משכנתא לדירה שניה
תוכן עיניינים
משכנתא לדירה שניה – אפשרי, אבל חשוב לקבל ייעוץ
משכנתא לדירה שניה קוסמת לישראלים רבים שיש ברשותם נכס ורוצים לרכוש נכס נוסף או למשפרי דיור, אך חשוב להבין כי תנאים לקבלת משכנתא שניה שונים מהתנאים לקבלת משכנתא רגילה. באופן כללי, ניתן לומר כי מדינת ישראל נוחה יחסית לקניית דירה למי שאין לו דיור. לדוגמה, שיעור המשכנתא שאפשר לקבל לצורך רכישת דירה יחידה, למי שאין ברשותו דירה, היא 75% מערך הבית, כך שכל מה שנותר הוא לגייס הון עצמי התחלתי בשיעור 25%. שיעור זה יורד משמעותית למי שמחפש דירה וזכאי להיכלל בדיור למשתכן. הוא יצטרך להביא מהבית רק 100,000 שקלים.
לאחר שקניתם נכס ראשון והתמקמתם, יש כאלה שחושבים לקנות דירה נוספת. יש שני מקרים רווחים שבהם שוקלים רכישת דירה שניה – אלה שמשפרים דיור ורוצים לעבור לדירה טובה, מרווחת וגדולה יותר, ואלה שקונים דירה נוספת לצורך השקעה, משום שנדל”ן עדיף היום על פני הבורסה או חיסכון בבנק. מה שככל הנראה יישאר על כנו בשנים הקרובות, עם העליות החוזרות ונשנות במחירי הנדל"ן ומנגד העובדה שחלק מפתרונות החיסכון האחרים נחשבים לאטרקטיביים פחות ככל שהזמן חולף.
רבים פונים אל הבנק לקבלת משכנתא לדירה שניה על מנת להשכיר את הדירה בעתיד וליהנות מהתשואה שלה ברגע שמסיימים לשלם את המשכנתא. מכיוון שרוב הסיכויים הם שהנכס ישביח עם חלוף השנים, יהיה לכם גם נכס ראוי ביד למכור וליהנות מהכסף שלו בבוא הזמן. מכאן שאם רק תבצעו זאת נכון, הן בנוגע למאפייני הנכסים והן ביחס למשכנתא, תוכלו לבצע את עסקת חייכם, לא פחות.
מהי משכנתא לדירה שניה, ועד כמה היא מורכבות?
כאמור, משכנתא לדירה שניה מוגבלת על ידי תקנות של בנק ישראל, וכאשר מדובר ברוכשי דירה שניה ההון העצמי הנדרש גבוה יותר מזה הדרוש לרכישת דירה יחידה. זה נובע מהעובדה שהמינוף הרב בישראל גרם לתוצאות קשות של חובות אבודים והסתבכויות של לווים למיניהם. מכיוון שגם ככה רוב הרוכשים עדיין משלמים משכנתא לדירה שכבר בבעלותם, המחשבה שעומדת בבסיס ההגבלות היא לא להכביד עליהם בהחזרים כבדים מדי שיתפסו את רוב ההכנסה הפנויה שלהם. זו לא מטרת העזרה שמחפשים בדרך כלל.
עם זאת, בשלב זה ניתן לקבל משכנתא על דירה קיימת. ואכן יש משקיעים רבים שעושים זאת ולכן יש לדעת כיצד לעשות זאת בתבונה, לרכוש את הנכס הנכון, לחתום על חוזי משכנתא טובים עם עלויות נמוכות יותר ולמצוא בכלל חלופות למימון על פני הבנק (הלוואות מקרובים ובני משפחה, הלוואות על בסיס קרנות השתלמות וקרנות פנסיה, הלוואות חוץ בנקאיות ועוד אפשרויות)
מה נכון לעשות בשביל לקבל משכנתא לדירה שנייה?
בין אם אתם משפרי דיור ובין אם אתם משקיעים, ראשית, יש למצוא נכס שאפשר להשכיר ולממן ממנו משכנתא לדירה שניה. זה מחייב בחירה נכונה של נכס במקום מבוקש עם דמי שכירות מספיקים. כשבוחנים כמה הון עצמי צריך למשכנתא, יש לגייס הון עצמי ממקורות נוספים וחוקיים שיהיו בעלות נמוכה ככל האפשר של ריבית. אין ספק שהתנאים לקבלת משכנתא לדירה שניה הם נוקשים יותר ביחס אל תנאים לקבלת משכנתא לדירה יחידה, כאשר מאז 2012 נדרש הון עצמי לדירה שניה בגובה של 50% לפחות מערך הנכס . ניתן כמובן לגייס אחוזים נכבדים מההון העצמי הדרוש באמצעות מכירת הנכס שבבעלותינו, אבל לאחרונה פורסם כי ייתכן שבנק ישראל יטיל בעתיד הקרוב הגבלה נוספת שתהפוך לכם את החיים לקשים יותר: ביטול האפשרות להשלים את ההון העצמי הנדרש (50%) באמצעות שיעבוד הדירה שבבעלותכם.
