גרייס משכנתא
האם ידעת כי ניתן להפחית את נטל החזר התשלומים החודשיים של המשכנתא בתקופה הראשונה להלוואה? הדבר מתאפשר באמצעות גרייס משכנתא. במאמר הבא נסביר מהי ההגדרה של המושג, למי משכנתא זו מתאימה ואיזה סוג כדאי לקחת.
גרייס משכנתא: למה הכוונה?
קיימים מספר סוגי משכנתאות, כאשר אחד הפופולאריים שבהם הוא משכנתא גרייס. באמצעות גרייס משכנתא תוכל לדחות בתקופה הראשונה את תשלומי ההחזר על מנת להקל על תזרים ההוצאות החודשיות. במילים אחרות – הבנק למעשה עושה עימך חסד ומאפשר לך לדחות באופן מלא או חלקי את תשלומי החזר המשכנתא.
אופציה זו מיועדת בעיקר עבור מי שרוכש כעת נכס בתכנון או בבנייה ועליו לעמוד בתשלומי שכירות בינתיים, אפשרות זו מתאימה גם עבור מי שמתמודד עם הוצאות גבוהות כרגע ויודע שתוך תקופה קצרה מצבו הפיננסי עומד להשתפר כך שיוכל לעמוד בתשלומי ההחזר של המשכנתא בקלות יותר.
למי גרייס משכנתא מתאים?
כאמור, באמצעות מסלול כזה תוכל לדחות את תחילת תשלומי ההחזר, כאשר לפניך שתי אפשרויות עיקריות – תשלום הריבית בלבד בתקופת הגרייס או דחיית מלוא התשלומים לתקופה, כלומר דחיית תשלומים מלאה הכוללת קרן וריבית. מסלול גרייס משכנתא מתאים במיוחד עבור כל לווה המעוניין לרכוש נכס, אך הוא מתקשה בתקופה הקרובה לעמוד בנטל תשלומי ההחזר, וכמו כן מסלול זה מתאים עבור לווה הרוכש דירה ומצפה לגידול משמעותי בהכנסותיו לאחר תקופת החסד.
לדוגמה, אם תרצו לרכוש נכס למגורים וכעת עליך לשלם שכירות עד לקבלת הדירה מהקבלן הרי תוכל לדחות את תשלומי ההחזר מתוך ידיעה כי כאשר תקבל מפתח אינך צריך לשלם שכירות, לכן יש לך הכנסה פנויה גבוהה יותר ותוכל לעמוד בנטל החזר תשלומי המשכנתא. כמו כן, אם בכוונתך לרכוש דירה לצרכי השקעה, הרי מרגע שמתקבל המפתח מהקבלן, ניתן להשכיר נכס ולהשתמש בהכנסה מהשכירות לטובת תשלום ההלוואה לדיור, לכן במקרים מסוימים כדאי ומומלץ לקחת משכנתא גרייס.
הלוואת גרייס משכנתא – לא מתאימה לכל אחד
לפני ההחלטה על לקיחת הלוואת גרייס משכנתא, חשוב מאוד להבין נהי משמעות דחיית החזרי התשלום. הדחייה עצמה אומנם מקלה על ההחזרים החודשיים של המשכנתא, אך הסכום שלא שולם "נדחס" לתוך יתרת החוב שאותו חייב הלווה ובאותו פרק זמן של שנים, כך שהתוצאה הסופית היא של תשלומים גבוהים יותר לאחר תקופת החסד.
מכך ניתן להבין כי הרכיב של גרייס משכנתאות מתאים עבור מי שמעוניין להקל מעליו את התשלומים החודשיים בפרק זמן נתון, אך הוא מודע לכך כי הוא יוכל לעמוד בהחזרים גדולים יותר בהמשך הדרך לאחר גמר תקופת הגרייס.
גרייס במשכנתא לעומת הלוואה דרך גישור – מה ההבדל?
בעולם המשכנתאות ישנן הלוואות מסוגים רבים וזאת על מנת לאפשר לכמה שיותר אנשים לרכוש דירה בצורה שמתאימה להם. בשל קווי דמיון ביניהן, רבים מתבלבלים בין הלוואה דרך גישור (בוליט) לבין גרייס במשכנתא וחשוב מאוד שתכיר את ההבדלים ביניהן.
הלוואת גישור לדירה הינה הלוואה שניתנת לרכישת דירה, כאשר גם בה תשלום הקרן נדחה למספר חודשים ואף שנים מרגע לקיחתה ובינתיים משולמת רק הריבית. אז מה ההבדל בינה לבין גרייס משכנתא? ובכן, הלוואת הגישור מחייבת בסוף התקופה את תשלום הקרן בבת אחת ואילו בגרייס הקרן נפרסת לתשלומים לאורך מספר השנים הרצוי.
ניתן לומר כי הלוואה דרך גישור מתאימה עבור בעלי דירות שרוצים לרכוש דירה ועדיין לא מכרו את דירתם הנוכחית, אך שבהחלט ניתן לקחת בחשבון אפשרות של גרייס משכנתא שמוחזרת באמצעות הלוואת הגישור בתהליך של מחזור.
