---

ישראל נוחה מאוד יחסית לקניית דירה למי שאין לו דיור. לדוגמא, המשכנתא שאפשר לקבל על דירה ראשונה למי שלא הייתה ברשותו דירה היא 75% מערך הבית, כך שכל מה שנותר הוא לגייס הון עצמי התחלתי בשיעור 25%. מי שמחפש דירה וזכאי להיכלל בדיור למשתכן יצטרך להביא מהבית רק 100,000 שקלים. לאחר שקניתם דירה ראשונה והתמקמתם, יש כאלה שחושבים לקנות דירה שניה. יש שני מקרים שבהם רוכשים דירה שניה – אלה שמשפרים דיור ורוצים לעבור לדירה טובה וגדולה יותר, ואלה שקונים לצורך השקעה משום שנדל”ן עדיף היום על פני הבורסה או חיסכון בבנק. רבים פונים לפתרון של דירה שניה שאותה אפשר להשכיר וליהנות מהתשואה שלה ברגע שמסיימים לשלם את המשכנתא. מכיוון שרוב הסיכויים הם שהנכס ישביח עם השנים, יהיה לכם גם נכס ראוי ביד למכור וליהנות מהכסף שלו בבוא הזמן.

מהי משכנתא לדירה שניה ומורכבותה?

כאמור, משכנתא לרוכשים מוגבלת על ידי תקנות של בנק ישראל, וכאשר מדובר ברוכשי דירה שניה היא נמוכה עוד יותר מהמותר. זה נובע מהעובדה שהמינוף בישראל גרם לתוצאות קשות של חובות אבודים והסתבכויות של לווים למיניהם. מכיוון שגם ככה רוב הרוכשים עדיין משלמים משכנתא לדירה הראשונה, המחשבה שעומדת בבסיס ההגבלות היא לא להכביד עליהם בהחזרים כבדים מדי שיתפסו את רוב ההכנסה הפנויה שלהם. זו לא מטרת העזרה שמחפשים בדרך כלל. עם זאת, עדיין יש משקיעים רבים שעושים זאת ולכן יש לדעת כיצד לעשות זאת בתבונה, לרכוש את הנכס הנכון, לחתום על חוזי משכנתא טובים עם עלויות נמוכות יותר ולמצוא בכלל חלופות למימון על פני הבנק.

מה נכון לעשות בשביל דירה שניה?

גם אם אתם משפרי דיור וגם אם אתם משקיעים, ראשית, יש למצוא נכס שאפשר להשכיר ולממן ממנו משכנתא לדירה שניה. זה מחייב בחירה נכונה של נכס במקום מבוקש עם דמי שכירות מספיקים. כשבוחנים כמה הון עצמי צריך למשכנתא, יש לגייס הון עצמי ממקורות נוספים וחוקיים שיהיו בעלות נמוכה ככל האפשר של ריבית. אם הדירה השניה היא למענכם לאחר שאתם רוצים לשפר מגורים, בררו את כל עניין גרירת המשכנתא בעזרת יועץ משכנתאות שגם יסביר לכם כיצד אפשר להפחית עלויות במחזור ולגלגל זאת על הדירה השניה.

דירה שניה להשקעה

רבים מעוניינים ברכישת דירה שניה למטרות השקעה – השכרת הדירה ואולי מכירתה בעתיד, אחרי שיפור והעלאת ערך. במקרה כזה, לקיחת המשכנתא ותנאי המשכנתא שמקבלים, משתלבים בהיבטים רבים נוספים שישנם סביב נושא ההשקעה בנדל”ן. לצד גובה הלוואת המשכנתא, הריבית, התקופה להחזרתה, סכום ההחזר החודשי ועוד, לוקחים בחשבון את ההכנסה הצפויה מהשכרת הדירה או מרווחים עתידיים במכירתה. כל אלה צריכים להסתדר מבחינתכם ביחד, כך שלא תיקלעו לקשיים כספיים. אלא שעבור רבים, דירה להשקעה מהווה מקור הכנסה חדש וקל מאוד לעשות “חישובים באוויר” לגביו ולמצוא שהדברים שונים למדי בשטח. בנוסף, גם עבור משקיעים מנוסים, תנאים שנראים אטרקטיביים היום, עשויים למחרת להשתנות באופן מפתיע שלא תלוי בכם. כתוצאה מכך, העניינים אולי כבר לא יהיו רווחיים כפי שחשבתם. מנקודת מבט של ניהול סיכונים, כדאי לעשות את המיטב עם מה שיש. לכן, מומלץ מאוד להשקיע בנושא המשכנתא לדירה השנייה מראש ובסבלנות – ללמוד, להתייעץ ככל שנדרש, לעשות בירורים והשוואות ולהחליט בזהירות ובחוכמה.

 

משכנתא לטווח קצר

אם בכוונתכם לרכוש דירה שניה לשם השבחתה ומכירתה ברווח, סביר שאין לכם צורך במשכנתא לטווח ארוך. היבט זה משנה את התמונה בדרכים משמעותיות. הוא מאפשר כמובן להשיג משכנתא בעלות נמוכה יותר. במקביל, תצטרכו לוודא שיש ביכולתכם לעמוד בכל הכרוך בכך, כמו החזרים חודשיים גבוהים יותר.

 

תשובות לכמה שאלות בולטות

מה גובה ההלוואה המרבי שניתן לקחת? – משכנתא לדירה נוספת יכולה להיות בגובה של עד 50% בלבד, משווי אותה דירה נוספת. חשוב לקחת בחשבון, שמגבלות כאלה ואחרות מוטלות על ידי בנק ישראל והן גם משתנות מדי פעם. לכן, חיוני לברר את המצב העדכני.

מה שווי הדירה? – שווי הדירה לצורך לקיחת המשכנתא, הוא השווי שיקבע על ידי שמאי הבנק.

האם קל יותר לקחת משכנתא לדירה שניה או ההיפך? – ביחס למשכנתא לדירה ראשונה, יש כאמור מגבלות מסוימות. מצד שני, הבעלות על נכס קיים, עשויה לאפשר שימוש בו כעירבון, דבר אשר עשוי להוביל להוזלת ההלוואה מצד הבנק.

האם אתם בעלי דירה? – לכאורה, זו היא שאלה סתמית – מי לא יודע, אם הוא בעל דירה או לא? אבל מה אם אתם בעלי דירה בשותפות עם מישהו אחר? התשובה: 33% בעלות על דירה, כבר הופך אותך מבחינת רשויות המס ל”בעל דירה”.

 

חשיבות הייעוץ

לאור חשיבות העניין, נדגיש כאן שוב ונרחיב מעט, לגבי החשיבות של ייעוץ משכנתאות. משכנתא שניה מוסיפה מורכבות לא מעטה, לנושא שהוא כבר מורכב במילא. מדובר על המורכבות של תחום המשכנתאות וכן של תחומים שנושקים לו, דוגמת ביטוח או מיסוי. בנוסף, מדובר על סכומי כסף גדולים מאוד עבור רובנו, עם השלכות כבדות לחיי היום יום, לגיל הפרישה ועוד. גם אם יועץ מנוסה יספק לכם רק כמה טיפים קטנים, אלה עשויים להתבטא לאורך זמן בתועלות גדולות מאוד. לכן, מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות איכותי. ייתכן שנראה לכם שאתם מבינים בכך מספיק ואולי גם ביררתם לבד, את כל מה שרציתם לברר. עם זאת, מטבע הדברים, “אתם לא יודעים מה אתם לא יודעים”.