גרירת משכנתא
גרירת משכנתא הינו הליך שכיח בנסיבות בהן מעוניינים למכור נכס שמשועבד כבר לבנק עבור משכנתא המיועדת לרכישתו של נכס חדש. גרירת משכנתא משמשת לרוב את הלווים אשר רכשו דירה קטנה ומעוניינים במהלך השנים לשפר את איכות מחייהם, ולעבור לדירה גדולה יותר עוד בטרם סיימו להשיב את כל תשלומי המשכנתא עבור דירתם הראשונה. תהליך גרירת המשכנתא הבסיסי ביותר הוא החלפת השעבוד בין נכס מסוים לבין נכס אחר, כאשר הלווים ממשיכים את תשלומי ההחזרים החודשיים של המשכנתא כהרגלם וללא קבלת הלוואה נוספת מהבנק.
זהו למעשה המצב הבסיסי ביותר, אך לרוב יישנם מקרים מורכבים אשר כרוכים בפעולות נוספות הנוגעות למשכנתא ורכישת הדירה החדשה. משום שתהליך רכישת דירה הוא דבר מורכב, מאפשר הבנק פעמים רבות להחליף את הנכס המשועבד תמורת ערבות בנקאית, במקרים ובהם נמכרה הדירה הישנה אך טרם נרכשה חדשה. מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מנוסה בתחום המשכנתאות, לפי שמבצעים כל שינוי במשכנתא שנטלתם.
במידה וגרירת המשכנתא נעשית ללא נטילת הלוואות נוספות מן הבנק, אזי תנאיה של המשכנתא המקורית אמורים להיוותר ללא שינוי מבחינת דרך חישוב ההחזרים, אך יחד עם זאת, בנסיבות בהן חלק מן המשכנתא המקורית הינו במסגרת הזכאות למשכנתא מטעם משרד השיכון, יש צורך לבחון את תנאי הזכאות של משרד השיכון הנוגעים למיקומה של הדירה החדשה. על מנת לבצע את הליך הגרירה יש להצטייד בכל המסמכים שהוצגו בבנק בטרם נלקחה המשכנתא הראשונה כגון תעודות זהות, חשבונות העו”ש, תלושי שכר, העתקי חוזה הרכישה וחוזה המכירה של הנכס הנוכחי והחדש, ביטחונות וכדומה.
תוכן עיניינים
אפשרויות ללקיחת משכנתא
- קניית דירה ראשונה- בקניית דירה ראשונה עליכם להשיג לפני ההגעה לבנק הון עצמי אשר יהווה את נקודת ההתחלה שלכם להלוואה. ברוב המקרים אין באפשרות רוב האנשים לאסוף את כל הסכום לקניית דירה או בית ראשונים ולכן הם פונים לבנק.
- מעבר לבית או דירה טובים יותר- במידה יש ברשותכם נכס אך אתם מעוניינים לעבור לנכס העולה יותר יש באפשרותכם לקחת משכנתא מול אחד הנכסים השונים.
- בנייה או שיפוץ של מקום קיים- ניתן לקחת משכנתא כנגד הנכס גם אם ברצונכם רק להרחיב או לשפץ את הבית שבבעלותכם.
- השקעה בנדל”ן- במידה ואתם מעוניינים לרכוש נכס שישמש כהשקעה יש לכם את האפשרות לעשות זאת גם אם יש לכם כבר נכס שלכם. אתם לא חייבים להתגורר בנכס על מנת לקבל עבורו משכנתא ותוכלו להשכיר את הנכס לצד שלישי על מנת לקיים את התשלומים השונים.
- משכנתא לכל מטרה- משכנתא היא בכללי הלוואה עם תנאים מטיבים לאורך זמן, גם אם ברצונכם לא לרכוש דירה אלא להשתמש בתנאים של ההלוואה למטרות אחרות קיימת בפניכם האפשרות
היתרונות של גרירת משכנתא
לגרירת משכנתא יש יתרונות ובראש ובראשונה עליית ריביות המשכנתא כיום, לעומת התנאים הנוחים לפני כמה שונים. כלומר מי שנטל משכנתא לפני כמה שנים מחזיק בפועל במסלול נוח ומשתלם. משום שהבנק לא יכול לשנות את התנאים, מומלץ לגרור את המשכנתא הזו לנכס אחר ולא לנסות ולפדות אותה ולקבל משכנתא חדשה.
צחי גרוסמן מלווה אנשים בתהליך רכישת דירה ונטילת משכנתאות. לא כולם יודעים אבל שוק המשכנתאות נתון למשא ומתן כמו כל תחום אחר במשק. לכן, גם אם אתם בטוחים שהתנאים שהציעו לכם הם הטובים ביותר, כדאי להשוות אותם עם מסלולים אחרים ועם בנקים אחרים. לפעמים סניף אחר אף באותו בנק יציע תנאים טובים יותר, גם אם הוא מרוחק.
