מחזור משכנתא – המדריך המקיף
זוכרים את ההלוואה ההיא שלקחתם לפני כמה שנים? זאת שמציקה לכם מדי חודש עם החזר מרגיז שכבר מזמן נמאס לכם לשלם, אבל יש לכם עוד כל כך הרבה שנים עד שהיא תיגמר עד כדי כך שנדמה שזה לעולם לא יקרה? הלוואה היא אחד מן השלבים שכמעט כל אחד עובר במהלך חייו, ואף אחד לא נהנה ממנה אבל קשה לקנות דירה בישראל בלעדיה. אלא שבמקום להיות כבולים למשך שנים ארוכות, כיום ניתן לבצע תהליך של מחזור משכנתא, כלומר להחזיר משכנתא בעזרת אחת חדשה שתנאיה טובים יותר מאלה של הקודמת: החזר חודשי בגובה שמתאים יותר ליכולות הכלכליות הנוכחיות שלכם, בפריסה למספר שנים שונה וכדומה.
באמצעות מחזור משכנתא אפשר לסלק הלוואה קודמת ולקחת הלוואה לפי הסכמים אחרים, הכוללים גם חוב קודם. צעד זה נכון במידה והריבית הקיימת גבוהה מזו הקיימת בשוק. כמו כן אם אתם מעוניינים לסלק משכנתא מהר יותר, תוכלו להגדיל סכום חודשי. וגם להיפך, אם אתם נתקלים בקושי להחזיר, תוכלו לרווח בין שנות ההחזר באמצעות מחזור משכנתא. כדי לדעת האם זהו צעד משתלם, מומלץ לבצע זאת בליווי יועץ מוסמך.
תוכן עניינים
מה זה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא היא האפשרות להחזיר הלוואה בעזרת אחת חדשה. אם למשל המצב הכלכלי משתפר והנכם רוצים להגדיל החזר חודשי או להיפך, אם תרצו להפחית את מספר השנים המוגדרות בחוזה. באמצעות מחזור, הבנק מגדיר הלוואה חדשה שבאמצעותה מחזיר הלווה גם את ההלוואה הקודמת. חשוב לדעת כי ישנן מגוון הלוואות בנושא, כדוגמת הלוואת בלון לדירה.
כיצד מבצעים מחזור משכנתא?
אמנם לכל בנק יש את הדרישות והתנאים שלו, אך כעיקרון, תהליך מחזור המשכנתא כרוך במספר שלבים מרכזיים שמאפיינים את כל הבנקים. כך, בשלב הראשון עליכם יהיה להגיש בקשה למיחזור, הכוללת טפסים ומסמכים שונים, בהם מידע על מצבכם הכלכלי, גובה ההלוואה הנוכחית, ומצב הנכס. הבנק יבצע בדיקה מעמיקה של המידע שנמסר לו ויעריך את היכולת הכלכלית שלכם להחזיר את ההלוואה. לאחר מכן, יינתן לכם אישור עקרוני, שבסיסו יתייחס לתנאים החדשים של המשכנתא – ריבית, פריסת שנים וההחזרים החודשיים. בסופו של תהליך, תקבלו את תנאי ההלוואה החדשה, כפי שסוכם בתהליך המחזור.
מהם היתרונות של מחזור משכנתא?
תהליך מחזור משכנתא מציע לבעלי משכנתאות הזדמנות לשפר את תנאי ההלוואה שלהם ולנהל את ההתחייבויות הפיננסיות שלהם בצורה חכמה ומועילה יותר. כל אחד יכול למצוא יתרונות שונים בתהליך זה, בהתאם למצבו הכלכלי האישי, תנאי השוק והריבית הנוכחיים.
נציג כמה יתרונות מרכזיים של מחזור משכנתאות:
חיסכון בהוצאות החודשיות
אחד היתרונות המשמעותיים ביותר של מחזור משכנתא בא לידי ביטוי באפשרות להוריד את ההחזר החודשי. כשמצבים כלכליים משתנים, בין אם בעקבות ירידה בהכנסות או שינוי בתנאי השוק – אפשר להגדיל את פריסת השנים של המשכנתא, ובכך להפחית את הסכום החודשי. צעד זה יכול לשפר באופן משמעותי את היכולת להסתדר עם הוצאות נוספות מבלי להיכנס לקשיים כלכליים.
