---

בכל מסלול של החזרי משכנתא יש לנו סכומים משתנים לפי לוחות סילוקים שונים ולפי שיטות חישוב המשכנתא. המטרה של נוטלי המשכנתאות היא בדרך כלל להפחית את הסכומים האלה ואת העלויות לעומת המטרה של הבנקים שהיא להגביר כמה שיותר את העלויות כדי להרוויח מהן. במסלולי המשכנתאות מתחבאים לא מעט כלים שמשתנים מדי חודש ומדי שנה, וההפרשים האלה מחושבים כל הזמן. גם אם נדמה לנו שבגלל ההחזרים האלה אנחנו מרוויחים הפחתה זמנית בהחזר המשכנתא, מהר מאוד נגלה שצריך גם לשלם הפרשי הצמדה או כל פיצוי אחר לבנק על פירעון מוקדם או כל אפשרות שנוצרה לנו כדי להחזיר את המשכנתא מוקדם ככל האפשר. זוהי הסיבה שבגללה יש עלויות שונות של עמלות פירעון מוקדם וחישובי ההפרשים שיש לשים אליהם לב ולבדוק מסלולים שבהם יש כמה שפחות כאלה.

 

מה זה בכלל?

מכיוון שמסלולי החזרת המשכנתא צמודים או למדד המחירים לצרכן, או לדולר, או לשערי החליפין של מטבע חוץ כלשהו, ואלה יכולים להיות מטבעות מכל העולם. ההפרשים מצטברים בחישובים השנתיים שלכם עד שאתם צריכים לשלם את כל המשכנתא ובכך פורעים בבת אחת בסוף התקופה את כל ההפרשים שהצטברו מאז בכל השנים. לא משלמים הפרשי הצמדה בכל שנה בשנה אלא מחכים לכל התקופה שתסתיים. את ההפרשים מחשבים לפי לוחות סילוקין ומחשבים לאורך כל תקופת החזר המשכנתא עד סופה כאשר מקבלים את הדו“ח הסופי של היתרות לסילוק לטובת הבנק. את החישובים עושים לפי המסלולים שבחרתם בהם, אם זה צמוד למדד או צמוד למט“ח או לדולר, ופי זה יודעים לחשב כל מה שנותר עוד לשלם. את ההפרשים מצמידים לקרן ומוסיפים עליה.

 

הפרשי הצמדה וריבית – מה משלמים הלווים?

הלווים משלמים לפי המסלול שבחרו בו ולכן חשבו מראש על כך שכאשר אתם מבקשים משכנתא אתם צריכים פחות או יותר לצפות את התנודות. נכון שזה קשה עד בלתי אפשרי כמעט לדעת מה יהיה בעתיד, אבל זוהי בדיוק המשכנתא שמנסה לצפות לזמן רב את יכולת ההחזר שלכם. אם אתם חוזים שההצמדה למדד תניב לכם הכי פחות הפרשי הצמדה אתם צריכים לקחת זאת בחשבון ולחשב את ההחזרים והסכומים שלכם על פי זה. אם אתם חושבים שהפרשי הצמדה יהיו כמה שיותר קטנים במסלולים שצמודים לאג“ח או למט“ח או לכל כלי אחר התייעצו עם אנשי מקצוע שיכולים לומר לכם בדיוק כמה צפויים להיות ההפרשים שתחויבו לשלם לבנק עם ההצטברות עם השנים.

 

חשיבות שלב הייעוץ

כעת, כשברור לכם שחישובי המסלולים יחד עם ההחזרים והפרשי ההצמדה אינם כה פשוטים עליכם לקחת בחשבון שיש אנשי מקצוע, כמו יועץ משכנתא, שיכולים לסייע לכם בחישובים מדויקים יותר. כך תוכלו גם לצפות את מסלולי ההחזר שלכם ואת הסכומים שאתם משלמים עם השנים. זכרו כי הבנק לא מוותר על הפרשי הצמדה שמגיעים לו על סכומי הקרן לאורך כל התקופה לפי עליית המדד או שערי המט“ח וכן הלאה.

 

מחשבון הפרשי הצמדה וריבית

הסתייעות במחשבוני עזר, היא אחת האפשרויות השימושיות בתחום המשכנתאות. ההיגיון בכך רב – מאחר שהנושא בכללו מורכב למדי, לא תוכלו לחשב הכול בראש. מחשב מפשט דברים ומקל, בהתאם לנסיבות. ייתכן שתרצו להשתמש במחשבון כזה לקראת לקיחת משכנתא. ייתכן שתסתייעו בו במהלך תשלום המשכנתא, בכדי לראות שהבנק גובה כראוי את התשלומים או בכדי להבין יותר בבירור, מה נשאר לכם לשלם. כך גם לגבי היבטי הפרשי הצמדה וריבית.

 

חישוב הפרשי הצמדה – הבלתי נודע

כמובן, לא תוכלו לחשב הכול מראש לגבי הפרשים מבוססי הצמדה, גם לא בעזרת מחשבון ייעודי. זאת, מאחר שאתם לא יודעים בדיוק, כיצד ישתנו גורמים כגון מדד המחירים לצרכן או שערי חליפין של מטבעות חוץ שונים. זהו אילוץ מסוים או מגבלה, אבל יותר טוב להעריך במידת דיוק מסוימת, מאשר לא לנסות בכלל להעריך ולעקוב אחר שינויים. אגב, ניתן ללמוד את השינוי בתחומים אלה במידה מסוימת. גם כללית לפי מהות התחום, גם לפי נתוני העבר על השינויים בהם וגם בסיוע של מגמות רלוונטיות שרואים כיום. למשל לגבי האינפלציה במשק.

 

מה זה הפרשי הצמדה? חלק ממכלול

במילא כדאי להיות ערוכים, להפתעות בכלל בנושא יכולת החזר המשכנתא. לא רק לגבי החזר הפרשי הצמדה. מסיבה זו, גם כדאי לקחת מרווחי בטחון ולשמור רזרבות כספיות לזמנים לא קלים. כמו כן, מומלץ שלא להיסחף עם הערכות אופטימיות מדי לעתיד בהקשרים אלה. חשיבה חיובית זה מצוין, אבל כמו שאומרת האמרה הידועה, מוטב להתכונן לגרוע ביותר ולקוות לטוב ביותר.

 

ריבית והפרשי הצמדה – חשיבות התמהיל

הלוואת המשכנתא מחולקת למעשה לחלקים שונים אשר מוחזרים במקביל, כל אחד מהם מוגדר ומוחזר על פי תנאים מיוחדים משלו. אלה מסלולי המשכנתא השונים וביחד, זהו "תמהיל המשכנתא". יצירת תמהיל חכמה מומלצת תמיד והיא משמעותית גם בהקשר צמצום הפרשי הצמדה.