---

משכנתא לדירה שנייה קוסמת לישראלים רבים שיש ברשותם נכס ורוצים לרכוש נכס נוסף או למשפרי דיור, אך חשוב להבין כי היא שונה ביחס למשכנתא רגילה. באופן כללי, ניתן לומר כי מדינת ישראל נוחה יחסית לקניית דירה למי שאין לו דיור. לדוגמה, בהתחלה ניתן לקבל מימון של עד ל-75% מערך הבית, כך שכל מה שנותר הוא לגייס הון עצמי התחלתי בשיעור 25%. שיעור זה יורד משמעותית למי שמחפש דירה וזכאי להיכלל בדיור למשתכן. הוא יצטרך להביא מהבית רק 100,000 שקלים. בכתבה זו נענה על השאלות הרלוונטיות בנוגע לנושא.

באילו מקרים צריך משכנתא לדירה שנייה?

לאחר שקניתם נכס ראשון והתמקמתם, יש כאלה שחושבים לקנות דירה נוספת. יש שני מקרים רווחים בהם שוקלים לבצע רכישת דירה שנייה – כאשר רוצים לשפר דיור, לעבור לדירה טובה, מרווחת וגדולה יותר, וכאשר קונים דירה לצורך השקעה, משום שנדל”ן עדיף היום מהבורסה או חיסכון בבנק, מה שככל הנראה יישאר נכון בשנים הקרובות, עם העליות החוזרות ונשנות במחירי הנדל"ן, ומנגד העובדה שחלק מפתרונות החיסכון האחרים נחשבים לאטרקטיביים פחות ככל שהזמן חולף.

רבים פונים אל הבנק לקבלת משכנתא לדירה שנייה בשביל להשכיר דירה בעתיד וליהנות מהתשואה שלה ברגע שמסתיים התשלומים. כיוון שרוב הסיכויים הם שהנכס ישביח עם חלוף השנים, יהיה לכם גם נכס ראוי ביד למכור וליהנות מהכסף שלו בבוא הזמן. מכאן שאם רק תבצעו זאת נכון, הן בנוגע למאפייני הנכסים והן ביחס למשכנתא, המהווה הלכה למעשה הלוואה, תוכלו לבצע את עסקת חייכם, לא פחות.

מהי משכנתא לדירה שנייה, ועד כמה היא מורכבת?

כאמור, משכנתא לדירה שנייה מוגבלת בידי תקנות בנק ישראל, וכאשר מדובר ברוכשי דירה שנייה, ההון העצמי הנדרש גבוה יותר מזה הדרוש לרכישת דירה יחידה. הדבר נובע מכך שהמינוף הרב בישראל גרם לתוצאות קשות של חובות אבודים והסתבכויות של לווים למיניהם, וזאת כיוון שגם ככה רוב הרוכשים עדיין משלמים משכנתא עבור נכס (דירה), הנמצא בבעלותם. המחשבה שעומדת בבסיס ההגבלות היא לא להכביד עליהם בהחזרים כבדים מדי אשר יתפסו את רוב ההכנסה הפנויה שלהם וזו כמובן לא מטרת העזרה בגללה פונים אל הבנק.

יחד עם זאת, בשלב זה ניתן לקבל משכנתא על דירה קיימת. משקיעים רבים שעושים זאת אך יש לעשות זאת בתבונה, לרכוש נכס נכון, לחתום על חוזה טוב עם עלויות נמוכות יותר ולמצוא חלופות למימון הניתן ע"י הבנק, כדוגמת הלוואות מקרובים ובני משפחה, הלוואות לפי בסיס קרנות השתלמות וקרנות פנסיה, הלוואות חוץ בנקאיות ועוד אפשרויות.

מה נכון לעשות בשביל לקבל משכנתא לדירה שנייה?

