בכל מסלול של החזרי משכנתא יש לנו סכומים משתנים לפי לוחות סילוקים שונים ולפי שיטות חישוב המשכנתא. המטרה של נוטלי המשכנתאות היא בדרך כלל להפחית את הסכומים האלה ואת העלויות לעומת המטרה של הבנקים שהיא להגביר כמה שיותר את העלויות כדי להרוויח מהן. במסלולי המשכנתאות מתחבאים לא מעט כלים שמשתנים מדי חודש ומדי שנה, וההפרשים האלה מחושבים כל הזמן. גם אם נדמה לנו שבגלל ההחזרים האלה אנחנו מרוויחים הפחתה זמנית בהחזר המשכנתא, מהר מאוד נגלה שצריך גם לשלם הפרשי הצמדה או כל פיצוי אחר לבנק על פירעון מוקדם או כל אפשרות שנוצרה לנו כדי להחזיר את המשכנתא מוקדם ככל האפשר. זוהי הסיבה שבגללה יש עלויות שונות של עמלות פירעון מוקדם וחישובי הפרשי הצמדה שיש לשים אליהם לב ולבדוק מסלולים שבהם יש כמה שפחות כאלה.
מהם באמת הפרשי ההצמדה?
מכיוון שמסלולי החזרת המשכנתא צמודים או למדד המחירים לצרכן, או לדולר, או לשערי החליפין של מטבע חוץ כלשהו, ואלה יכולים להיות מטבעות מכל העולם. ההפרשים מצטברים בחישובים השנתיים שלכם עד שאתם צריכים לשלם את כל המשכנתא ובכך פורעים בבת אחת בסוף התקופה את כל ההפרשים שהצטברו מאז בכל השנים. לא משלמים הפרשי הצמדה בכל שנה בשנה אלא מחכים לכל התקופה שתסתיים. את ההפרשים מחשבים לפי לוחות סילוקין ומחשבים לאורך כל תקופת החזר המשכנתא עד סופה כאשר מקבלים את הדו“ח הסופי של היתרות לסילוק לטובת הבנק. את החישובים עושים לפי המסלולים שבחרתם בהם, אם זה צמוד למדד או צמוד למט“ח או לדולר, ופי זה יודעים לחשב כל מה שנותר עוד לשלם. את ההפרשים מצמידים לקרן ומוסיפים עליה.
מה משלמים הלווים?
הלווים משלמים לפי המסלול שבחרו בו ולכן חשבו מראש על כך שכאשר אתם מבקשים משכנתא אתם צריכים פחות או יותר לצפות את התנודות. נכון שזה קשה עד בלתי אפשרי כמעט לדעת מה יהיה בעתיד, אבל זוהי בדיוק המשכנתא שמנסה לצפות לזמן רב את יכולת ההחזר שלכם. אם אתם חוזים שההצמדה למדד תניב לכם הכי פחות הפרשי הצמדה אתם צריכים לקחת זאת בחשבון ולחשב את ההחזרים והסכומים שלכם על פי זה. אם אתם חושבים שהפרשי הצמדה יהיו כמה שיותר קטנים במסלולים שצמודים לאג“ח או למט“ח או לכל כלי אחר התייעצו עם אנשי מקצוע שיכולים לומר לכם בדיוק כמה צפויים להיות ההפרשים שתחויבו לשלם לבנק עם ההצטברות עם השנים.
חשיבות הייעוץ בלקיחת המשכנתא
כעת, כשברור לכם שחישובי המסלולים יחד עם ההחזרים והפרשי ההצמדה אינם כה פשוטים עליכם לקחת בחשבון שיש אנשי מקצוע, כמו יועץ משכנתא, שיכולים לסייע לכם בחישובים מדויקים יותר. כך תוכלו גם לצפות את מסלולי ההחזר שלכם ואת הסכומים שאתם משלמים עם השנים. זכרו כי הבנק לא מוותר על הפרשי הצמדה שמגיעים לו על סכומי הקרן לאורך כל התקופה לפי עליית המדד או שערי המט“ח וכן הלאה.
