משכנתא לדירה ראשונה
אם הגעתם לכתבה הזו, ייתכן כי הגיע השלב בו התחלתם לחשוב ברצינות בנוגע לרכישת דירה ראשונה. ישנן הרבה סיבות לקנות דירה, והעיקרית בהן היא שעדיף לשלם בכל חודש על נכס שבסוף יהיה שלכם ולא של מישהו אחר. יחד עם זאת, ללא הלוואה, רוב האנשים לא באמת יוכלו לרכוש נכס ראשון בחייהם, ולכן חשוב להכיר את הנושא לעומק. כשמדברים על משכנתא לדירה ראשונה צריך לדעת שהאפשרויות רבות, ולא כדאי להגיע ככה סתם לבנק מבלי שאתם יודעים על מה מדובר ומה כוללים הדברים. ברוב המקרים, הלבטים הם רבים מאוד, וזאת במיוחד לנוכח המחירים הגבוהים מאוד שיש היום בשוק הדיור בארץ. בכתבה זו נדון בנושא זה.
תוכן עניינים
מהי משכנתא לדירה ראשונה?
לרוב, הדירה הראשונה נרכשת בגיל צעיר, ובמקרים רבים טרם הקמת המשפחה, לידת ילדים והתייצבות כושר ההשתכרות. צעירים המקבלים מחויבות להלוואה נדרשים לשאת בה לעשרות השנים הבאות. אותה החלטה, המתקבלת בגיל צעיר מאוד, עתידה ללוות אנשים צעירים למשך 20 השנים הבאות לפחות. בהתאם לכך, צריך להבין לעומק את נושא משכנתא לדירה ראשונה, כולל היקף המחויבות, שיעורי ריבית משכנתא וחוקי החוזה במקרה פירעון מוקדם.
משכנתא לדירה ראשונה היא הלוואה המאפשרת לנו לשלם על קניית הבית שלנו לאורך שנים רבות, וכך אנחנו יכולים לקבל הזדמנות לקנות בית יפה יותר ויקר יותר. לקיחת משכנתא לרכישת דירה ראשונה היא מחויבות ואחריות גדולים מאוד. ייעוץ ע"י מומחה בכיר בתחום יסייע לנו להתכוונן טוב יותר לקראת ההסכם שייחתם עם הבנק שלנו ולהשיג את ההסכם הטוב ביותר עבורנו.
גובה משכנתא לרכישת דירה ראשונה
מי שקונה דירה ראשונה זקוק בד"כ להלוואה המהווה חלק ניכר ממחיר הדירה. כאמור, ההחלטה בדבר לקיחת משכנתא לדירה ראשונה הינה מכרעת, ולכן צריך להיערך אליה נכון. אחרי הכל, שום בנק אינו חייב להלוות לנו מאות אלפי שקלים רק משום שהחלטנו לקנות לעצמנו דירה. אנחנו חייבים להוכיח לבנק שאיננו מהווים סיכון כלווים, ושיש לנו יכולת להשתמש בכסף הזה כהלכה ולעמוד בפירעון התשלומים.
באופן כללי, בתהליך משכנתא לדירה ראשונה, ניתן לקבל הלוואה בשויי עד 75% משווי הדירה הנרכשת, והיתר- 25%, ניתן להשלים בעזרת הון עצמי, ולכן זהו הסכום המגדיר סכום הלוואה אותו תצטרכו לקחת. ככל שהסכום יהיה גבוה יותר, כך תוכלו להביא להקטנת נטל ההלוואה. יחד עם זאת, לפעמים ישנם שינויים בנושא ולכן חשוב להתעדכן. ראוי לציין כי כבר מספר שנים שמספרים אלו נותרים קבועים.
מה חשוב לעשות כשלוקחים משכנתא לדירה ראשונה לצעירים (ובאופן כללי)?
כאשר לוקחים משכנתא לדירה ראשונה, חשוב מאוד לפעול כך:
- חישוב: נושא זה הוא בגדר חובה. צריך לקחת בחשבון את כל הסכומים העומדים לרשותכם. סכומים אלה יכולים להיות בחסכונות, הלוואות מחברים ומשפחה, כל הסכומים אותם תצטרכו לשלם לאנשים כמו עורכי דין ויועצים למיניהם, אגרות רשמיות ומיסים למדינה על הדירה. דאגו שכל אלה שיהיו מונחים לנגד עיניכם, כולל סכומי ההכנסות הנוכחיות והצפי העתידי.