בין אם אתם משפרי דיור ובין אם אתם משקיעים, ראשית, יש למצוא נכס שאפשר להשכיר ולממן ממנו משכנתא לדירה שנייה. זה מחייב בחירה נכונה של נכס במקום מבוקש עם דמי שכירות מספיקים. כשבוחנים כמה הון עצמי צריך, יש לגייסו ממקורות נוספים וחוקיים שיהיו בעלות ריבית נמוכה ככל האפשר. אין ספק כי כשמדובר בדירה שנייה התנאים נוקשים יותר, ומאז שנת 2012, נדרש הון עצמי לדירה שניה בגובה של 50% לפחות מערך הנכס. ניתן כמובן לגייס אחוזים נכבדים מההון העצמי הדרוש באמצעות מכירת הנכס שבבעלותנו, אך סביר להניח כי בנק ישראל יקשיח.

לעיתים, נטילת משכנתא לדירה שנייה יכולה להתבצע תוך שינוי ההלוואה הקיימת כעת, וזאת ניתן לעשות באמצעות מיחזור. אלו הם נושאים מורכבים מאוד, המחייבים בחינה של המצב במטרה למצוא פתרון המשתלם ביותר, המתאים באופן מלא לצרכים ולמאפיינים האישיים שלכם בהווה ובעתיד.

עוד על משכנתא לדירה שנייה

אלה כמה נקודות חשובות, שכדאי לכם לדעת לגבי משכנתא עבור דירה שנייה:

• נקודת פתיחה משופרת מול הבנק – בכל הנוגע ללקיחת משכנתא לדירה שנייה, הבנק כבר יודע שלקחתם בהצלחה הלוואה. כלומר, שיש לכם את האחריות והיכולת להחזיר את התשלומים, באופן תקין ומסודר. זהו כמובן יתרון, שמשמעותו מבחינת הבנק סיכון נמוך יותר ולכן הוא עשוי יותר ללכת לקראתכם.
• יותר ידע וניסיון – כפי שהבנתם, לקיחת משכנתא לדירה שניה שונה מבחינות רבות ומשמעותיות, ביחס להלוואה אחרת. למרות זאת, כאשר משכנתא לדירה שנייה עומדת על הפרק, אתם כבר מגיעים לכך עם ניסיון וידע רבי ערך, גם לגבי יכולתכם להתמודד עם ההחזרים ברמות שונות.
• יותר מ-50% – עשויה להיות אפשרות, לפרוץ את המגבלה על גובה המימון, של 50% מערך הדירה. זאת, באמצעות שילוב חכם של מימון בנקאי ושל תוספת חוץ בנקאית. על אפשרות שימושית זו, כדאי להתייעץ עם מומחה מנוסה, כגון צחי גרוסמן.
• פטורים והקלות שמשפיעים על התמונה הכללית – פטורים והקלות מתשלומים שונים, משמעותיים מאוד בעסקאות בסכומים גדולים כגון לקיחת משכנתא לדירה שנייה. הם עשויים לשנות את התמונה מהותית, מבחינת השורה התחתונה של האם ועד כמה ישתלם לכם לרכוש את הדירה השנייה להשקעה, לקחת הלוואה במסגרת מסוימת ועוד. דוגמה בולטת לכך הוא נושא מס הרכישה. מס זה נלקח באחוזים מערך הדירה והוא לרוב גבוה מאוד. ברוב המקרים לא זכאים להנחה לגביו, אך יש רשימת מקרים שבהם כן זכאים ומשתלם מאוד לבדוק אותה. כמה דוגמאות (וכאמור, זו רשימה חלקית!), הן הקלות לנכים, למשפחות שכולות, לעולים חדשים ובמקרים בהם מדובר בקבלת הנכס במסגרת גירושים או במתנה.
• לקחת בחשבון שינויים עתידיים – חשוב לשים לב לשינוי בגובה ההחזר החודשי, במסגרת משכנתא לדירה שניה מול הבנק. אם זו דירה שנייה שמשכירים, שינוי כזה לאורך הזמן, עשוי לשנות משמעותית את הרווח מהשכרת הדירה.
• האם כדאי להשתמש במחשבוני עזר? – מחשבוני עזר עשויים לסייע בחישובים שונים בנוגע להלוואות. לרוב, מומלץ שלא להסתמך עליהם ובוודאי שלא לשם קבלת החלטות חשובות. הם לא מותאמים בדיוק למקרה האישי שלכם ועשויים שלא לדייק, מסיבות רבות נוספות. לקיחת משכנתא לדירה שנייה היא לעתים קרובות מצב מורכב, אפילו יותר מהלוואה אחרת. לכן, כאן כדאי לקחת את השימוש במחשבוני עזר, אפילו יותר בעירבון מוגבל.

