מכתב כוונות לסילוק משכנתא: מהו? ומה חשיבותו?
מכתב כוונות הוא מסמך משפטי שמתקבל בעקבות בקשת הלווה או נוטל המשכנתא, ונדרש לרוב כאשר בכוונת הלווה למכור נכס משועבד לבנק. המכתב למעשה מציג ללווים את הסכום המדויק של היתרה לצורך הסילוק המלא של ההלוואות או גרירתה לבטוחה חלופית. במכתב יצוין אם הבנק אישר או לא, במקרה שהיתרה אושרה על ידי הבנק יהיה באפשרותכם להימנע מתשלום ביתר או חסר בכפוף לתנאים שנקבעו במכתב הכוונות.
תוכן עיניינים
מתי יידרש מכתב כוונות?
מכתב כוונות יידרש במקרים שונים, לרוב יידרש בעת פירעון מוקדם של הלוואה המובטחת בשיעבוד על נכס מקרקעין, ולעתים יידרש בעת מכירת נכס משועבד. במקרים כאלה הבנק חייב לאשר כי הוא יסיר את מגבלות המכירה וכי אינו מתנגד למכירה של דירה וכך למעשה מאפשר לקונה להמשיך את תהליך הרכישה.
כפי שהבנתם, מדובר במסמך קריטי בעל משמעות גדולה עבור שני הצדדים, הקונה והמוכר, המכתב למעשה נותן למוכר הדירה לקיים משא ומתן מבלי להידרש לבעל זכויות נוסף בנכס.
ממה מורכב מכתב כוונות לסילוק משכנתא?
כמו בכל מסמך רשמי חייב להופיע תאריך הנפקת המסמך, פרטי היוצר וטלפון לאימות נתונים. אז הצהרת הכוונות מורכבת ממספר פרמטרים :
מכתב כוונות – נועד לזיהוי בעלי הדירה או הלווים באמצעות שמם ותעודת זהות, מצוין בו סכום הכסף שחייבים הלווים לבנק וסכום עמלת פירעון מוקדם, הבהרות נוספות לגבי התשלום ואם יש מועדי התשלום הבאים, הצהרת הכוונות של הבנק להסיר שיעבודים קיימים על הנכס תוך 30 יום ולבסוף אופן התשלום הרצוי על ידי הבנק מהקונה בעצמו.
הוראות לדרכי הפקדה וחשבון לתשלום – כולל בתוכו רשימת אמצעי התשלום האפשריים וחתימת הבנק או חתימתו של מנפיק המכתב.
מה התוקף של מכתב כוונות?
התוקף משתנה מלקוח ללקוח ובין בנק לבנק. יש בנקים שלא יכתבו שיש הגבלה על מכתב הכוונות אך יש לשים לב מהו מועד התשלום הבא המצוין במכתב וככה להבין את תוקפו. לעומתם, בנקים אחרים יגבילו את תוקף המכתב לשבעה ימים או קצת יותר.
זכרו! כשאתם מזמינים מכתב כזה עליכם להבין ראשית מהי הפעולה בגינה אתם נדרשים לו. או הנכם קונים דירה, דרשו מהמוכר מכתב כוונות עדכני והתנהגו במשני זהירות על מנת להגן על הכסף והנכסים שלכם.
מכתב כוונות דוגמא מהבנק הבינלאומי:
הקליקו לצפייה >>> מכתב כוונות דוגמא בפורמט PDF מלא
מכתב כוונות דוגמא
מכתב כוונות לגרירת משכנתא – האינטראקציה מול הבנקים
השגת מכתב כוונות מהבנק הוא תהליך פשוט יחסית וסטנדרטי. מדובר בעצם על עניין בירוקרטי מהיר יחסית. עם זאת, לא כול אינטראקציה מול הבנקים היא כזו. בהקשר הרחב יותר של נושא המשכנתאות, רוכשי דירות ימצאו שאינטראקציה עם הבנקים מהווה כר רחב למשא ומתן, בדיקת אפשרויות שונות, השוואת בנקים שונים ועוד. מדובר בנושא שרוב האנשים לא התנסו בו, אך יש לו חשיבות רבה מאוד. בו בזמן, האינטראקציה מול הבנקים נדרשת פעמים רבות לאורך הטיפול בנושא משכנתא. זה יכול להיות במסגרת לקיחת המשכנתא, כחלק מתהליכי מחזור משכנתא, בתהליך של גרירת משכנתא ועוד.