- הוצאת נסח טאבו של הדירה: עשו בדיקה בטאבו בלשכת המקרקעין לגני נושאי שעבוד הדירה ו/או אזהרות שונות הרשומות לידה.
- איסוף מסמכים: לשם קבלת משכנתא לדירה ראשונה עליכם להציג תעודות זהות, תעודת זכאות ממשרד השיכון (במידה ויש), חוזה לרכישת הדירה או כל מסמך התחייבות אחר, דפי חשבון הבנק שלכם בהם שלושת החודשים האחרונים ודפים נוספים בהם פירוט נכסים פיננסיים שיכולים להביא לשיפור מצבכם במשא ומתן. עצמאיים צריכים להציג דו"חות מפי רואי חשבון לרשויות המס ובהם דיווחים בנוגע מצב העסק שלהם.
- הגשת הבקשה לאישור עקרוני: אם ברשותכם אישור עקרוני לקבלת משכנתא לדירה ראשונה, הגישו בקשה בצירוף המסמכים והנתונים הכוללת את הסכום המבוקש. ההצעה שתקבלו תכלול מסלולים שונים, ריבית ועלויות נלוות נוספות לפי תמהיל שבחרתם מראש. הבנק ישיב לכם עד כמה התמהיל שלכם מתאים ומה הוא מוכן לתת לכם. חשוב שתדעו כי בשלב זה אתם עלולים גם לקבל סירוב, ייתכן משום שהבקשה לא הוגשה בצורה נכונה או שהנתונים הכספיים שלכם אינם מספיקים לקבלת הסכום המבוקש. זכרו כי ההצעה מוגבלת בזמן.
- פתיחת תיק: לצורך קבלת הלוואה עליכם להציג חוזה רכישה יחד עם הערכת שמאי מקרקעין במקרה הצורך בזמן רכישת דירה שאינה חדשה או בנייה עצמאית.
- הערכת שמאי: כשאתם מעוניינים לקחת הלוואה, כדאי לקבל הערכת שמאי.
- ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה לא חייבים להיעשות בבנק אם ההצעה שלהם יקרה לכם. אפשר לבצע סקר שווקים ולבחור הצעה טובה יותר.
- ניהול המשא ומתן: במקביל ולאחר קבלת כל המסמכים, תוכלו לנהל משא ומתן לבד או בליווי איש מקצוע, אשר יכול גם לנהל בשבילכם מגעים. זכרו שרוב העבודה היא איסוף אישורים וניירת למטרת קבלת ההלוואה.
- חתימת החוזה: חשוב לעשות רק לאחר בדיקת הניירת, ווידאתם שהיא המקורית, וכי אתם יודעים כמה תשלמו.
- קבלת הכסף: תשלום לדירה לאחר חתימה וקבלת הכסף, ולאחר שהתיק שלכם אושר בבנק בהליך קצר יחסית.
השלבים ללקיחת משכנתא לדירה ראשונה
בעיקרון, כשלוקחים משכנתא לדירה ראשונה, מומלץ לפעול כך:
- תכנון: מדובר בשלב טרם הפנייה אל הבנק בנושא משכנתא לדירה ראשונה, בו אתם בוחנים את ההון העצמי שלכם, מחירי הדירות בשוק, מחליטים על סכום ההלוואה הדרוש וההחזר החודשי אותו תוכלו לשאת. חשוב לקחת שינויים צפויים כמו הרחבת המשפחה, רכישת רכב, רמת החיים ועוד. מחשבונים ייעודיים יוכלו לסייע לכם לקבל מושג ראשוני לגבי ההחזרים הצפויים. תוכלו למצוא מידע ראשוני באתרי הבנקים או במוקדי השירות שלהם.
- פנייה לסיוע מקצועי: כפי שוודאי הבנתם בפסקה הקודמת, ישנם מגוון משתנים שצריך לעשות, ולכן מעורבות יועץ המתמחה בתחום היא חיונית במטרה להרכיב תכנית פיננסית ותיק לפי האינטרסים שלכם. סיוע מקצועי ייתן לכם מושג ראשוני אודות המסלולים השונים, גובה הריביות, סכום ההחזר ועוד, וייתכן כי בעקבות שיחה מקצועית זו יהיה עליכם להגדיר מחדש את הצרכים והציפיות שלכם.