משכנתא לדירה שנייה לצורך להשקעה

רבים מעוניינים לקנות דירה שנייה למטרות השקעה שתתבטא בהשכרת הדירה ואולי מכירתה בעתיד, אחרי שיפור והעלאת ערך. לעומת זאת, יש כאלו המעוניינים לרכוש דירה נוספת כדי להשאיר משהו לילדים או לנכדים, ויש כאלו המעוניינים להגדיל הכנסות שלהם לעת פרישה, כי הבינו שמהפנסיה שיקבלו לא יוכלו לחיות חיים איכותיים.

לצד גובה ההלוואה, הריבית, תקופת ההחזר, סכום ההחזר החודשי ועוד, יש לקחת בחשבון גם את ההכנסה הצפויה מהשכרת הדירה בעתיד, הוצאות שוטפות, מס רכישה מוגדל לדירה שנייה, תחזוקת הנכס, שכר טרחה של עו"ד, תקופות ללא שוכרים וגם מרווחים עתידיים במכירתה. כל אלה צריכים להסתדר ביחד, כך שלא תיקלעו לקשיים כספיים. אלא שעבור רבים, דירה להשקעה מהווה מקור הכנסה חדש וקל מאוד לעשות "חישובים באוויר" לגביו ולמצוא שהדברים שונים למדי בשטח.

בנוסף, גם עבור משקיעים מנוסים, משהו הנראה אטקרטיבי היום יכול להשתנות בעתיד באופן מפתיע וכתוצאה מכך העניינים כבר לא יהיו רווחיים כפי שחשבתם. מנקודת מבט של ניהול סיכונים, כדאי לעשות את המיטב עם מה שיש ולכן מומלץ מאוד להשקיע בנושא משכנתא לדירה שנייה באמצעות למידה, התייעצות עם גורמים מקצועיים, ולבצע בירורים והשוואת במטרה להחליט בצורה זהירה וחכמה.

משכנתא לדירה שנייה לטווח קצר

אם בכוונתכם לרכוש דירה שנייה, להשביח ולמכור אותה ברווח (מה שמכונה גם "עסקת אקזיט"), סביר מאוד להניח שאין לכם צורך בלקיחת הלוואה לטווח ארוך. היבט זה משנה משמעותית את התמונה, ואף אפשר כמובן להשיג משכנתא לדירה שנייה בעלות נמוכה יותר (למרות הצורך בהון עצמי גבוה יותר). במקביל, תצטרכו לוודא שיש ביכולתכם לעמוד בכל הכרוך בכך, כמו למשל בהחזרים חודשיים גבוהים יותר. המטרה במקרה הזה היא שנהיה מסוגלים להתנהל כשורה ולעמוד בנטל ההוצאות, וזאת להבדיל ממצב בו הרכישה מכניסה אתכם לבור אשר היציאה ממנו עלולה להיות מורכבת.

משכנתא לדירה שנייה: במה היא שונה?

