תנאים לקבלת משכנתא: מידע בגובה העיניים
חולמים על בית משלכם אך אין לכם הון הדרוש לרכישתו? אתם לא צריכים להרים ידיים. אין ספק שמקום מגורים חשוב מאוד עבור כל אחד מאיתנו, ואם אפשר אז עדיף שהדירה תהיה רשומה על שמנו. יחד עם זאת, קשה לממן דירה, ורוב האנשים זקוקים לעזרה חיצונית המסייעת בהשלמת ההון העצמי. הכוונה היא להלוואה, וכדי לקבלה צריך לעמוד במספר תנאים. בהנחה שאתם עומדים בכל אותם תנאים לקבלת משכנתא, תוכלו לרכוש דירה. בכתבה זו נעסוק בנושא ונביא בפניכם מידע חשוב, בין היתר נענה על השאלות הבאות: מה הבנקים בודקים לפני שהם מחליטים להעניק הלוואה? אילו תנאים קיימים? ועוד תשובות.
תוכן עניינים
מי קובע תנאים לקבלת משכנתא?
ישנם שני גופים עיקריים קובעים תנאים לקבלת משכנתא:
- בנק ישראל: בנק ישראל הוא הגוף המרכזי המפקח על הבנקים במדינה,והוא הקובע נהלים וכן תנאים לקבלת משכנתא. ככזה, הוא מגדיר ומגביל סכומים, תקופות ומסלולים שונים.
- הבנקים: בכפוף למגבלות בנק ישראל, כל בנק בישראל מעמיד תנאים משלו, כאשר קיים דמיון רב בתנאים לפי הבנקים השונים, כפי שנראה בהמשך המדריך.
מדוע הבנקים מעמידים תנאים ללקיחת משכנתא?
כפי שכבר אמרנו קודם לכן, הלוואה היא מהעסקאות הכלכליות המשמעותיות שהאדם הממוצע נוטל על עצמו, ונחשבת לאחת ההלוואות הגדולות שהבנקים מעניקים ללקוחותיהם. משפחה הישראלית ממוצעת לוקחת הלוואה הנעה בין 600,000 ₪ לבין 700,000 ₪. אלו הם ללא ספק סכומים גדולים, ובדיוק בשל כך הבנקים מעמידים תנאים לקבלת משכנתא. מאחר שהבנקים רוצים להיות בטוחים עד כמה שניתן בכך שהלווים יוכלו לעמוד בהחזר ההלוואה, הם מציבים תנאים ללקיחת, אשר מאפשרים לבנק לנבא מי יוכל לעמוד בתנאי ההחזר, וכך למעשה הבנק בורר ומסנן בין הבקשות השונות.
תנאים לקבלת משכנתא- הצגת מידע לבנק
שוק ההלוואות בישראל תחרותי מאוד, והדבר בא לידי ביטוי בכך שהבנקים מתחרים ביניהם על כל לקוח וממהרים להציע הטבות ומסלולים אטרקטיביים. לצד הגמישות אותה מוכנים הבנקים לגלות במטרה לגייס לקוחות נוספים, ישנם תנאים לקבלת משכנתא שהם בסיסיים ומחייבים לכל הבנקים. כיום, כל אדם המבקש לקבל הלוואה מתבקש להציג הון עצמי כלשהו ובלעדיו לא ניתן יהיה לקבל מימון בגובה 100% לרכישת הנכס. הון עצמי ראוי יהיה בגובה כ-40% משווי הנכס.
הצגת מידע בדבר כושר ההכנסה חשוב מאוד וגם נמנה בין מספר תנאים לקבלת משכנתא. ההיגיון הוא כי הבנק מבקש לקבל הוכחה ליכולת שלכם לשאת בתשלומי ההחזר. הלווים מחוייבים להציג בפני הבנק תלושי שכר ושאר פרטי מידע המעידים על גובה ההכנסה שלהם והיציבות התעסוקתית. שימו לב, לווים המציגים כושר הכנסה גבוה יוכלו לקבל הלוואוה בתנאים מועדפים, לווים המציגים כושר הכנסה נמוך או אינו יציב מביאים עמם רמת סיכון גבוהה ולכן הבנק עשוי לדחות בקשתם.