הקפאת משכנתא
בנסיבות בהן בוחר הלווה למכור את הדירה עוד בטרם מצא דירה חדשה אך מעדיף שלא להשתמש בכספי המכירה כדי לפרוע את המשכנתא, אזי מדובר בצעד בעייתי מבחינת הבנק, שכן בעקבות מכירתה של הדירה הישנה אין לבנק ערבות יותר בעבור המשכנתא. במצבים הללו יש לבקש מן הבנק הקפאת משכנתא לתקופת ביניים, שבמהלכה ייאלץ הלווה לספק לבנק ערבות חלופית לדירה שנמכרה כגון ביטוחים, פיקדונות, נכסים או בטחונות פיננסיים אחרים.
גרירת משכנתא – חשוב לדעת
את גרירת המשכנתא ניתן לערוך באמצעות הבנק בו קיימת המשכנתא הנוכחית או בכל בנק אחר. בפועל, הנוהג המקובל הוא שהגרירה מתבצעת באותו הבנק שבו עשיתם את המשכנתא המקורית ולא בבנק אחר. היום אפשר לעבור לא רק בין משכנתאות על נכסים שונים אלא גם בין מסלולי המשכנתא על אותו הנכס, וחשוב להיות מודעים לכך. פעמים רבות המעבר הזה יכול לחסוך לא מעט כסף, בהחלט כדאי להשקיע באופציה הזאת ובנוסף להיוועץ יועץ משכנתאות.
על פי הנהלים הבנק אינו רשאי לשנות את תנאיה של המשכנתא, אך מנגד, בנסיבות של זכאות מטעם משרד השיכון, יש לבחון שהלווה עומד בתנאי הזכאות במהלך רכישת הדירה החדשה. ביצוע גרירת המשכנתא כרוך בהפקדת פיקדון עצמי בגובה הסכום שעוד נותר לתשלום עבור המשכנתא הנוכחית, בתוספת של 10%-15% מהסכום. כמו כן, יתכן ויידרש דו”ח שמאי עבור הדירה החדשה ועמלת גרירה מטעם הבנק, עליה ניתן להתמקח.
יועץ משכנתאות יבקש לדעת מספר פרטים בכדי לבנות תמהיל משכנתא מתאים לסגנון החיים שלכם, בהתאם להכנסות, הוצאות, גיל, מספר ילדים וכדומה. יחד עם זאת, תאלצו לעשות גם ביטוח משכנתא שיכלול ביטוח דירה וביטוח חיים, כך שבמקרה ולא תהיה ביכולתכם להחזיר את תשלום המשכנתא, הגוף הפיננסי יהיה מכוסה מבחינת ההחזר. על כן, יועץ המשכנתא יגבה אתכם בכל צעד ויבחר עמכם את הביטוח הטוב ביותר, שיוכל להעניק לכם את הזכויות המגיעות לכם.
מה החלופות לגרירת משכנתא?
עקרונית, אפשר לשלם את המשכנתא הקיימת ולקחת חדשה, אולי בתנאים טובים יותר. במילים אחרות, לבצע "מחזור משכנתא". מצד שני, יש כאן היבטים רבים לקחת בחשבון וזה לא תמיד משתלם בשורה התחתונה. רק על קצה המזלג, נזכיר שיעמדו על הפרק בין השאר משך הזמן להחזר, סכום ההלוואה הכולל והסכום השוטף לתשלום (האם תעמדו בו?). יש לקחת בחשבון את גובה הריבית, שינויים בריבית, היבטי הצמדה ועוד. מדובר בנושא מורכב.
האם משתלם לגרור משכנתא?
גרירת משכנתא עשויה להשתלם, אם תנאי המשכנתא המקורית טובים במיוחד. כמובן, "טוב" זה עניין יחסי וכאן מדובר על תנאים שעדיפים משמעותית, ביחס למשכנתא חדשה שתוכלו לקבל. אנשים ממחזרים משכנתאות, בכדי לנצל תנאים טובים יותר שזמינים להם כעת. אלא שיש מצבים, בהם התנאים האפשריים כיום דווקא פחות טובים. במקרה כזה, כדאי לשקול גרירת משכנתא ולא מחזור שלה.
ברוב המקרים גרירת משכנתא זה פעולה שאין כל סיבה לא לבצע, כי היא גם לא תייקר את ההחזרים שתשלמו. רוב האנשים בוחרים באופציה הזאת כשהמצב הכלכלי שלהם משתפר ולא רק כשהצרכים שלהם הולכים ונהיים גדולים יותר. כלומר, אנשים אחראיים לא יכניסו את עצמם למשכנתא חדשה וכבדה יותר אם המצב הכלכלי שלהם לא השתפר אלא רק המשפחה גדלה. במידה ואתם יודעים שתוכלו לעמוד בהחזרים על נכס ששווה יותר וזה יכול להיות מה שישנה את החיים שלכם ואת התנאים שבהם אתם גרים, אז יכול להיות שכדאי לשקול את זה.