• ריביות: מעט גבוהות יותר בהשוואה אל משכנתא לדירה ראשונה.
• מס רכישה: מוגדל כאשר מדובר בתהליך משכנתא לדירה שנייה. נכון להיום מס רכישה לדירה שניה הוא 5%. לפני מגפת הקורונה היה 8% מערך הנכס. יש להתעדכן באתרים הרשויות, כיוון שמס זה משתנה מעת לעת.
• גובה המימון מהבנק: ניתן לקבל מימון מהבנק בגובה של עד 50% מערך הנכס, ולעומת זאת, כשמדובר בהלוואה הרגילה והנפוצה יותר, ניתן לקבל בין 70% לבין 75% מערך הנכס אותו רוצים לרכוש. כלומר לצורך רכישת דירה שנייה, יש צורך בהון עצמי גדול יותר.
• רוכשי דירה נוספת שיש בבעלותם נכס וטרם סיימו לשלם משכנתא על הנכס הראשון, יכולים למחזר או לגרור אותה במטרה להקל על עצמם.

משכנתא לדירה שנייה: חשיבות הייעוץ

לאור חשיבות העניין של נטילת משכנתא לדירה שנייה, נדגיש כאן שוב ונרחיב מעט באשר לחשיבות של ייעוץ. משכנתא לדירה שנייה מוסיפה מורכבות רבה לנושא המורכב ממילא. מקרה זה משלב בין המורכבות של תחום המשכנתאות ותחומים משיקים לו, דוגמת ביטוח או מיסוי. בנוסף, מדובר בסכומי כסף גדולים ומשמעותיים מאוד עבור רובנו, עם השלכות כבדות על חיי היום יום, איכות החיים בגיל הפרישה ועוד. גם אם היועץ מנוסה יספק לכם רק מספר טיפים קטנים, אלה עשויים להתבטא לאורך זמן בתועלות גדולות מאוד. לכן, מומלץ מאוד להיעזר בעזרת יועץ איכותי. ייתכן שנראה לכם שאתם מבינים בכך מספיק ואולי גם ביררתם לבד את כל מה שרציתם לברר, ובכל זאת מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע.

דגש חשוב בהקשר זה הוא העדפה של יועץ משכנתא פרטי ולא אדם מטעם הבנק בו לקחתם ההלוואה. הסיבה לכך קשורה בעיקר לאינטרסים, או ליתר דיוק: לעובדה שיועץ פרטי לוקח בחשבון אך ורק את הצרכים, האינטרסים והרצונות שלכם, בעוד שאדם מהנק ינסה לרוב למצוא פתרונות אשר ישתלמו ביותר לבנק בו הוא עובד. יועץ מקצועי ומיומן עשוי לחסוך עבורכם לא רק כסף אלא גם זמן רב, כאבי ראש ומאמצים, וזהו היבט לא מבוטל באורח החיים התובעני כיום.

משכנתא לדירה שנייה: שאלות ותשובות

מה גובה ההלוואה המרבי שניתן לקחת?

יכולה להיות בגובה של עד 50% משווי אותה דירה נוספת. חשוב לקחת בחשבון שבנק ישראל מטיל מגבלות המשתנות מדי פעם. לכן, חיוני לברר את המצב העדכני.

מהו שווי הדירה? 

שווי הדירה לצורך קבלת ההלוואה הוא השווי שיקבע באמצעות שמאי הבנק.

האם קל יותר לקחת משכנתא לדירה שנייה או ההיפך?

יש כאמור מגבלות מסוימות בלקיחת משכנתא לדירה שנייה. מצד שני, הבעלות על נכס שבחזקתכם עשויה לאפשר שימוש בו כעירבון, דבר אשר עשוי להוביל להוזלת ההלוואה מצד הבנק.

האם אתם בעלי דירה?

לכאורה, זוהי שאלה סתמית – מי לא יודע, אם הוא בעל דירה או לא? אבל מה אם אתם בעלי דירה בשותפות עם מישהו אחר? התשובה: 33% בעלות דירה, כבר הופך אותך מבחינת רשויות המס ל-"בעל דירה".

איך בוחרים יועץ בנושא המשכנתא?

מומלץ מאוד לבחור ביועץ עצמאי. חשוב לקחת בחשבון השלכות בתחומים רלוונטיים, וותק וניסיונו בתחום, כולל בתחומים משיקים לעסקה.