תנאים לקבלת משכנתא: מהי הריבית
הריבית היא התשלום אותו גובה הבנק בעבור הזכות לעשות שימוש בסכום כסף אשר אינו בבעלותכם. חשוב להבהיר כי בכל מסלול ישנו תשלום ריבית בשיעור זה או אחר. ההבדלים בין שיעורי הריבית המתלווים למסלולים השונים משמעותיים, והתשלום עבורה בא לידי ביטוי בהחזרים החודשיים ובסכום הסופי אותו תשלמו. מסלולים מביאים עמם סוגים שונים של ריבית משכנתא קבועה, משתנה, צמודת מדד ומסלולים המשלבים תשלום חודשי קבוע שאינה קשורה בשינויים חיצוניים כמו גובה ריבית הפריים (העשויה להשתנות בהתאם להחלטת בנק ישראל) והמדד.
שעבוד הנכס לבנק כתנאי סף
הלוואות משכנתא מביאות עימן רמת סיכון נמוכה בהשוואה לאחרות, ושעבוד הנכס לבנק מספק ערובה להחזר ההלוואה. כל עוד לא הושלמו כל התשלומים, הבנק מחזיק בבעלות משותפת יחד עמכם על הנכס. יהיה בלתי אפשרי למכור את הנכס ללא אישור הבנק או פדיון. במטרה להגן על שווי הנכס, הבנקים קובעים חובה לרכישת פוליסת ביטוח הכוללת כיסוי ביטוח חיים וביטוח מבנה, וגם זה נמנה באותם תנאים לקבלת משכנתא.
מהן הבדיקות השונות שהבנק עושה בטרם הוא מאשר הלוואת משכנתא?
הבנקים בוחנים מספר דברים:
- מצבו הכלכלי של הלווה: במסגרת זו הבנקים בודקים גובה הון עצמי, קיום הכנסות יציבות וקבועות, מקורות הכנסה נוספים, הוצאות משק הבית, הלוואות עומדות, התחייבויות כלכליות קודמות, חובות, חשבונות מוגבלים, היסטוריית אשראי, היסטורית צ'קים חוזרים ואפילו תיקים בהוצאה לפועל. ככל שההכנסה גבוהה, יציבה וקבועה, ככל שההון העצמי גבוה יותר וככל שההיסטוריה הפיננסית איתנה יותר, כך גדלים הסיכויים לקבלת הלוואה מהבנק בתנאים טובים יותר. גובה ההחזר החודשי יקבע לפי המצב הפיננסי של הלווים. תנאים לקבלת משכנתא מבוססים לפי גובה ההחזר החודשי שלא יעלה מעל 35% מסך ההכנסות החודשיות הפנויות של הלווים. לכן, אם גובה ההחזר החודשי עולה מעל 35% מההכנסות הפנויות, למעשה לא עומדים באותם תנאים.
- גיל הלווה: כיוון שמדובר בהלוואה שההחזר שלה נפרס לתקופה ארוכה שיכולה להגיע עד ל-30 שנים, אין אפשרות לקבל אותה בכל גיל. נכון להיום, הגיל המקסימלי הוא 75, כאשר ככל שהגיל גבוהה יותר, תקופת ההחזרים תהיה קצרה יותר. אם למשל מעוניינים בהלוואה שההחזר עליה נפרס לכ- 30 שנים, אז הלווה הצעיר ביותר צריך להיות בן מקסימום 45. לעיתים, בעזרת יועץ ניתן להגמיש את התנאים גם בגילים מבוגרים. בהקשר זה, כאשר מדברים על תנאים, צריך לקחת בחשבון נתון נוסף שהוא מצבם הבריאותי של הלווים לצורך ביטוח. כיוון שפרמטר זה נמנה גם הוא באותם תנאים לקבלת משכנתא, והוא כולל ביטוח חיים, חשוב לוודא עם הגוף ממנו רוכשים ביטוח (חברת ביטוח או הבנק) כי מצבכם הבריאותי מאפשר רכישתו.