ריבית נמוכה יותר
אחת הסיבות הנפוצות למחזור משכנתא היא ירידה בריבית בשוק. אם לפני מספר שנים לקחתם משכנתא בריבית גבוהה יחסית, ייתכן שכעת, בעקבות שינויים בשוק או ריביות חדשות שהבנקים מציעים, תוכלו להוזיל את עלות ההחזר. ריבית נמוכה יותר משמעותה חיסכון לאורך זמן, במיוחד אם מדובר בהלוואה גדולה ולטווח ארוך, כמו הלוואת המשכנתא.
הפחתת עלות המשכנתא הכוללת
בתהליך מחזור משכנתא, לא רק שההחזר החודשי עשוי לפחות, אלא גם העלות הכוללת של המשכנתא עשויה להיות נמוכה יותר. כשעוברים להלוואה חדשה עם ריבית אטרקטיבית יותר, ייתכן שהסכום הכללי שצריך לשלם יפחת משמעותית, דבר שיכול להקל עליכם בתכנון פיננסי חכם ויעיל.
קיצור תקופת ההחזר
במקרים שבהם מצבכם הכלכלי השתפר ואתם מסוגלים להחזיר את המשכנתא מהר יותר, תוכלו להשתמש במחזור המשכנתא כדי לקצר את פריסת השנים ולהגדיל את ההחזר החודשי.
כדאיות של מחזור משכנתא
מיחזור משכנתא משתלם במקרים הבאים:
- קושי להחזיר – מיחזור משכנתא יכול לעבוד גם אם לקחתם משכנתא דיגיטלית אבל אתם מגלים שבפועל קשה לכם להחזיר את הסכום מדי חודש, אתם יכולים למחזר ולדאוג להלוואה חדשה שבה יש יותר שנים להחזרת ההלוואה. ריווח השנים מוריד את הסכום החודשי ומקל על מצבכם הכלכלי.
- שיפור מצב כלכלי – ולהיפך, אם מצבכם הכלכלי השתפר ואתם רוצים להגדיל את ההחזר החודשי, באפשרותכם למחזר משכנתא ולהגדיל את הסכום המוחזר מדי חודש על ידי צמצום השנים והגדלת הסכום החודשי.
- שינוי ריבית – במידה והריביות במשק השתנו, אפשר למחזר ולקחת הלוואה בריבית נוחה יותר.
כדאי לבדוק כי מיחזור משכנתא משתלם ושבטווח הארוך לא תשלמו יותר כסף לבנק. לכן הצעד המומלץ ביותר הוא להיעזר ביועץ מוסמך, כדי לחשב את ההחזרים החדשים לפי הריבית המוצעת לכם כעת.
אנו בחברת הייעוץ של צחי גרוסמן עומדים לרשותכם בכל נושא הלוואה. נוכל לחשב עבורכם לטווח הקצר ולטווח הארוך את משמעות המחזור ולייעץ לכם אם סילוק ההלוואה ונטילת הלוואה חדשה משתלמת עבורכם. אנא התקשרו או השאירו פרטים באתר ונציגי צחי גרוסמן יחזרו אליכם עם פרטים נוספים רלבנטיים.
מחזור משכנתא או משכנתא חדשה – מה עדיף?
הבחירה בין מחזור משכנתא לנטילת משכנתא חדשה, תלויה במצב הכלכלי ובצרכים האישיים של הלווה. מחזור משכנתא מאפשר להמשיך עם תנאי המסגרת הקיימים של ההלוואה, תוך שמירה על תנאים אטרקטיביים כמו ריבית נמוכה במסלולים מסוימים. מצד שני, נטילת משכנתא חדשה יכולה להיות משתלמת אם מצבכם הכלכלי השתפר ואתם מעוניינים להגדיל את ההחזר החודשי או לשנות את פריסת השנים, או אם ריביות השוק ירדו בצורה משמעותית. אם יש לכם נכסים נוספים או אתם צריכים להגדיל את ההלוואה, הלוואה חדשה עשויה להוות פתרון טוב יותר.
בכדי לבחון את השיקולים והיתרונות/חסרונות של כל צעד פיננסי כזה, מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי ומנוסה בתחום – יועץ משכנתאות מומחה. יועץ מנוסה ינתח לעומק את מצבכם הכלכלי ותנאי השוק, וימליץ עבורכם על הדרך המשתלמת ביותר לקבל את הלוואת המשכנתא בתנאים הטובים ביותר.
