גרירת משכנתא הינו הליך שכיח בנסיבות בהן מעוניינים למכור נכס שמשועבד כבר לבנק עבור משכנתא המיועדת לרכישתו של נכס חדש. גרירת משכנתא משמשת לרוב את הלווים אשר רכשו דירה קטנה ומעוניינים במהלך השנים לשפר את איכות מחייהם, ולעבור לדירה גדולה יותר עוד בטרם סיימו להשיב את כל תשלומי המשכנתא עבור דירתם הראשונה. תהליך גרירת המשכנתא הבסיסי ביותר הוא החלפת השעבוד בין נכס מסוים לבין נכס אחר, כאשר הלווים ממשיכים את תשלומי ההחזרים החודשיים של המשכנתא כהרגלם וללא קבלת הלוואה נוספת מהבנק. זהו למעשה המצב הבסיסי ביותר, אך לרוב יישנם מקרים מורכבים אשר כרוכים בפעולות נוספות הנוגעות למשכנתא ורכישת הדירה החדשה.
תהליך ביצוע גרירת המשכנתא
במידה וגרירת המשכנתא נעשית ללא נטילת הלוואות נוספות מן הבנק, אזי תנאיה של המשכנתא המקורית אמורים להיוותר ללא שינוי מבחינת דרך חישוב ההחזרים, אך יחד עם זאת, בנסיבות בהן חלק מן המשכנתא המקורית הינו במסגרת הזכאות למשכנתא מטעם משרד השיכון, יש צורך לבחון את תנאי הזכאות של משרד השיכון הנוגעים למיקומה של הדירה החדשה. על מנת לבצע את הליך הגרירה יש להצטייד בכל המסמכים שהוצגו בבנק בטרם נלקחה המשכנתא הראשונה כגון תעודות זהות, חשבונות העו”ש, תלושי שכר, העתקי חוזה הרכישה וחוזה המכירה של הנכס הנוכחי והחדש, ביטחונות וכדומה.
הקפאת משכנתא
בנסיבות בהן בוחר הלווה למכור את הדירה עוד בטרם מצא דירה חדשה אך מעדיף שלא להשתמש בכספי המכירה כדי לפרוע את המשכנתא, אזי מדובר בצעד בעייתי מבחינת הבנק, שכן בעקבות מכירתה של הדירה הישנה אין לבנק ערבות יותר בעבור המשכנתא. במצבים הללו יש לבקש מן הבנק הקפאת משכנתא לתקופת ביניים, שבמהלכה ייאלץ הלווה לספק לבנק ערבות חלופית לדירה שנמכרה כגון ביטוחים, פיקדונות, נכסים או בטחונות פיננסיים אחרים.
גרירת משכנתא– חשוב לדעת
את גרירת המשכנתא ניתן לערוך באמצעות הבנק בו קיימת המשכנתא הנוכחית או בכל בנק אחר. בפועל, הנוהג המקובל הוא שהגרירה מתבצעת באותו הבנק שבו עשיתם את המשכנתא המקורית ולא בבנק אחר. על פי הנהלים הבנק אינו רשאי לשנות את תנאיה של המשכנתא, אך מנגד, בנסיבות של זכאות מטעם משרד השיכון, יש לבחון שהלווה עומד בתנאי הזכאות במהלך רכישת הדירה החדשה. ביצוע גרירת המשכנתא כרוך בהפקדת פיקדון עצמי בגובה הסכום שעוד נותר לתשלום עבור המשכנתא הנוכחית, בתוספת של 10%-15% מהסכום. כמו כן, יתכן ויידרש דו”ח שמאי עבור הדירה החדשה ועמלת גרירה מטעם הבנק, עליה ניתן להתמקח.
מה החלופות לגרירת משכנתא?
