---

הקפאת משכנתא הינו מושג המתייחס לשני תהליכים שונים לחלוטין האחד מן השני, כשהאחד נוגע לעצירה זמנית של החזרי התשלום החודשיים במצבים של קושי כלכלי, והאחר מתייחס להקפאת העירבון הפיזי בתקופה שבין מכירת הכנס הממושכן לבין רכישת נכס החדש אליו המשכנתא נגררת. יישנם מסלולי משכנתא אשר מאפשרים את עצירתם הזמנית של תשלומי ההחזר החודשיים כחלק ממסלול ספציפי שבו הלקוח משלם את הריבית בלבד (כגון הלוואת גרייס), או הקפאה בעקבות קושי זמני של הלווים לעמוד בתשלומי ההחזרים החודשיים.

הקפאת משכנתא בעקבות קושי פיננסי זמני

במידה והקפאת התשלומים מהווה חלק ממסלול ספציפי, תצוין ההקפאה מראש בחוזה המשכנתא, אך מומלץ ללווים להתעקש על סעיף ההקפאה גם עבור מצבי חירום בלתי צפויים, לרבות פיטורין מהעבודה של אחד הלווים, מחלה קשה, פציעה וכדומה, מצבים בהם נדרשת המשפחה לספוג הוצאות אשר מקשות עליה בעמידה בהחזריה החודשיים של המשכנתא.  חשוב ליידע את הבנק מראש על קושי כלכלי ולהימנע לחלוטין מפיגור בתשלומי המשכנתא, מהסיבה שאי עמידה בתשלומי ההחזר של ההלוואה עלולים להוביל להעברת הנכס אל הבנק.

הקפאת משכנתא בנסיבות של מכירת הדירה לצורך רכישת דירה אחרת

הקפאת המשכנתא הקלאסית מתרחשתבנסיבות של מכירת הדירה לצורך רכישת דירה אחרת. המשמעות בנסיבות הללו אינה עצירת התשלומים החודשיים בשל מצבי חירום כלכליים או אישיים של המשפחה, כי אם תהליך שבו מוכרים הלווים את הנכס או הדירה המשועבדים לבנקלצורך רכישתה של דירה אחרת. בהיבט המשפטי מדובר במצב שבו הלווים עשויים להמשיך ולשלם את החזריה החודשיים של המשכנתא אף על פי שבפועל אין נכס פיזי המשועבד אל הבנק כתנאי הכרחי לקבלת משכנתא. תהליך זה הינו חלק מהליך המכונה”גרירת משכנתא”, שבו המשכנתא מועברת מהנכס הקיים אל הנכס החדש.

הקפאת משכנתא- חשוב לדעת!

הקפאת משכנתא איננה רלבנטית בנסיבות של מות אחד הלווים. במצבים הללו מופעלת פוליסת ביטוח החיים של המשכנתא אשר מכסה את יתרת ההלוואה, והלווים אינם נדרשים להקפיא או להמשיך את התשלומים החודשיים. פרט נוסף שחשוב להדגיש הוא שעבור הקפאת התשלומים בנסיבות של מצוקה כלכלית גובים הבנקים ריבית נוספת לרוב גבוהה במיוחד. יחד עם זאת, בכל הנסיבות חובה ליידע מראש את הבנק ולהימנע מכל בכול מפיגורים בתשלומים, זאת בכדי שלא להיקלע למצב שבו הבנק נוקט בהליכים למימוש הנכס.

 