מהי העלות האמיתית של מחזור משכנתא?
העלות האמיתית של מחזור משכנתא אינה קבועה. היא מורכבת ממספר גורמים שיכולים להשתנות בהתאם למצבכם הפיננסי, הסכום שאתם מחזיקים בהלוואה והתנאים שמציע הבנק. כדי להבין את העלות הכוללת של התהליך, יש לקחת בחשבון את גורמים כמו סכום ההלוואה, פריסת השנים, תנאי השוק וכמובן, את המוניטין של יועץ המשכנתאות שאתם בוחרים.
בנוסף לכך, ישנן עלויות נלוות שיכולות להוסיף להוצאות הכלליות של תהליך מחזור משכנתא, כמו למשל עמלת פתיחת תיק חדש, עמלת פירעון מוקדם (ככל ונדרש לסגור הלוואה קיימת במסגרת תהליך המחזור), הערכה מחודשת של שווי הנכס ועוד.
סימנים לכך שכדאי לבצע מחזור משכנתא
במידה ולקחתם משכנתא ממש לפני זמן קצר, לדוגמא, משכנתא לדירה ראשונה, רוב הסיכויים שזו כבר אופטימלית עבורכם ועדיין מוקדם לבצע מחזור משכנתא. אבל אם חלפו כבר כמה שנים מאז שלקחתם הלוואה, אלה הסימנים שיעידו על כך שאולי הגיע הזמן לשקול למחזר אותה:
- האם אתם מתקשים לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים הכוללים הפרשי הצמדה? אם המשכורת שלכם ירדה (למשל בגלל פיטורין או בשל מעבר לעבודה חדשה והתחלה מחודשת בתחתית סולם השכר), אם ההוצאות שלכם גבוהות יותר מן המצופה (למשל אם מימנתם חתונה לאחד הילדים, או שילד חדש הצטרף למשפחה), או מכל סיבה אחרת שמונעת מכם לעמוד בהחזר – ובפרט אם אתם נאלצים להיעזר במשפחה וחברה או לקחת הלוואות נוספות כדי לעמוד בהחזרים – שקלו למחזר. כך תוכלו לפרוס החזרים חודשיים על פני זמן רב יותר, כלומר להקטין החזר החודשי, גם במחיר של תשלום גבוה יותר בחישוב הכללי.
- לחלופין, אם ההכנסה שלכם גדלה באופן בלתי צפוי, כתוצאה מקידום בעבודה שבצדו עליה משמעותית בשכר, פדיון קופת השתלמות, קופת גמל, ירושה או זכייה בפרס גדול – יתכן שתרצו להשקיע את הכספים בהחזר, על מנת לקצר את משך ההתחייבות שלכם.
- הריבית שקובעת מהו גובה ההחזר שלכם היא הריבית שנקבעה ביום בו קיבלתם הלוואה. אם מאז חלה ירידה משמעותית בריבית, והמשכנתא שלכם איננה צמודה לריבית החדשה, פירוש הדבר שאתם עדיין משלמים את המחיר הגבוה. אבל אם תיקחו אחת חדשה, תסלקו בעזרתה את הקודמת ותתחילו לשלם החזרים חודשיים מחדש, ההחזרים הללו כבר יהיו לפי הריבית הנמוכה.
- באופן דומה אם ההלוואה שלכם צמודה אל מדד המחירים לצרכן, וחלה עליה בו בשנים האחרונות, יתכן שכדאי לכם למחזר משכנתא.
מחזור משכנתא הוא למעשה שיפור תנאי ההחזר של ההלוואה שלקחנו מהבנק בשביל לקנות בית. תהליך זה מורכב מאוד ודורש מקצועיות והבנה בתחום הפיננסי. על ידי ניצול של ניסיון רב אנו מתחייבים לסייע לכם להגיע לקבלת תנאים לקבלת משכנתא אשר מיטבים איתכם. חשוב לדעת כי מחזור הוא כדאי רק אם עושים אותו בצורה חכמה.