- קבלת אישור עקרוני לבקשת ההלוואה: תוכלו לקבל אישור ראשוני באמצעות פנייה אל מוקדי שירות הבנקים. בשביל לקבל אישור, תצטרכו להציג בפני הבנק מידע בסיסי. בהנחה שמדובר ביום עסקים, התשובה מתקבל תוך מספר שעות, ולאחריה ניתן להתקדם בתהליך ולקבוע פגישה אישית עם יועץ מבנק.
- פגישת ייעוץ בבנק: ניתן להתחיל בתהליך ולבחון זכאות, הסכמים ומסלולים במספר בנקים במקביל. ההשוואה תאפשר לכם לאתר מסלול אטרקטיבי ביותר עבורכם. אינכם חייבים לקחת הלוואה מהבנק בו מתנהל חשבונכם. כדאי להגיע אל הפגישה מוכנים עם תיק מסמכים מסודר המראים רצינות ומאפשר קבלת אישור ההלוואה בבנק.
שלבי לקיחת משכנתא לדירה ראשונה כוללים לא מעט השקעה בייעוץ ותכנון. אלה כמה השלכות חשובות לכך:
שלב בלקיחת משכנתא | עלות | קידום האינטרסים שלכם |
---|---|---|
תכנון ראשוני של המשכנתא | בחינם, מאחר שאתם עושים זאת | כל המאמץ מופנה לקידום מטרותיכם. אם כי בהתבסס על ידע חלקי (במיוחד במקרה של משכנתא לדירה ראשונה) ולכן "בעירבון מוגבל" |
פנייה לסיוע מקצועי | בתשלום, מאחר שפונים ליועץ עצמאי | מקבל מענה מיטבי. זהו שילוב כוחות מושלם - אתם + היועץ. עבור לקיחת משכנתא לדירה ראשונה, סיוע כזה משמעותי במיוחד |
פגישת ייעוץ בבנק | בחינם | רק מההיבט של קבלת הצעה מהבנק |
אז איזו משכנתא לדירה ראשונה תתאים לכם?
כפי שכבר הסברנו בפסקאות הקודמות, כדי לקבל הלוואה אתם צריכים, לפני הכל, שיהיה לכם סכום התחלתי מספיק גדול, אחרת הבנק לא יסייע לכם לרכוש דירה אותה אתם רוצים. הדבר נכון לגבי משכנתא לדירה ראשונה אך הוא נכון גם לגבי הלוואות שמתאימות לרכישת דירות אחרות. חשוב שתהיו מודעים לכך שבתחום מתקיימים היום לא מעט שינויים, וזו הסיבה לכך שצריך ללמוד על הנושא לעומק. קיימים מסלולים שונים, ריביות שונות, שיטות מיחזור משכנתא שונות ועוד, ורק אם יהיה לכם מספיק ידע בתחום, תרגישו שאתם גם יכולים להתמקח עם הבנק. בשביל לענות על שאלה זו, ייתכן מאוד כי תצטרכו סיוע וייעוץ מקצועי.
למה כדאי לנו לקבל ייעוץ מקצועי לקראת משכנתא לדירה ראשונה
במהלך החיים אנחנו מקבלים הרבה החלטות לבד: אנחנו מחליטים לבד מה נלמד או עם מי נתחתן. ההחלטה לקחת משכנתא לדירה ראשונה היא החלטה שלא כדאי לקחת אותה לבד. יועץ יאפשר לנו לדעת מהי אותה הלוואה שאנחנו לוקחים ומתחייבים להחזיר במשך עשרים או שלושים השנים הבאות. ללא תהליך ייעוץ מתאים נוכל לטעות וכאשר אנחנו טועים בנושא זה, אנחנו עלולים לשלם על כך ביוקר רב.
יועץ מקצועי בתחום ובמיוחד בתהליך משכנתא לדירה ראשונה, בודק יחד איתנו מקורות מימון לדירה. בנוסף, הוא עוזר לאמור את הסכום ההתחלתי העמוד לרשותנו- חישובים אלו נעשים לפי ההווה וע"י צפיית ההכנסה העתידית שלנו. בעזרת הידע והניסיון שלו, הוא יוכל לסייע לנו בניהול המו"מ במטרה שנשיג את התנאים הטובים ביותר עבורנו. חשוב להיעזר בשירות במטרה לדרוש הלוואה שמתאימה לנו, אשר נוכל לעמוד בהחזר שלה.