אפשרות המחזור

אם נקלעים למצבים כספיים לא קלים, אשר בעקבותיהם זקוקים להקפאת המשכנתא זמנית או אם צופים כניסה לעוד מצבים כאלה בעתיד, כדאי לקחת בחשבון אפשרות נוספת – מחזור משכנתא. ייתכן שהמשכנתא הנוכחית פשוט לא מתאימה לכם. למעשה, אם הצורך בהקפאה חוזר כאמור, היא כפי הנראה יקרה מדי עבורכם. הכוונה ספציפית ובפועל, לגובה ההחזרים החודשיים שאתם נדרשים לשלם. ייתכן שבמקור, כאשר עשיתם את המשכנתא, תנאי התשלומים החודשיים התאימו לכם יותר. לא נדיר לראות, שזה המצב בהתחלה, אבל בהמשך המצב האישי משתנה וכבר לא קל להחזיר סכומים כאלה בכל חודש. מחזור משכנתא הוא תהליך של לקיחת משכנתא חדשה, אשר מתאימה יותר לדרישותיכם ולמצבכם. המשכנתא החדשה, גם עשויה לנצל לטובתכם שינויים שונים בריבית במשק או בשער מט"ח (אם מצמידים אליו את המשכנתא). למעשה, זו היא הזדמנות לשנות מגוון פרמטרים של הלוואה זו, דוגמת תקופת ההחזר ואופן ההחזר. ניתן למחזר את המשכנתא, כמה פעמים שתרצו ומתי שנוח לכם. במידת הצורך, תוכלו למחזר מסלולים ספציפיים בלבד, במסגרת "תמהיל המשכנתא" שיש לכם כעת.

 

להתנהל אחרת, לשלם פחות

הקפאת המשכנתא, עשויה לתת לכם זמן להתאושש כלכלית. למרבה המזל, עניינים עשויים לא רק להביא אתכם למצבים כאלה, אלא גם למצבים טובים יותר ואף טובים בהרבה מבחינה כספית. מקרים כאלה, עשויים לפתוח בפניכם אפשרויות חדשות. ייתכן שתוכלו וגם תרצו דווקא להגדיל את גובה ההחזרים של המשכנתא. יכולת להחזיר בסכומים חודשיים גדולים יותר, היא מפתח לקיצור משך ההחזר הכולל ותודות לכך, מפתח להשגת ריביות נוחות יותר מהמלווים.

עוד כדאי לשים לב, להיבט הפירעון המוקדם. במקרים שבהם תמחזרו משכנתא, תצטרכו בין השאר לפרוע את כל המשכנתא הישנה. האם תשלמו על כך קנס? הדבר תלוי בתנאי מסלול המשכנתא שאתם ממחזרים. כמו כן, בתנאים עשויות להיות מוגדרות נקודות יציאה ללא קנס – כדאי כמובן לתזמן את מועד הפירעון המוקדם בהתאם להן.

 

חשיבות הייעוץ

אז מהי הקפאת משכנתא? התשובה עשויה להישמע פשוטה ואכן, באופן בסיסי מדובר על דברים פשוטים. אלא שכאשר מיישמים זאת בשטח, תמיד ישנן השלכות משנה שונות. לידע הכללי בנושאים כאלה, חשוב להוסיף את השיקולים שנוגעים למקרה הספציפי שלכם ולמצבכם בנקודת הזמן שבה מדובר. קחו בחשבון, שלעתים ישנם היבטים שלא ידועים לכם ומאחר שכלל אינכם מודעים להם, הם לא נלקחים בחשבון. ייעוץ מקצועי, יסייע להבטיח שאתם מקבלים החלטות אופטימאליות, על סמך תמונה מלאה של הדברים. הדבר נכון לגבי לקיחת משכנתא, אך גם לגבי כל שינוי משמעותי במשכנתא שלקחתם, דוגמת הקפאת משכנתא או גרירתה – אלה מסוג הדברים שבהם כדאי להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא מומלץ, וכך תוכלו לוודא שאתם מודעים לכל ההשלכות המשמעותיות והחשובות בנידון. בהקפאת משכנתא על רקע מצב כלכלי לא קל, עשוי לעלות השיקול שאין תקציב להשקיע בייעוץ. זה שיקול לגיטימי וחשוב, אך כדאי להוסיף לו את החשיבה לטווח ארוך – מהן ההשלכות הכספיות של התייעצות כזו? כמה תחסכו בהמשך תודות לה?

 

צחי גרוסמן, הוא יועץ אובייקטיבי ובלתי תלוי, אשר מתמחה בנושאים אלה. לצחי ניסיון מצטבר בייעוץ, של יותר מעשור. ברשותו תעודת יועץ השקעות ותואר שני במנהל עסקים למנהלים בהנדסה פיננסית ומימון. כמו כן, הוא מנוסה בתחום ניהול הסיכונים ובעל היכרות נרחבת, עם המערכות הפיננסיות המקומיות.