השיקולים העיקריים בעת מחזור משכנתא
| שיקול | השפעה | המלצות |
|---|---|---|
| ריבית השוק | קובעת את כדאיות המחזור | בדקו את מגמות הריבית ותחזיות השוק |
| מצב כלכלי אישי | משפיע על יכולת החזר ותנאי הלוואה | הערכו מחדש את הכנסות והוצאות משק הבית |
| תקופת ההלוואה הנותרת | משפיעה על פוטנציאל החיסכון | שקלו קיצור או הארכת תקופה בהתאם ליכולת |
| עלויות מחזור | עלולות לקזז את החיסכון | חשבו את נקודת האיזון בין עלויות לחיסכון |
| דירוג אשראי | משפיע על תנאי ההלוואה החדשה | שפרו את הדירוג לפני הגשת בקשה למחזור |
| תמהיל מסלולי הלוואה | משפיע על חשיפה לסיכונים | גוונו את המסלולים להפחתת סיכונים |
| גמישות פיננסית | חשובה להתמודדות עם שינויים עתידיים | בחרו מסלולים המאפשרים שינויים בעתיד |
| תכנון מס | רלוונטי בעיקר לנכסי השקעה | התייעצו עם יועץ מס לגבי השלכות המחזור |
| ביטוחי משכנתא | עשויים להשתנות עם המחזור | בדקו מחדש את צרכי הביטוח והתאימו בהתאם |
| תוכניות עתידיות | משפיעות על בחירת תנאי ההלוואה | התחשבו בתוכניות כמו הגדלת משפחה או פרישה |
עלות מיחזור משכנתא
מחזור משכנתא הוא תהליך שעשוי לעלות לכם לא מעט כסך, בעיקר בגלל היבטים כגון עמלת פירעון מוקדם, עמלות לשמאים, נוטריונים וכמובן תשלום בשביל יועץ משכנתאות עצמו. עם זאת, לעתים קרובות הרווח הכלכלי שתפיקו מהתהליך עולה עשרות מונים על העלות, והופך את כל התהליך לכדאי מבחינה פיננסית.
טיפים חשובים
הנה עוד כמה טיפים חשובים שכדאי לכם לדעת:
התהליך תלוי בכם – מותר לכם ליזום מיחזור משכנתא, כמה פעמים שתרצו ומתי שנוח לכם. באיזו תדירות כדאי? – האם ובאיזו תדירות כדאי למחזר, היא שאלה כבדה אשר התשובה לה מאוד אישית. עם זאת, האם כדאי לבדוק את כדאיות המחזור באופן יזום? בהחלט! באיזו תדירות? מומלץ לפחות אחת לשנה.
לא חייבים הכול – לא חייבים למחזר את כול המשכנתא. חשוב לדעת, שניתן למחזר בנפרד מסלולים ספציפיים וכך גם לגבי ביטוח.
לא להיצמד לבנק אחד – יש מיתוס, לפיו כל הבנקים אותו דבר מבחינת המשכנתאות ולכן כביכול לא תרוויחו כמעט מביצוע מחזור משכנתא בבנק אחר. ההיפך הוא הנכון – בנקים שונים מציעים הצעות שונות. ויותר מכך – אם תיידעו אותם בהצעות שיש לכם מבנקים אחרים, הדבר יעודד תחרות ומשא ומתן וכמובן הוזלה עבורכם.
לשים לב לפרטים – בסכומים גדולים כמו במשכנתא ובתהליך מורכב כמו מחזור משכנתא, פרטים קטנים עשויים להתבטא בהבדלים כספיים ניכרים. למשל, הקנס שתשלמו על פירעון מוקדם. מצד שני, היכולת שעשויה להיות לשלם הלוואה זו ב"נקודות יציאה" שנקבעה מראש, שהיא ללא קנס! היבטים כאלה, מוסיפים וממחישים חשיבות הייעוץ המקצועי. מה גם, שעשויים להיות באופן טבעי דברים שאתם כלל לא מודעים להם, עם השלכות גדולות מסוג זה.
השפעת מחזור משכנתא על תכנון פרישה
מחזור משכנתא יכול להיות כלי משמעותי בתכנון פרישה, במיוחד עבור אנשים המתקרבים לגיל הפרישה. בתקופה זו, שבה ההכנסות עשויות לרדת, מחזור המשכנתא יכול לספק גמישות פיננסית חיונית. למשל, ניתן לשקול מחזור שיאפשר הקטנת ההחזרים החודשיים, מה שיכול לשחרר כספים לחיסכון פנסיוני נוסף או להגדיל את התזרים השוטף בתקופת הפרישה. מצד שני, אפשר לבחור במסלול שיאפשר סיום מוקדם יותר של תשלומי המשכנתא לפני הפרישה, מה שיקל משמעותית על ההתנהלות הכלכלית בגיל המבוגר. חשוב לשקול גם את ההשפעה על הטבות מס הקשורות למשכנתא ואיך אלה משתלבות עם תכנון המס הכולל לקראת פרישה.