חשוב שתבינו כי משכנתא לדירה ראשונה היא כנראה בעסקה הגדולה ביותר עבורכם, ולכן חשוב להבין בנושאים כספיים מורכבים אלו. ייעוץ מקצועי יסייע לכם להגיע להבנת המושגים הרלוונטיים כמו משכנתא הפוכה, חידוד הבנתכם ולהיות מעודכנים, כיוון שהתחום משתנה לעיתים וכולל תקנות ומגמות לגבי מדדים, ריבית ועוד. חשוב לדעת מהי רמת הניסיון וההשכלה של היועץ, וכדאי לקחת מישהו פרטי כדי שיהיה אובייקטיבי וישמור על האינטרסים שלכם.
לסיכום, ההחלטה לקחת משכנתא בשביל דירה ראשונה היא החלטה רצינית מאוד העתידה להשפיע עליכם במשך 20 או 30 השנים הקרובות, ולכן מדובר באחת ההחלטות החשובות בחיים. החלטה זו צריך לקבל בנחת תוך שיקול ענייני וכלכלי. חשוב מאוד שתדעו מה כולל תהליך לקיחת משכנתא לדירה ראשונה. סביר להניח כי תעשו בדיקות רלוונטיות, אבל כבר בשלב הזה ייתכן כי לא תבדקו את כל מה שצריך כדי לקבל תמונה מלאה, ולכן חשוב יהיה להיעזר בגורם מקצועי, כדוגמת צחי גרוסמן, שיוכל ללוות אתכם. אצלנו תוכלו להיות בטוחים כי אתם מקבלים את השירות הטוב והמקצועי ביותר, כיוון שלאנשי המקצוע שלנו בעלי הניסיון והידע הנדרשים. אנו נציג בפניכם את האופציות המתאימות למקרה הספציפי שלכם, כך שתוכלו לבחור הלוואה המשתלמת ביותר עבורכם.
משכנתא לדירה ראשונה: שאלות ותשובות
ייעוץ מקצועי הוא לא זול. האם לא עדיף יועץ של הבנק?
זו היא נקודה חשובה ולכן, בואו נחדד מעט את הדברים: מחד, בנושא יקר כמו לקיחת משכנתא לדירה ראשונה, ברור שמנסים לחסוך ככל שניתן והיכן שניתן. אבל יש דברים, שאם תחסכו בהם, תשלמו יותר בהמשך. לעתים הרבה יותר! דוגמה טובה לכך, הוא נושא הייעוץ המקצועי. ההבדל בין יועץ של הבנק לבין יועץ עצמאי כגון צחי גרוסמן, הוא הרבה יותר מאשר בעלות (שהיא כאמור בחינם אצל היועץ בבנק). נתחיל מכך, שבהקשר בנקים, המונח "יועץ" לא מדויק. זהו איש מכירות, שמתמחה במכירה. האינטרס הבסיסי שלו (שתשלמו כמה שיותר), הפוך משל יועץ עצמאי (שתשלמו כמה שפחות). ליועץ של הבנק אין זמן עבורכם כמו יועץ עצמאי. גם לא תספרו לו כל דבר. זאת, מאחר שיש פרטים אישיים שעשויים להשפיע על ההסכם שהבנק יציע לכם עבור ההלוואה ואולי אינכם מעוניינים לספר אותם.
מה ההבדל בין לקיחת משכנתא לדירה ראשונה ללקיחת הלוואות נוספות?