- מטרת ההלוואה: הלוואות מעצם הגדרתן, נועדו לדיור. כנגד ההלוואה שמעמיד הבנק, הלווים ממשכנים את הבית, כך שאם הלווים אינם יוכלו לעמוד בהחזרי התשלומים החודשיים, הם יוכלו למכור את הבית וכך להשיב כספי הלוואה לבנק. לכן, חשוב מאוד לבנקים לוודא כי הכסף שהם מלווים יוקדש לצורכי דיור. יחד עם זאת, חשוב לציין כי ניתן לקבל הלוואה גם עבור שיפוץ בית, רכישת חנות, רכישת משרד וכיוצאה באלו.
- מצב הנכס: כיוון שכנגד הלוואת משכנתא הלווים משעבדים את הבית, הבנק יבדוק מקרוב את מצב הנכס אותו רוצים לרכוש. לשם כך שולח הבנק איש מקצוע המתמחה במקרקעין מטעמו, המגיע לנכס ומבצע הערכת שוויו הריאלי, ולא לפי מחירי הדיור בשוק החופשי. ערכו הריאלי של הנכס חשוב לבנק המלווה כי במקרה שבו הלווים אינם יוכלו לעמוד בהחזרים וייאלצו למכור את הבית, הם יוכלו לעשות זאת בקלות ובמהירות. כמו כן, חשוב להבין כי הערכתו של איש המקצוע היא קריטית מאחר ולפיה קובע הבנק סכום שהוא יעניק ללווים. צריך לשלם לאיש המקצוע שכר טרחה, אותו משלמים הלווים, ולרוב לא ניתן לערער על הערכות השווי שלו (במקרים מיוחדים בו היא נמוכה משמעותית ניתן לערער). שימו לב, פעמים רבות הערכה מטעם הבנק נמוכה מהמחיר המבוקש לבית. במקרים כאלו צריך לחשוב מהיכן להשיג יתרת סכום הדרוש להשלמת הרכישה או לשקול משא ומתן נוסף עם מוכרי הנכס על בסיס הערכה. בנוסף לכך, איש המקצוע בודק תקינות רישום הנכס, בוחן מיהם בעלי הנכס החוקיים, נוסח טאבו, חריגות בנייה, היתרים מיוחדים, חובות של בעל הנכס.
אז מהם אותם תנאים לקבלת משכנתא?
- הכנסה יציבה וקבועה: שכירים יידרשו להציג לבנק תלושי משכורות אחרונים, ועצמאיים יידרשו להציג שומות מס אחרונות.
- הון עצמי: כאשר מדברים על תנאים לקבלת משכנתא מהבנק צריך גם הון עצמי. בכדי לקבל הלוואה עליכם להחזיק במינימום הון עצמי של 25% מערך הנכס לרוכשים דירה בפעם הראשונה יחידה, ומינימום הון עצמי של 20% מערך הנכס עבור החלפת דירה.
- היסטוריה פיננסית יציבה: כדי לקבל הלוואה מהבנק עליכם להוכיח עבר כמה שיותר נקי מחובות, הלוואות, עיקולים, הוצאות לפועל וחשבונות מוגבלים.
- כושר החזר חודשי: יכולת עמידה בגובה החזר חודשי שלא יעלה מעל 35% מההכנסה הפנויה. אם למשל הלווים משתכרים בסכום 20,000 ש"ח בחודש, גובה ההחזר לא יעלה מעל 7,000 ש"ח בחודש.
- הוכחה כי עתידים לרכוש או לשפץ נכס: זיכרון דברים או טיוטת חוזה המכירה.