שילוב מחזור משכנתא עם משכנתא הפוכה
עבור בעלי נכסים מבוגרים, השילוב של מחזור משכנתא עם משכנתא הפוכה מציע אסטרטגיה פיננסית מתקדמת ומורכבת. זו יכולה להיות אפשרות אטרקטיבית במיוחד עבור אלה שרוצים להישאר בביתם תוך שיפור משמעותי של זרם המזומנים שלהם. למשל, ניתן לשקול מחזור של המשכנתא הקיימת לתנאים טובים יותר, ואז לקחת משכנתא הפוכה על ההון העצמי שנצבר בנכס. זה יכול לאפשר שחרור הון מהנכס תוך כדי הקטנת ההחזרים החודשיים או אפילו ביטולם לחלוטין. עם זאת, חשוב מאוד להבין את ההשלכות ארוכות הטווח של מהלך כזה, כולל השפעתו על הירושה העתידית ועל הזכאות לתוכניות סיוע ממשלתיות שונות.
השפעות מחזור משכנתא על נכסי נדל"ן נוספים
עבור משקיעי נדל"ן, מחזור משכנתא יכול להיות כלי אסטרטגי להרחבת תיק ההשקעות. מחזור משכנתא על נכס אחד עשוי לשחרר הון משמעותי להשקעה בנכסים נוספים, מה שיכול להאיץ את צמיחת תיק הנדל"ן. למשל, הורדת ההחזר החודשי על נכס קיים יכולה לשפר את יחס ההכנסה להוצאה, מה שעשוי להקל על קבלת אישור למשכנתאות נוספות. בנוסף, שיפור תנאי המשכנתא על נכס אחד יכול להשפיע על הרווחיות הכוללת של תיק ההשקעות. עם זאת, חשוב לשקול את ההשפעה הכוללת על חשיפת הסיכון ועל יכולת ההחזר הכוללת, במיוחד בתרחישים של ירידה בשוק הנדל"ן או עלייה בריביות.
מחזור משכנתא בעידן של אינפלציה
בתקופות של אינפלציה גבוהה, מחזור משכנתא הופך לכלי קריטי בניהול פיננסי אישי. בסביבה כלכלית כזו, ההחלטה על מסלול המשכנתא – קבוע, משתנה או צמוד מדד – הופכת למורכבת יותר ובעלת השלכות ארוכות טווח. למשל, מעבר ממסלול צמוד מדד למסלול קבוע יכול להגן מפני עליות עתידיות במדד, אך עלול להיות יקר יותר בטווח הקצר. מצד שני, בתקופות של ציפיות לאינפלציה גבוהה, מסלולים צמודי מדד עשויים להציע ריביות התחלתיות נמוכות יותר, אך עם סיכון לעליות משמעותיות בעתיד. חשוב לשקול גם את ההשפעה של האינפלציה על ערך הכסף לאורך זמן – החזרים קבועים הופכים ל"זולים" יותר ככל שהאינפלציה עולה. בנוסף, יש לקחת בחשבון את מדיניות הבנק המרכזי ואת הציפיות לשינויי ריבית עתידיים בתגובה לאינפלציה.
השפעת מחזור משכנתא על דירוג האשראי
מחזור משכנתא יכול להשפיע באופן משמעותי על דירוג האשראי של הלווה, וזהו שיקול חשוב שיש לקחת בחשבון. בטווח הקצר, הגשת בקשות למחזור משכנתא עלולה להוביל לירידה קלה בדירוג האשראי, בשל הבדיקות שמבצעים הבנקים. עם זאת, בטווח הארוך, מחזור מוצלח שמוביל להקטנת ההחזרים החודשיים ומשפר את היכולת לעמוד בתשלומים, עשוי לשפר את דירוג האשראי. חשוב גם לשקול את ההשפעה של שינוי ביחס החוב להכנסה, שהוא גורם משמעותי בקביעת דירוג האשראי. לווים צריכים לתכנן בקפידה את עיתוי המחזור ואת מספר הבקשות שהם מגישים, כדי למזער את ההשפעה השלילית על דירוג האשראי שלהם.
שאלות ותשובות בנושא מחזור משכנתא