בלקיחת משכנתא ראשונה, אתם נמצאים במצב מיוחד. למעשה, נכנסים בבת אחת, לעולם רחב מאוד ומורכב, שכנראה חדש לכם. בהלוואות הבאות, כבר תהיו בעלי ניסיון והרבה יותר ידע. לכן, מאחר שזה גם נושא עם משמעויות גדולות כל כך, סביב משכנתא ראשונה סביר שתתנהלו בצורה איטית ומחושבת במיוחד. מוטב להיות בטוחים בהחלטות שאתם לוקחים. מהיבט הניסיון, זהו לא רק ניסיון בתהליך לקיחת ההלוואה- זה קל יחסית! האתגר, כמו ברוב ההלוואות ואפילו יותר, הוא להחזיר אותה באופן שישתלב היטב בחיים השוטפים. ללקיחת הלוואת נוספות יש גם הסכמים שונים. למשל, בשונה מערך אחוז משכנתא לדירה ראשונה שעומד על 75%, הלוואה לדירה נוספת תתאפשר עד ל-50% בלבד משווי הדירה.
האם לבנק משנה שזו משכנתא לדירה ראשונה?
לכאורה, לא צריך לשנות לבנק, אם אתם לוקחים הלוואה לראשונה בחייכם או שלא. אלא שאם כבר לקחתם הלוואה בעבר, ניתן לראות האם וכיצד עמדתם בהחזרים שלה. זו שאלה משמעותית לא רק עבורכם, אלא גם עבור הבנק. הבנק מחשב בקפדנות את הסיכונים שבפניהם הוא עומד והדבר עשוי להשפיע על אפשרויות ההלוואה שהוא ייתן לכם. ייתכן גם מצב, שבו תיקחו בעתיד הלוואה נוספת, במקביל להחזרת משכנתא לדירה ראשונה. גם זה משמעותי עבור הבנק, מאחר שזהו מצב שמטיל עליכם יותר עומס. האם תעמדו בכך? לכן כדאי לזכור את נקודת המבט של הבנק ולזכור שההלוואה איננה "מוצר מדף", בעל מחיר זהה לכולם וקבוע מראש.
אילו מושגים חשוב להכיר, כאשר לוקחים הלוואה?
למעשה, יש כאן מושגים רבים שכדאי לכם להכיר, כולל מונחים בסיסיים כגון "בטוחה" (נכס משועבד, שהוא עירבון להחזר ההלוואה). לא כולם בהכרח משמעותיים במקרה של משכנתא לדירה ראשונה או עבורכם ספציפית. שיחה עם יועץ תעזור לכם להתמקד וגם תבהיר כמובן את מה שלא ברור. וודאי לגבי מונחים מיוחדים כמו מכתב כוונות או נושאים מיוחדים. למשל סירוב של בנקים לתת הלוואה לבעלי חשבונות מוגבלים או מסיבות אחרות. בכל מקרה, חשוב להבין מונחים שרלוונטיים לכם, במיוחד בהקשר קבלת החלטות בנושא הלוואות.
מהם לוח שפיצר, החזר קרן שווה והלוואת בלון?
אלה שמות של שיטות נפוצות לחישוב גובה החזר ההלוואה, בהן אתם עשויים להיתקל במהלך תכנון משכנתא לדירה ראשונה. בשיטת לוח שפיצר, שמכונה גם החזר קבוע, תחזירו את הקרן ואת הריבית בסכום קבוע וגם זהה. בהחזר קרן שווה תשלמו על הקרן החזר בגובה קבוע, בעוד שהתשלום על הריבית ירד בהדרגה. הלוואת בלון היא גישה מיוחדת, שבה לוקחים הלווא בשביל גישור לדירה משך שנה עד שלוש שנים, כחלק מלקיחת הלוואה. במהלך תקופה זו לא תשלמו החזרים, אך בסוף התקופה תשלמו את הכל – הקרן והריבית, בבת אחת.
במה תלויה זכאות בשביל משכנתא לדירה ראשונה?
ייתכן ששמעתם את המונח זכאות למשכנתא ולא ברור לכם מדוע שלא תהיו זכאים, אם יש לכם את היכולת להחזיר את ההלוואה. מונח זה מתייחס בפועל לשני דברים. ראשית, לתעודת זכאות ממשרד השיכון לסיוע בלקיחת הלוואה במקרה זה, מדובר על הלוואה בריבית 4% צמודה למדד, תוך לקיחה בחשבון של צבירת "נקודות" (על מספר ילדים, מספר שנות נישואים ועוד). גם בלי זכאות כזו, ניתן כיום להשיג הלוואות בריביות טובות יותר, כך שפחות משמעותי לקבל זכאות למשכנתא לדירה ראשונה ממשרד השיכון. כמו כן, ישנה זכאות רגילה להלוואה מהבנק.