בכדי להעריך האם זה משתלם, חשוב ביותר לעשות עבודה יסודית של הבנת כל הכרוך בשינוי. מומלץ מאוד לקחת ייעוץ מקצועי וחשוב לראות את התמונה השלמה של כל ההיבטים הכספיים, עד לרמה של עמלות והוצאות חד פעמיות (על שמאי למשל). נזכיר, כי משכנתאות הן עסקאות, שבהן פרטים קטנים עשויים להתבטא בסכומי כסף גדולים למדי. זאת, מאחר שמדובר בשילוב של סכום הלוואה גדול והחזר לאורך זמן רב יחסית. בהיבט הייעוץ אגב, חיוני לשמוע היטב מה יש לבנק לומר כמובן, אבל מומלץ להתייעץ גם עם יועץ אובייקטיבי. כך לגבי כל שינוי במשכנתא ובוודאי לגבי שינוי מורכב מסוג זה.
אילו מסמכים יש להגיש לבנק?
לקראת הפגישה עם הבנק כדאי להכין העתק של חוזה מכירת הדירה המשועבדת והעתק של חוזה רכישת הדירה החדשה. מסמכים המעידים על שיעבוד הדירה הנרכשת לבנק במקום הדירה הנוכחית יידרשו גם כן. כדאי לברר מראש האם עליכם להגיש גם טפסי הגשת בקשה לקבלת הלוואת משכנתא חדשה. לקבלת פרטים נוספים אודות מסמכים נקודתיים אותם תתבקשו להגיש כדאי להקדים לפנות אל יועצי המשכנתא בבנק.
כמו כל צעד פיננסי אחר המערב הסכמים חדשים וסכומי כסף כה גבוהים מומלץ יהיה לבסס את ההחלטה על התייעצות עם מומחים וסקירה כל אפשרויות הפעולה העומדות בפניכם. ברוב המקרים, הבנקים אינם מסרבים לבקשת גרירת המשכנתא כל עוד התהליך אינו פוגע בזכויות שלהם או מפר את ההסכם או משבש את תנאי המשכנתא הקיימים. חשוב להבין כי הלוואת משכנתא מגובה בחוזה עליו חתומים בעל הנכס והבנק, כל עוד ההלוואה לא נפרעה במלואה הבנק מחזיק בבעלות על הנכס, לא ניתן יהיה למכור נכס המשועבד לבנק ללא קבלת הסכמת הבנק.
נציין כי במקרים בהם הבנק מסרב לבקשת גרירת המשכנתא עליו לספק לכך סיבות והסברים. ישנם מקרים בהם יסכים הבנק לקבל ערבות חלופית לשעבוד הנכס החדש כמו ערבות בנקאית או שעבוד של נכס בעל ערך זהה אחר. לא נוכל שלא להדגיש כי כמו כל תהליך אחר הכרוך בשינוי תנאי המשכנתא, גם תהליך זה מביא עמו תשלומי עמלות, אישורים ותקופות המתנה.
גרירת משכנתא – סיבוכים ופתרונות
חשוב לציין, שגרירת משכנתא נראית פשוטה יותר מלקיחת משכנתא חדשה, אבל היא בעצם תהליך מורכב למדי. במסגרתו, אתם עשויים להיתקל בלא מעט סיבוכים, בירוקראטיים, כספיים, משפטיים, חוקיים ועוד.
לא בכל מקרה יסכים הבנק לגרירת המשכנתא. הדבר תלוי בנסיבות שונות והסירובים הם בעיקר בגלל הערכת הבנק שהסיכון גדול מדי. הסיכון עשוי להתגבר עקב השינויים השונים בנסיבות, דוגמת הבדלים בין הנכס הישן לחדש, שעושים אותו חלש יותר כ"בטחונות" למשכנתא. אפשרות נוספת בה הבנק עשוי לסרב לבצע גרירת משכנתא, היא כאשר יש היבט טכני כלשהו, אשר מפר הוראות חוק שלהן הבנק מחויב.
עוד דוגמא ל"סיבוך" ולבירוקרטיה הנדרשת, אם כי יש לזה פתרון סטנדרטי ופשוט יחסית: אתם רוצים למכור את הנכס הישן במסגרת גרירת משכנתא, אבל הוא משועבד לבנק. הפתרון: הבנק כותב מסמך שידוע בשם "מכתב כוונות", בו הוא מציין במפורש שאמור להיות תהליך גרירת משכנתא ושהשעבוד יוסר אחרי תשלום יתרת ההלוואה.דוגמה לסיבוך כספי: ייתכן מצב, שבו אתם רוכשים את הנכס החדש עוד לפני מכירת הנכס הישן וכתוצאה מכך, עשויים לשלם על שניהם במקביל.
רוצים עוד דוגמא? בבקשה: יש להשיג הסכמה לגרירת המשכנתא, משני "שותפים" שלכם לתהליך: קונה הדירה הישנה שלכם וגם מוכר הדירה החדשה.