גרייס חלקי או גרייס מלא – מה כדאי?
חשוב לדעת כי יש שתי דרכים לדחיית תשלומי החזר ההלוואה לדיור במסלול גרייס משכנתא – חלקי או מלא.
במסלול גרייס חלקי עליך לשלם רק את תשלומי הריבית בתקופה הראשונה של ההלוואה, בעוד תשלומי הקרן נדחים למועד מאוחר יותר. במסלול גרייס מלא תוכל לדחות את מלא תשלום ההלוואה, כלומר גם את התשלום עבור הקרן וגם את תשלומי הריבית, ובתום תקופת הגרייס הנך נדרש לשלם יחד את הקרן והריבית שנדחתה.
חשוב לציין כי הבנקים למשכנתאות מציעים מגוון מסלולי גרייס משכנתא, ביניהם מסלולי הלוואה לדיור בריבית קבועה או משתנה ובמסלולים עם או ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן. לכן, חשוב להיעזר במחשבון משכנתא גרייס כדי לבחון לעומק את ההבדלים בין המסלולים השונים, ולפי שתי האפשרויות- מלא או חלקי.
עם זאת, אין להסתמך רק על המחשבון כדי לקבל החלטה אלא יש לפנות לגורם מקצועי ומוסמך ,עדיף לשכור את שירותיו של יועץ שאינו מייצג את האינטרס של הבנק בו הוא עובד. עוד חשוב לדעת כי גרייס משכנתא יכול לכלול את המשכנתא כולה או רכיבים שונים ממנה, כאשר היא נלקחת במסלולים שונים, ולכן תכנון קפדני של אופציה זו הינו המפתח לניצולה עד תום.
משכנתא גרייס מחיר למשתכן
בשנים האחרונות חלה מהפיכה בשוק הדיור בישראל עם השקתו של מיזם "מחיר למשתכן". קמפיין זה מאפשר לזוגות צעירים ויחידים לרכוש דירה במחירים האטרקטיביים ביותר אך במצב של "על הנייר". המשמעות היא מחירים נמוכים ביותר של דירות למגורים או להשקעה, אך יחד עם זאת, הצורך ליטול משכנתא כמו משכנתא לדירה שנייה, עוד הרבה לפני שהדירה קיימת ובה בעת גם לשלם שכירות. משכנתא גרייס מחיר למשתכן מיועדת להקל על הנטל הכבד ולסייע ברכישת הדירה בכל זאת.
הזוכים בהגרלות יכולים ליטול משכנתא גרייס לשנתיים (מלא או חלקי), שזהו פרק הזמן בערך עד לכניסה לדירה. באופן זה גובה התשלומים החודשיים עד לקבלת המפתחות יהיה נמוך, או לא קיים כלל במקרה של גרייס מלא, ויאפשר לזוכים להתמודד עם שכירות ותשלומי הקרן לאורך זמן.
יש לציין כי מי שמשלם מראש לקבלן ולוקח משכנתא גרייס, פטור מההצמדה למדד תשומות הבנייה, כך שמדובר במסלול שיכול לחסוך הרבה מאוד כסף לרוכשים, שלמעשה מקבלים פטור מהצמדה למדד זה ולעיתים אף אינם משלמים את ההחזרים החודשיים לפרקי זמן ארוכים של עד שנתיים.
גרייס משכנתאות – מתי באמת כדאי לקחת?
מאוד מפתה לקחת משכנתא שניתן לדחות לפרקי זמן קצרים עד ארוכים. אלא שלא תמיד גרייס משכנתאות הינן כדאיות, כמו במקרים הבאים:
- יכולת כלכלית איתנה – אם אתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא, אל תדחה אותה. אמנם תשלם בהתחלה סכומים קטנים יותר אך לאחר מכן, הסכום יעלה יותר מהערך המקורי וחבל.
- השגת פטור מתשומות הבנייה – אם קיבלתם דרך הקבלן פטור הפרשי הצמדה לתשומות הבנייה, אולי כדאי בכל זאת לקחת משכנתא מלאה ולא להשתמש בתהליך גרייס משכנתא.
ושוב נחזור ונגיד – גרייס משכנתא לא חייבים לקחת על כל המשכנתא אלא רק על חלק ממנה, ובכך לפזר את הסיכונים הקשורים לשינויים בריביות, מה שבהחלט עתיד לאפיין את המשק הישראלי בחודשים והשנים הבאות.
משכנתא גרייס מחשבון – כדאי לך להיעזר בו
באתרים רבים ברשת ניתן למצוא מחשבוני משכנתא שיכולים לסייע בבחירת המסלול האידאלי עבור כל לווה ובאותו האופן קיים גם עבור משכנתא גרייס מחשבון שיוכל לעזור לך. מה אותו מחשבון אמור להראות לך וכיצד תדע להשתמש בנתונים שלו?