- מצב בריאותי טוב לצורך ביטוח
- הערכת שווי לפי שמאי מקרקעין מטעם הבנק
- רישום תקין של הנכס אותו מעוניינים לרכוש
- גיל הלווים: כפי שכבר אמרנו קודם לכן, גם גיל הלווים הוא חלק מאותם תנאים לקבלת משכנתא. ככל שגיל הלווים צעיר יותר, כך הם יכולים לפרוס החזרים לתקופה ארוכה יותר, והסיכוי שלהם לקבל הלוואה יהיה גבוה יותר.
תנאים לקבלת משכנתא לאנשים צעירים
במידה ואתם אנשים צעירים הנמצאים בתחילת דרכם, אתם צריכים לדעת שיש תנאים לקבלת משכנתא המתאימים בדיוק עבורכם. אחד הדברים שמאפיינים זוג צעיר שנמצא בתחילת הדרך שלו זה שהוא אינו הגיע לשיא הקריירה ועוד לא ברור לו לאן יתפתחו הדברים. לכן, עבור זוג כזה, עדיף תמיד לקחת הלוואה שניתן לשנות החזרים והפריסה שלה לאורך השנים, דבר שמשפיע גם על נושא התנאים. כל הדברים האלה הם נתונים שכדאי לקחת בחשבון, ולכן הדרך הטובה ביותר היא להתייעץ עם מומחים.
תנאים לקבלת משכנתא: בוחרים את המסלול הנכון
עמידה בכל אותם תנאים לקבלת משכנתא היא צעד חשוב בדרך לבית משלכם, והיא תאפשר לכם לקבל אישור מהבנק לקבלת ההלוואה. אולם, זוהי רק תחילת הדרך וכעת צריך לדעת איזה סוג תתאים לכם יותר. כדאי להתייעץ עם גורם מומחה, שהוא יועץ פרטי, אשר יודע איך לבצע חישוב בצורה מדויקת ושמירת האינטרסים שלכם.
זה אומנם נכון שככל שההכנסה גבוהה יותר וככל שההון העצמי שלכם גדול יותר, כך אותם תנאים לקבלת משכנתא יהיו טובים יותר, אך לא די בכך. נכון להיום, קיים שפע מסלולים וחשוב מאוד להתאים כזה לאורח ולסגנון החיים שלכם, כמו גם לקחת בחשבון שינויים עתידיים בחיים. כך למשל, זה שהיום עוד אין לכם ילדים ואתם יכולים להפריש יותר כסף לטובת ההחזרים מדי חודש אין זה אומר שום דבר בנוגע לעתיד. ייתכן מאוד ובעתיד ייוולדו לכם ילדים וההכנסה הפנויה שלכם תצטמצם. כלומר, בעת בחירת תמהיל משכנתא והמסלול, חשוב לקחת בחשבון לא רק את ההווה, אלא גם שינויים עתידיים.
תנאים לקבלת משכנתא: היבטים חשובים נוספים
- כללי בנק ישראל: בכל מקרה, ההלוואה חייבת לעמוד בכללים אותם קבע בנק ישראל בנושא זה. למשל, כללים המחייבים בין השאר שלפחות שליש מההלוואה יהיה בריבית קבועה. כלל נוסף מטעם בנק ישראל הוא שהבנק מכתיב תקופה מוגדרת. עפ"י כללים אלו, ההלוואה תאושר לתקופה שאינה עולה מעל 30 שנים, כפי שכתבנו קודם לכן.
- זכאות לסיוע מהמדינה: ישנם אנשים הזכאים לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון.
- ביטוח: תנאים לקבלת משכנתא כוללים בין היתר גם רכישת ביטוח, אם כי זכרו שאין כל הכרח לבצע רכישה דרך הבנק בו לוקחים הלוואה. ביטוח כולל בתוכו רכיב של ביטוח חיים וביטוח המבנה עצמו.
- איזו הלוואה? הלוואה בפעם הראשונה עשויה להיות מורכבת במיוחד מבחינת נכונות הבנק לתת לכם אותה. אם, לעומת זאת, אתם מבקשים לדירה נוספת, התנאים יהיו מעט שונים, כיוון שבד"כ הבנק יוכל לראות שעמדתם בהחזרים של הראשונה באופן מסודר.