לעיתים, נטילת משכנתא לדירה שנייה יכולה להתבצע תוך שינוי המשכנתא שלכם – מה שידוע יותר בתור מחזור משכנתא כמו גם גרירת משכנתא. אלו הם נושאים מורכבים מאוד, אשר מחייבים בחינה של המצב במטרה למצוא את הפתרון המוצלח ביותר, המשתלם ביותר וזה שמתאים באופן המלא ביותר לצרכים ולמאפיינים האישיים שלכם, הן אלו בהווה והן אלו בעתיד.
שאלה נוספת שצריכה להישאל טרם נטילת משכנתא לדירה שניה היא מהי בדיוק סיבה לנטילה של משכתנא לדירה שנייה?. אם הדירה הנוספת היא למענכם, מאחר שאתם רוצים לשפר מגורים, בררו את כל עניין גרירת המשכנתא בעזרת יועץ משכנתאות שגם יסביר לכם כיצד אפשר להפחית עלויות במחזור ולגלגל זאת על הדירה השניה.
משכנתא לדירה שניה לצורך להשקעה
רבים מעוניינים לקבל משכנתא לדירה שניה למטרות השקעה – השכרת הדירה ואולי מכירתה בעתיד, אחרי שיפור והעלאת ערך. יש כאלו שמעוניינים למשל לרכוש דירה נוספת כדי להשאיר משהו לילדים או לנכדים, למשל ויש כאלו שמעוניינים להגדיל את ההכנסות שלהם לעת פרישה,] כי הבינו שמהפנסיה שיקבלו לא יוכלו לחיות חיים איכותיים. במקרה כזה, לקיחת המשכנתא ותנאי המשכנתא שמקבלים, משתלבים בהיבטים רבים נוספים שישנם סביב נושא ההשקעה בנדל"ן. לצד גובה הלוואת המשכנתא, הריבית, התקופה להחזרתה של המשכנתא, סכום ההחזר החודשי ועוד יש לקחת בחשבון גם את ההכנסה הצפויה מהשכרת הדירה בעתיד, צריך לכלול גם הוצאות שוטפות, מס רכישה מוגדל לדירה שניה, תחזוקת הנכס, שכר טרחה של עו"ד, תקופות ללא שוכרים כמו גם מרווחים עתידיים במכירתה. כל אלה צריכים להסתדר מבחינתכם ביחד, כך שלא תיקלעו לקשיים כספיים. אלא שעבור רבים, דירה להשקעה מהווה מקור הכנסה חדש וקל מאוד לעשות "חישובים באוויר" לגביו ולמצוא שהדברים שונים למדי בשטח.
בנוסף, גם עבור משקיעים מנוסים, תנאים שנראים אטרקטיביים היום, עשויים למחרת להשתנות באופן מפתיע שלא תלוי בכם. כתוצאה מכך, העניינים אולי כבר לא יהיו רווחיים כפי שחשבתם. מנקודת מבט של ניהול סיכונים, כדאי לעשות את המיטב עם מה שיש. לכן, מומלץ מאוד להשקיע בנושא משכנתא לדירה השנייה מראש ובסבלנות – ללמוד, להתייעץ ככל שנדרש, לעשות בירורים והשוואות ולהחליט בזהירות ובחוכמה.
משכנתא לדירה שניה לטווח קצר
אם בכוונתכם לרכוש דירה נוספת, להשביח ולמכור אותה ברווח (מה שמכונה גם עסקת אקזיט = רכישה – השבחה – מכירה), סביר מאוד להניח שאין לכם צורך במשכנתא לטווח ארוך. היבט זה משנה את התמונה בדרכים משמעותיות, ואף אפשר כמובן להשיג משכנתא לדירה שנייה בעלות נמוכה יותר (למרות הצורך בהון עצמי גבוה יותר). במקביל, תצטרכו לוודא שיש ביכולתכם לעמוד בכל הכרוך בכך, כמו החזרים חודשיים גבוהים יותר. המטרה היא לקבל משכנתא לדירה שניה באופן שיאפשר לכם להמשיך להתנהל כשורה ולעמוד בנטל ההוצאות, וזאת להבדיל אלפי הבדלות ממצב בו הרכישה מכניסה אתכם לבור אשר היציאה ממנו עלולה להיות מורכבת.
אז מה הם ההבדלים העיקריים בין משכנתא לדירה יחידה למשכנתא לדירה שניה?
- במשכנתא לדירה שניה הריביות בבנק מעט גבוהות יותר בהשוואה אל משכנתא לדירה ראשונה ויחידה.
- מס הרכישה מוגדל במשכנתא שניה. נכון להיום מס רכישה לדירה שניה עומד על 5%. לפני מגפת הקורונה הוא עמד על 8% מערך הנכס. יש להתעדכן באתרים הרשויות, שכן מס זה משתנה מעת לעת.