במחשבון משכנתא רגיל כל שיש לעשות הוא לרשום את סכום ההלוואה הכללי, לחלק אותו למסלולים השונים ולראות מה צפוי להיות גובה ההחזר החודשי ההתחלתי, או לחלופין לספק למחשבון את הסכום החודשי ההתחלתי הרצוי ובהתאם למסלולים השונים לראות מהו גובה ההלוואה המקסימאלי שניתן ליטול ובהתאם לכך "להתכוונן" על דירה רלבנטית.
במחשבון שנועד לחשב גרייס משכנתא, המחשבון מחשב מה יהיה גובה ההחזר החודשי ההתחלתי לאחר תקופת החסד. המחשבונים הללו מאוד מדוייקים אך חשוב לקחת בחשבון כי מחשבון משכנתא גרייס חלקי או מלא אינו יכול לנבא מה יהיה הלך הרוח בשוק המשכנתאות מבחינת ההצמדות השונות (מדד, דולר, ריבית וכו') ולכן חשוב גם להתייעץ עם המומחים.
האפשרות של "גרייס" היא אפשרות טובה (בהתאם לנסיבות) שעשויה לסייע במקרים מיוחדים. אך היא כאמור לא האפשרות היחידה. בהשוואה לאפשרויות אחרות שעומדות בפני לוקחי משכנתא, כך זה נראה:
| החלופה | הרעיון הבסיסי | תנאי התשלום |
| גרייס משכנתא | דחיית תשלומי הקרן והריבית. לאחר מכן תשלום שנפרס על שאר התקופה. | תנאי התשלום הרגילים של המשכנתא |
| גרייס חלקי | דחיית תשלומי הקרן (בלבד) ואז תשלום שנפרס. | כמו בגישת גרייס משכנתא |
| הלוואת בלון | דחיית תשלומי הקרן (בלבד) ובסוף התקופה תשלום הקרן בבת אחת. | תנאים מיוחדים להלוואת הבלון |
| מחזור | מעבר למשכנתא חדשה | תנאים שמתאימים יותר למצבכם העדכני |
גרייס משכנתא וניצול הזדמנויות מיוחדות
אם כך, יש חלופות שונות שעומדות בפני כל לוקחי המשכנתאות – גרייס משכנתאות, גרייס חלקי, הלוואת בלון (גישור / בולט) או מיחזור משכנתא. אך ייתכן שיש גם הזדמנויות מיוחדות שתוכלו לנצל. אלה שתי דוגמאות לכך:
זכאות לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון עם המשכנתא, מגיעה לרוב על רקע של מצב כלכלי לא קל. לכן, מובן מדוע בהמשך, עשויים להיות גם לא מעט מצבים שבהם אותם זכאים מתקשים בהחזרי המשכנתא. עבור מצבים כאלה, עומדת לרשותם האפשרות לפנות אל ועדת חריגים להקלה בהחזרי משכנתא. גרייס משכנתא נלקח לתקופה קצרה של עד 3 שנים. באופן דומה, וועדת החריגים עשויה להחליט על הסדר הקלה בתשלום המשכנתא לטווח קצר, אם כי רק עד 12 חודשים.
אפשרות מיוחדת נוספת, היא להסתייע ב"משכנתא הפוכה" ("משכנתא למבוגרים") שלוקח מישהו אחר. אם יש במשפחה למשל הורים מעל גיל 60 שהם בעלי דירה, אשר מוכנים לשתף פעולה בכך, הם עשויים להשיג בצורה כזו סכום כסף גדול שיסייע לכם. אגב, למרות השימוש במונח משכנתא, משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל מטרה. זו היא גם דוגמה שונה מהותית ביחס לוועדת החריגים שהזכרנו קודם, שהיא דבר פשוט יחסית. בשונה ממנה, משכנתא הפוכה היא צעד רב השלכות ואלה גם השלכות כבדות משקל.
לכן, כדאי לחשוב בצורה רחבה, לפני שממהרים לבחור באפשרויות הידועות כגון גרייס משכנתא. ותמיד כדאי להתעמק מראש בפרטים ובהשלכות של כל מצב מיוחד בו נמצאים, כגון לקיחת משכנתא גרייס מחיר למשתכן.
גרייס משכנתא- חשיבות ההתייעצות עם המומחים
כדאי לדעת כי למרות הקסם בדחיית תשלומי ההחזר הרי מסלול גרייס הוא יקר יותר, לכן אפשרות זו אינה מתאימה לכל אחד, ויש לבחור באופציה זו רק לאחר קבלת ייעוץ מקצועי של צחי גרוסמן שיעזור להבין מהן ההשלכות הכספיות למסלול ייחודי זה. כדאי לדעת כי הבנקים לא ממהרים להציע אופציה זו ללווים, לכן חשוב להכיר מסלול ייעודי זה ובהתאם לצרוך לשקול חלופה זו שיכולה להיות אטרקטיבית ולאפשר לכם לרכוש את דירת החלומות לצרכי מגורים או לצורך השקעה.
לפרטים נוספים ולייעוץ בנושא משכנתאות השאירו פרטים באתר.
גרייס משכנתא – שאלות ותשובות