מכתב כוונות – פער הידע
הבנקים מומחים בנושא מתן משכנתאות. אבל אתם לא. לבנקים יש יועצים משלהם שישמחו לדבר איתכם ולספק ייעוץ וזה נשמע נוח מאוד. אבל היועץ הבנקאי איננו אובייקטיבי. כיצד משלימים את הפערים האלה? ראשית נציין ונדגיש, שאלה פערים אשר עשויים לבוא לידי ביטוי מבחינתכם, בהבדלים כספיים ניכרים. לאורך זמן, אפילו שינויים קטנים למדי בפרטי המשכנתא שלוקחים, עשויים להתבטא בסכומים גדולים מאוד.
ייעוץ מקצועי אובייקטיבי
פעמים רבות, דווקא מה שאתם לא יודעים, הוא מה שמספק לצד השני (הבנק במקרה זה) יתרון מסוים. היועץ האובייקטיבי שדואג לאינטרס שלכם, יחשוף בפניכם בדיוק נקודות כאלה וימנע מכם ליפול ב"פח שיווקי" כזה או אחר. "האותיות הקטנות", המושגים המבלבלים וכדומה – יועץ אובייקטיבי יבטיח שלא תיפגעו מהם. יועץ אובייקטיבי משלכם, גם עשוי להסביר במהירות ובבירור, מצבים מיוחדים אשר "מסבכים" אתכם. הוא יכול להבהיר מראש נהלים מקובלים (למשל הליך הוצאת מכתב כוונות לסילוק משכנתא) ודרכי פעולה אפשריות. הוא יכול להציג בפניכם אלטרנטיבות שלא הייתם מודעים להן בכלל. כול זאת, מתבטא בחסכון ניכר בזמן ובעלויות לטווח הארוך. מדי פעם, גם בחיסכון בעוגמת נפש.
מכתב כוונות סילוק משכנתא – בחירת יועץ משכנתא
בחירה ביועץ המתאים לכם חשובה מאוד ושווה את השקעת הזמן. זה צריך להיות כמובן אדם שיש לכם "כימיה" איתו, אבל לא רק. הוא קודם כול חייב להיות בעל ידע וניסיון רלוונטיים ועשירים. כיצד בודקים זאת? מחד, החוק לא מחייב הסמכה ספציפית בכדי לתת שירותי ייעוץ בתחום המשכנתאות. מאידך, גם היכן שהחוק מחייב משהו, אפשר בהחלט להיתקל בבעלי מקצוע גרועים. כך שזה לא מה שצריך להטריד אתכם. כי מצד שני, ישנם מומחים של ממש, גם בתחומים כאלה. ניתן אפילו לומר שדווקא בתחום בו לא חייבים ללמד, כול מה שבעל המקצוע למד והתנסה, משמעותי יותר. כי הוא עשה זאת מיוזמתו.
מה שכדאי לכם לבדוק אצל יועץ משכנתא מומלץ עבורכם הוא קודם כול שהוא עצמאי. זה אומר, שהוא לא תלוי בגופים, אשר מוכרים הלוואות משכנתא. לאחר מכן, יש את שאלת ההשכלה הרלוונטית, אשר עשויה להיות למשל השכלה מסוגים שונים בכלכלה. לבסוף ולא פחות חשוב, ישנו נושא הניסיון. הן במשכנתאות והן ספציפית בייעוץ בתחום המשכנתאות.
מכתב כוונות משכנתא – בדיקת עומק
ישנו המידע הרשמי על היועץ שאתם שוקלים לעבוד איתו וכמובן התרשמותכם ממנו בפגישה איתו (חשוב מאוד ומומלץ). מעבר לכך, יש מקורות מידע אשר משלימים את התמונה. ראשית ולפני הכול, אם יש לכם המלצות על היועץ מאנשים שאתם סומכים עליהם, זה המקור הטוב ביותר למידע מסייע. לעתים, מוצגות המלצות מלקוחות קודמים באתר היועץ. בנוסף, ניתן כמובן לבצע חיפוש חופשי לגביו ברשת האינטרנט ולנסות לאתר אודותיו חוות דעת.
שאלות נפוצות – וגם תשובות!
האם זה סוג ה"מכתב" היחידי שדרוש במהלך סילוק משכנתא?