עקרונית, אפשר לשלם את המשכנתא הקיימת ולקחת חדשה, אולי בתנאים טובים יותר. במילים אחרות, לבצע "מחזור משכנתא". מצד שני, יש כאן היבטים רבים לקחת בחשבון וזה לא תמיד משתלם בשורה התחתונה. רק על קצה המזלג, נזכיר שיעמדו על הפרק בין השאר משך הזמן להחזר, סכום ההלוואה הכולל והסכום השוטף לתשלום (האם תעמדו בו?). יש לקחת בחשבון את גובה הריבית, שינויים בריבית, היבטי הצמדה ועוד. מדובר בנושא מורכב.
האם משתלם לגרור משכנתא?
גרירת משכנתא עשויה להשתלם, אם תנאי המשכנתא המקורית טובים במיוחד. כמובן, "טוב" זה עניין יחסי וכאן מדובר על תנאים שעדיפים משמעותית, ביחס למשכנתא חדשה שתוכלו לקבל. אנשים ממחזרים משכנתאות, בכדי לנצל תנאים טובים יותר שזמינים להם כעת. אלא שיש מצבים, בהם התנאים האפשריים כיום דווקא פחות טובים. במקרה כזה, כדאי לשקול גרירת משכנתא ולא מחזור שלה. בכדי להעריך האם זה משתלם, חשוב ביותר לעשות עבודה יסודית של הבנת כל הכרוך בשינוי. מומלץ מאוד לקחת ייעוץ מקצועי וחשוב לראות את התמונה השלמה של כל ההיבטים הכספיים, עד לרמה של עמלות והוצאות חד פעמיות (על שמאי למשל). נזכיר, כי משכנתאות הן עסקאות, שבהן פרטים קטנים עשויים להתבטא בסכומי כסף גדולים למדי. זאת, מאחר שמדובר בשילוב של סכום הלוואה גדול והחזר לאורך זמן רב יחסית. בהיבט הייעוץ אגב, חיוני לשמוע היטב מה יש לבנק לומר כמובן, אבל מומלץ להתייעץ גם עם יועץ אובייקטיבי. כך לגבי כל שינוי במשכנתא ובוודאי לגבי שינוי מורכב מסוג זה.
גרירת משכנתא – סיבוכים ופתרונות
חשוב לציין, שגרירת משכנתא נראית פשוטה יותר מלקיחת משכנתא חדשה, אבל היא בעצם תהליך מורכב למדי. במסגרתו, אתם עשויים להיתקל בלא מעט סיבוכים, בירוקראטיים, כספיים, משפטיים, חוקיים ועוד.
לא בכל מקרה יסכים הבנק לגרירת המשכנתא. הדבר תלוי בנסיבות שונות והסירובים הם בעיקר בגלל הערכת הבנק שהסיכון גדול מדי. הסיכון עשוי להתגבר עקב השינויים השונים בנסיבות, דוגמת הבדלים בין הנכס הישן לחדש, שעושים אותו חלש יותר כ"בטחונות" למשכנתא. אפשרות נוספת בה הבנק עשוי לסרב לבצע גרירת משכנתא, היא כאשר יש היבט טכני כלשהו, אשר מפר הוראות חוק שלהן הבנק מחויב.
עוד דוגמא ל"סיבוך" ולבירוקרטיה הנדרשת, אם כי יש לזה פתרון סטנדרטי ופשוט יחסית: אתם רוצים למכור את הנכס הישן במסגרת גרירת משכנתא, אבל הוא משועבד לבנק. הפתרון: הבנק כותב מסמך שידוע בשם "מכתב כוונות", בו הוא מציין במפורש שאמור להיות תהליך גרירת משכנתא ושהשעבוד יוסר אחרי תשלום יתרת ההלוואה.
דוגמה לסיבוך כספי: ייתכן מצב, שבו אתם רוכשים את הנכס החדש עוד לפני מכירת הנכס הישן וכתוצאה מכך, עשויים לשלם על שניהם במקביל.
רוצים עוד דוגמא? בבקשה: יש להשיג הסכמה לגרירת המשכנתא, משני "שותפים" שלכם לתהליך: קונה הדירה הישנה שלכם וגם מוכר הדירה החדשה.
