום של ריבית משכנתאות ניתן לראות אופציות שונות אפשרויות, כי יש מקרים שבהם הריבית צמודה למדד ומקרים אחרים שבהם זה לא כך. לכל מסלול יש ריבית משכנתא אחרת, יש ריביות משתנות ויש ריביות קבועות, ולכן זה ברור שצריך להתעמק בנושא על מנת שאפשר יהיה לבחור את המסלול הכי משתלם שיש. כדאי גם לדעת שקיימת לעיתים אפשרות לעבור בין מסלולים שונים, ולא אחת שווה לבדוק את האפשרות הזאת לעומק אם אפשר בצורה כזאת לחסוך לא מעט כסף. אתם לא באמת צריכים לשלם ריביות מוגזמות רק בגלל שאתם זקוקים להלוואה מהבנק לצורך קניית הדירה וחשוב ביותר להכיר כמה שיותר אפשרויות לפני שאתם חותמים על משכנתא לשנים.
ריבית שנתית משכנתא – מה זה אומר?
ריבית שנתית משכנתא היא מושג שחייבים להכיר מקרוב מאחר שלשיעור הריבית יש השפעה גדולה על גובה ההחזר ועל איכות החיים של הלווים. ככל שהריבית גבוהה יותר ותקופת ההחזר ארוכה יותר, כך הלווים צפויים לשלם יותר. ולהפך, ככל שהריבית נמוכה יותר ותקופת ההחזר קצרה יותר, כך הלווים עתידים לשלם פחות. מדי חודש בנק ישראל מפרסם לציבור הרחב את ממוצע הריביות על משכנתאות, הן במסלולים שאינם צמודים והן במסלולים צמודים, וכדאי לעקוב אחר הפרסומים.
מיחזור הלוואת המשכנתא בשל שינויי ריביות
תהליך של מחזור משכנתא הוא דרך נפוצה לשפר את תנאי החזר ההלוואה. לעתים, עושים זאת בעקבות שינויים משמעותיים בריבית שאליה מוצמדים התשלומים. חשוב לציין מבחינה זו, שניתן אם רוצים, למחזר מסלולי משכנתא ספציפיים ואפילו מסלול בודד. כעקרון, מותר לכם לשנות את הלוואות המשכנתא כמה שתרצו ומתי שתחליטו לעשות זאת. בשורה התחתונה המעשית, המלצה נפוצה היא לבדוק לפחות פעם בשנה האם כדאי לבצע שינוי ולמחזר. כמובן, כמו לגבי לקיחת משכנתא בכלל, גם כאן כדאי להתייעץ עם מומחה אובייקטיבי ומנוסה.
משתנים אלה ואחרים משפיעים על גובה הריבית (ריבית שנתית משכנתא והריבית הכוללת), אך החשוב ביותר לזכור הוא שזהו נתון שאפשר ורצוי להתמקח עליו. צחי גרוסמן הוא יועץ משכנתאות מוסמך, המכיר את כל המשתנים המשפיעים על המשכנתא. הוא מסייע לזוגות ולמשפחות המתחבטים בשאלה כמה ריבית משלמים על משכנתא ועוזר להם להשיג את הריבית המשתלמת ביותר עבורם. אנא השאירו את הפרטים שלכם באתר או התקשרו, ונחזור אליכם עם פרטים נוספים על ייעוץ משכנתא מקצועי.