אם מעוניינים במשכנתא חדשה בבנק אחר, דרוש גם מכתב "הסכמה לדרגה שנייה". מקבלים אותו מהבנק הנוכחי שבו יש לכם משכנתא. בכך, בנק זה מסכים, שבמקרה של חוסר יכולת להחזיר את ההלוואה ולאחר מכירת הנכס לכיסוי המגיע לו, הבנק החדש יקבל את המגיע לו מהיתרה.
באיזו מהירות מקבלים מכתב כוונות?
מחד, יש הנחיות שמחייבות את הבנקים בנידון, דוגמת מתן מכתב "הסכמה לדרגה שנייה" בתוך 3 ימים. מאידך, כדאי לצאת מנקודת הנחה, שהבנק הנוכחי בו יש לכם משכנתא לא יקל עליכם עם ביצוע מהיר. במקרים רבים קורה ההיפך והתהליך איטי ומסורבל למדי.
האם המסמך מחייב את הבנק?
כן. כאשר מתבצע סילוק משכנתא, מדובר בתהליך חשוב ביותר ללקוח, אשר כרוך בסכומי כסף גדולים. לכן מקובל השימוש ב"מסמך כוונות" רשמי, בפורמט שפירטנו ולא בכל צורה אחרת של הסכמה או אישור, וודאי לא בעל פה.
מכתב כוונות מהבנק – לקבל ייעוץ מקצועי
בהמשך להסבר שהבאנו קודם לכן, לגבי חשיבות הייעוץ המקצועי בנושא משכנתאות – צחי גרוסמן הוא יועץ מנוסה שכדאי לכם להכיר. עם ניסיון של מעל לעשור במתן שירותי ייעוץ פיננסי מתקדמים, צחי הוא בעל היכרות עמוקה עם המערכות הפיננסיות השונות בארץ, תעודת יועץ השקעות ותואר שני במנהל עסקים למנהלים בהנדסה פיננסית ומימון. צחי יש גם ניסיון רב ומגוון בניהול סיכונים.
בין אם מדובר בנושא מכתב כוונות סילוק משכנתא, מכתב כוונות לגרירת משכנתא או כל נושא אחר בתחום המשכנתאות, צחי הוא הכתובת המקצועית עבורכם.
מכתב כוונות משכנתא – בין הגלוי לנסתר
מידע בסיסי כגון הסבר על הנושא או למידת נוסח מכתב כוונות ניתן לעשות לבד. אך מעבר לכך – כדאי ומשתלם לשלם בעד ייעוץ. המציאות בשטח, היא כזו שההתנהלות מול גורמים שונים ובמיוחד מול הבנקים, לא תמיד הולכת חלק. לעתים, גם לא קרוב לזה. כדאי לקחת גם את ההיבט הזה בחשבון, מאחר שיועץ מנוסה יעמוד לצידכם גם במקרים יוצאי דופן, בהם הדברים לא הולכים באופן תקין או במהירות הרצויה. למעשה, הניסיון והידע המקצועי של יועץ איכותי, עשויים לבוא לידי ביטוי דווקא במקרים כאלה. בקשה לקבל מכתב כוונות משכנתא וגם תהליכים נוספים מול הבנקים, כוללים פעמים רבות יותר מאשר הליכים בירוקראטיים ידועים. מאחורי הקלעים מתרחש לא מעט, אשר משפיע על התהליך.
מכתב כוונות דוגמא לחשיבות הייעוץ
ניקח את נושא מכתב הכוונות כדוגמה ממחישה: מחזור משכנתא הוא נושא מורכב. גם כאשר מחליטים מה בדיוק רוצים לעשות בנידון, הליך מימוש השינויים עשוי להיות מורכב ומסורבל בפני עצמו. אם אתם מעוניינים במעבר למשכנתא חדשה בבנק אחר, התהליך עשוי להיות ממושך ומורכב במיוחד. הבנק הנוכחי שבו יש לכם הלוואת משכנתא עשוי בהחלט לעכב תהליכים, שלא לצורך. בין השאר, אתם תזדקקו לשני מכתבים שונים – גם מכתב כוונות וגם מה שמכונה "מכתב הסכמה לדרגה שנייה". לבקש אותם, זהו עניין פשוט שתלוי בכם. לקבל אותם ובזמן, זה כבר סיפור אחר! בנק ישראל מגדיר אמנם זמנים קצרים מאוד, שבמסגרתם אמורים לספק לכם מכתבים כאלה ואחרים. אך מה שקורה בפועל שונה וכאן ניסיונו של יועץ מקצועי יעזור לכם מאוד.