- אישור: חלק מתהליך קבלת הלוואה מול הבנקים השונים הוא קבלת אישור. חשוב להבין שמדובר רק באישור ראשוני, והוא אינו סופי.
הלוואה לכל דורש – האמנם?
בעיקרון, כל תושב ישראלי רשאי לקחת הלוואה מאחד הבנקים, כל עוד הלווה הוא אדם בוגר העומד באותם תנאים לקבלת משכנתא, ומסוגל לעמוד בתשלומים החודשיים שלה. חשוב לזכור את ההלוואה כי לוקחים לרוב עם סכום גבוה, והלווה מתחייב לתקופה ארוכה היכולה להגיע עד 30 שנה, ולכן הבנקים נדרשים לזהירות וחייבים לבחון בקפידה כל בקשה לפני אישורה. הבנק אינו מעוניין להפסיד כסף ולקחת סיכונים מיותרים, ולכן יועץ מבצע בדיקות כמו מצבו התעסוקתי של הלווה, רמת ההכנסה שלו, בדיקת הון עצמי מינימלי לרכישת הנכס וכדומה.
מעבר לכך, וכפי שכבר כתבנו קודם לכן, הבנקים מעמידים תנאים לקבלת משכנתא שהוא בל יעבור, והוא רכישת ביטוח הכולל ביטוח חיים וביטוח מבנה. במקרה של מוות בטרם, חברת הביטוח נדרשת לתשלום היתרה והבנק מבטיח את כספו, בעוד בני המשפחה אינם נאלצים להתמודד עם עול כלכלי כבד העלול לגרום להם לאיבוד הבית.
איך אפשר לקבל שיפור תנאים לקבלת משכנתא?
קיימות סיבות רבות בגינן תרצו לבצע שיפור תנאי משכנתא, וחשוב שתמצאו את הזמן האידיאלי לעשות זאת. להלן מספר נקודות חשובות בהקשר:
סיבות לשיפור תנאי משכנתא
אחת הסיבות יכולה להיות כי ביום לקיחת המשכנתא הבנתם כי לכל מסלול יתרונות משלו, ולאחר תקופת זמן מסוימת יש לכם הזדמנות להביא לשיפור אותם תנאים לקבלת משכנתא, ולהקל על עצמכם. כמו כן, ישנם מצבים בהם אינכם תוכלו לעמוד עוד בתשלום החודשי אותו אתם משלמים כרגע ולכן עליכם להתאים את המשכנתא למצב החדש במטרה לעמוד בתשלומים שלה.
מתי כדאי לבדוק אופציה לשיפור תנאי משכנתא?
למען האמת, אין תקופת זמן ספציפית בה אתם חייבים לבדוק אפשרות לשיפור תנאי המשכנתא שלכם. במקרה בו אתם מרגישים כי מצד אחד אתם יכולים לשלם יותר וכך להביא לכיסויה מהר יותר, או בסיטואציה הפוכה בה אתם מרגישים כי התשלום הנוכחי מכביד עליכם, תצטרכו לבדוק אפשרות להתאמת ההלוואה הישנה לתנאים החדשים שנוצרו, וזאת באמצעות לקיחת הלוואה חדשה, ולתהליך זה קוראים מיחזור. לכן, הבחירה הטובה ביותר עבורכם תהיה בדיקת המצב הקיים, ואם אתם רואים סיבה בגינה תהיו חייבים לשנות את המסלול הנוכחי, מומלץ לעשות זאת. אם יש לכם ספק בכך, מומלץ לפנות לאיש מקצוע במטרה שתקבלו החלטה נכונה עבורכם.