- במשכנתא לדירה שניה ניתן לקבל מימון מהבנק רק עד 50% מערך הנכס, בדירה יחידה ניתן לקבל בין 70% לבין 75% מערך הנכס אותו רוצים לרכוש. כלומר לצורך רכישת דירה שנייה, יש צורך בהון עצמי גדול יותר.
- רוכשי דירה נוספת שיש בבעלותם נכס וטרם סיימו לשלם את המשכנתא על הנכס הראשון, יכולים למחזר משכנתא או לגרור אותה כדי ליהנות מתנאי משכנתא טובים יותר.
משכנתא לדירה שניה: כמה שאלות עיקריות
מה גובה ההלוואה המרבי שניתן לקחת? – משכנתא לדירה שנייה יכולה להיות בגובה של עד 50% בלבד, משווי אותה דירה נוספת. חשוב לקחת בחשבון, שמגבלות כאלה ואחרות מוטלות על ידי בנק ישראל והן גם משתנות מדי פעם. לכן, חיוני לברר את המצב העדכני.
מה שווי הדירה? – שווי הדירה לצורך קבלת המשכנתא, הוא השווי שיקבע על ידי שמאי הבנק.
האם קל יותר לקחת משכנתא לדירה שניה או ההיפך? – ביחס למשכנתא לדירה יחידה, יש כאמור מגבלות מסוימות. מצד שני, הבעלות על נכס שבחזקתכם, עשויה לאפשר שימוש בו כעירבון, דבר אשר עשוי להוביל להוזלת ההלוואה מצד הבנק.
האם אתם בעלי דירה? – לכאורה, זו היא שאלה סתמית – מי לא יודע, אם הוא בעל דירה או לא? אבל מה אם אתם בעלי דירה בשותפות עם מישהו אחר? התשובה: 33% בעלות על דירה, כבר הופך אותך מבחינת רשויות המס ל"בעל דירה".
חשיבות הייעוץ
לאור חשיבות העניין של נטילת משכנתא לדירה שניה, נדגיש כאן שוב ונרחיב מעט באשר לחשיבות של ייעוץ משכנתאות. משכנתא שניה מוסיפה מורכבות לא מעטה, לנושא שהוא כבר מורכב במילא. מדובר על המורכבות של תחום המשכנתאות וכן של תחומים שנושקים לו, דוגמת ביטוח או מיסוי. בנוסף, מדובר על סכומי כסף גדולים ומשמעותיים מאוד עבור רובנו, עם השלכות כבדות על חיי היום יום, על איכות החיים בגיל הפרישה ועוד. גם אם יועץ מנוסה יספק לכם רק כמה טיפים קטנים, אלה עשויים להתבטא לאורך זמן בתועלות גדולות מאוד. לכן, מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות איכותי. ייתכן שנראה לכם שאתם מבינים בכך מספיק ואולי גם ביררתם לבד את כל מה שרציתם לברר. עם זאת, מטבע הדברים, "אתם לא יודעים מה אתם לא יודעים".
דגש חשוב אחר הוא העדפה של יועץ משכנתאות פרטי, ולא יועץ מטעם הבנק בו נטלתם את המשכנתא שלכם או יועץ מטעם בנק משכנתאות אחר. הסיבה לכך קשורה בעיקר לאינטרסים, או ליתר דיוק: לעובדה שיועץ פרטי לוקח בחשבון אך ורק את הצרכים, האינטרסים והרצונות שלכם, בעוד שיועץ משכנתאות בבנק ינסה לרוב למצוא את הפתרונות המשתלמים ביותר לבנק בו הוא עובד. יועץ משכנתאות מקצועי ומיומן עשוי לחסוך עבורכם לא רק כסף אלא גם זמן רב, כאבי ראש ומאמצים, וזהו היבט לא מבוטל באורח החיים התובעני המאפיין את רובנו בנקודת הזמן הנוכחית.
שאלות נפוצות בנושא משכנתא – וגם תשובות!
איך בוחרים יועץ משכנתא?
מומלץ מאוד לבחור ביועץ משכנתאות עצמאי (בשונה מיועץ בבנק). חשוב לקחת בחשבון את השכלתו בתחומים רלוונטיים למשכנתאות, את הוותק שלו ואת ניסיונו, הן בייעוץ משכנתא עצמאי והן בתחומים נוספים אשר נושקים לתחום ומשמעותיים לעסקה.
האם כדאי לבצע "גרירת משכנתא"?
זה תלוי. הדבר כדאי, במקרה שבו תנאי המשכנתא טובים מבחינתכם. בגרירת משכנתא נשארים עם אותה משכנתא, אך השעבוד יהיה על הנכס החדש שאתם רוכשים, במקום על הישן.
האם כדאי "למחזר" את המשכנתא?
בנושא המשכנתאות, חשוב תמיד להתנהל הכי יעיל שניתן, בוודאי אם מדובר במצב מורכב כמו רכישת דירה שניה. בדיקת כדאיות הליך מחזור הלוואות המשכנתא מומלצת תמיד, פעם בשנה. זאת מאחר שלעיתים תכופות יש שינויים רגולטוריים המשפיעים על ענף המשכנתאות.
