גרירת משכנתא הינו הליך שכיח בנסיבות בהן מעוניינים למכור נכס שמשועבד כבר לבנק עבור משכנתא המיועדת לרכישתו של נכס חדש. גרירת משכנתא משמשת לרוב את הלווים אשר רכשו דירה קטנה ומעוניינים במהלך השנים לשפר את איכות מחייהם, ולעבור לדירה גדולה יותר עוד בטרם סיימו להשיב את כל תשלומי המשכנתא עבור דירתם הראשונה. תהליך גרירת המשכנתא הבסיסי ביותר הוא החלפת השעבוד בין נכס מסוים לבין נכס אחר, כאשר הלווים ממשיכים את תשלומי ההחזרים החודשיים של המשכנתא כהרגלם וללא קבלת הלוואה נוספת מהבנק. זהו למעשה המצב הבסיסי ביותר, אך לרוב יישנם מקרים מורכבים אשר כרוכים בפעולות נוספות הנוגעות למשכנתא ורכישת הדירה החדשה.
תהליך ביצוע גרירת המשכנתא
במידה וגרירת המשכנתא נעשית ללא נטילת הלוואות נוספות מן הבנק, אזי תנאיה של המשכנתא המקורית אמורים להיוותר ללא שינוי מבחינת דרך חישוב ההחזרים, אך יחד עם זאת, בנסיבות בהן חלק מן המשכנתא המקורית הינו במסגרת הזכאות למשכנתא מטעם משרד השיכון, יש צורך לבחון את תנאי הזכאות של משרד השיכון הנוגעים למיקומה של הדירה החדשה. על מנת לבצע את הליך הגרירה יש להצטייד בכל המסמכים שהוצגו בבנק בטרם נלקחה המשכנתא הראשונה כגון תעודות זהות, חשבונות העו”ש, תלושי שכר, העתקי חוזה הרכישה וחוזה המכירה של הנכס הנוכחי והחדש, ביטחונות וכדומה.
הקפאת משכנתא
בנסיבות בהן בוחר הלווה למכור את הדירה עוד בטרם מצא דירה חדשה אך מעדיף שלא להשתמש בכספי המכירה כדי לפרוע את המשכנתא, אזי מדובר בצעד בעייתי מבחינת הבנק, שכן בעקבות מכירתה של הדירה הישנה אין לבנק ערבות יותר בעבור המשכנתא. במצבים הללו יש לבקש מן הבנק הקפאת משכנתא לתקופת ביניים, שבמהלכה ייאלץ הלווה לספק לבנק ערבות חלופית לדירה שנמכרה כגון ביטוחים, פיקדונות, נכסים או בטחונות פיננסיים אחרים.
גרירת משכנתא– חשוב לדעת
את גרירת המשכנתא ניתן לערוך באמצעות הבנק בו קיימת המשכנתא הנוכחית או בכל בנק אחר. על פי הנהלים הבנק אינו רשאי לשנות את תנאיה של המשכנתא, אך מנגד, בנסיבות של זכאות מטעם משרד השיכון, יש לבחון שהלווה עומד בתנאי הזכאות במהלך רכישת הדירה החדשה. ביצוע גרירת המשכנתא כרוך בהפקדת פיקדון עצמי בגובה הסכום שעוד נותר לתשלום עבור המשכנתא הנוכחית, בתוספת של 10%-15% מהסכום. כמו כן, יתכן ויידרש דו”ח שמאי עבור הדירה החדשה ועמלת גרירה מטעם הבנק, עליה ניתן להתמקח.