הפתרון הטוב ביותר לשיפור תנאים לקבלת משכנתא
כפי שכבר הבנתם, מדובר בהלוואה גדולה שההחזר שלה נפרס לתקופה ארוכה מאוד, וכל טעות קטנה עלולה לעלות ביוקר ולהיגרר זמן רב. אם אתם מעוניינים לבדוק האם אתם עומדים בכל אותם תנאים לקבלת משכנתא שדנו בהם במהלך הכתבה, מעוניינים לדעת איך מקבלים משכנתא למוגבלים, לקבל מידע מקצועי נוסף בתחום או שאתם מעוניינים לבצע שיפור תנאי משכנתא, צרו עמנו קשר. נשמח לבדוק, לייעץ וללוות אתכם יד ביד עד לקבלת ההלוואה. לרשותנו, במשרד של צחי גרוסמן, תמצאו שנים של ניסיון, מומחיות וידע אשר צברנו, בעזרתם נוכל לסייע לכם לקבל הלוואה נוחה ומתאימה ביותר עבורכם.
סיכום- תנאים לקבלת משכנתא
כאמור, כל לווה נדרש להציג בפני הבנק כי הוא יכול לעמוד בתשלומים החודשיים. כדאי לדעת כי הבנקים מחשבים יכולת ההחזר באופן שונה, לכן ייתכן מצב בו בנק אחד מסרב לתת, בעוד בנק אחר מאשר. כמו כן, צריך להוכיח קיום הון עצמי הנדרש לרכישת הנכס, ולזכור כי בנק ישראל מגביל את הבנקים לתת הלוואה בגובה עד 75% מערך הנכס (ולרוב עד 70%).
כאשר ניגשים לבנק צריך הציג בפני היועץ בבנק תלושי שכר במסגרת שלושת החודשים האחרונים, תדפיס עו”ש במסגרת שלושה חודשים לפחות, חסכונות, נכסים פיננסיים אחרים ועוד. ככל שמצליחים לשכנע את הבנק ביכולת ההחזר שלנו, כך ניתן לקבל הלוואה גבוהה יותר ובתנאים טובים יותר. לכן, רצוי לפנות ליועץ המכיר את המסלולים בבנקים השונים וינהל מו”מ מולם בשביל להשיג עבור מבקש ההלוואה תנאים לקבלת משכנתא שיהיו הטובים והנוחים ביותר.
תנאים לקבלת משכנתא: שאלות נפוצות – וגם תשובות!
מדוע הבנקים מעמידים תנאים לקבלת משכנתא?
מאחר שהבנקים רוצים להיות בטוחים, עד כמה שניתן, שהלווים יוכלו לעמוד בהחזר ההלוואה הכל כך גדולה.
מי קובע את אותם תנאים לקבלת משכנתא?
שני גופים עיקריים קובעים תנאים לקבלת משכנתא: הראשון הוא בנק ישראל, שהוא הגוף המרכזי המפקח על הבנקים במדינה, לרבות הבנקים, והוא הקובע את הנהלים והתנאים. ככזה, הוא מגדיר ומגביל סכומים, תקופות ומסלולים. הגורם השני הוא הבנקים, ובכפוף למגבלות בנק ישראל, כל אחד מהם רשאי להעמיד תנאים משלו, כאשר קיים דמיון רב בין הבנקים השונים.
מהם התנאים?
ישנם מספר תנאים, ביניהם: הכנסה יציבה וקבועה, הון עצמי מינימלי, היסטוריה פיננסית יציבה, כושר החזר חודשי, הוכחה כי עתידים לרכוש או לשפץ נכס, מצב בריאותי טוב לצורך ביטוח, הערכת שווי לפי שמאי מקרקעין מטעם הבנק, רישום תקין של הנכס וגיל הלווים. עם זאת, הלווים צריכים להבין כי ההלוואה תלויה גם בהיבטים כמו הפרשי הצמדה.
האם קיימים זכאים המגיעים להם הקלות בתוך תנאים לקבלת משכנתא?
אכן, קיימת זכאות לסיוע מהמדינה באמצעות משרד הבינוי והשיכון. לשם כך, ניתן להתעדכן באתר משרד הבינוי והשיכון.