מהו תמהיל משכנתא ואיך מחשבים אותו?

תמהיל משכנתא

עבור רובנו, משכנתא היא עסק מסובך. כאילו לא די בכך שמדובר בסכומי כסף גבוהים ובהתחייבות להרבה מאוד שנים, משכנתא גם כוללת הרבה מאוד פרמטרים שתלויים בגורמים עתידיים, כמו ריביות שונות שעשויות להשתנות בעקבות שינויים במדדי המחירים לצרכן וכדומה; התלות הזו גורמת לכך שההחזר החודשי עלול לעיתים להשתנות עם הזמן – ולכן כל משכנתא איננה מורכבת מאפיק אחד של החזר אלא ממספר אפיקים משולבים, ובכך קטנים הסיכויים ששינויים כאלה, אם חלילה יקרו, יהיו בעלי השפעה חזקה על ההחזר החודשי.

זהו למעשה תמהיל המשכנתא: שילוב של מספר מסלולים לכדי הלוואה אחת, שעל אף העובדה שהוא מעלה את רמת המורכבות של המשכנתא, יתרונו האדיר הוא בהורדת רמת אי הוודאות והתנודתיות של ההחזר החודשי.

יתרון נוסף של תמהיל המשכנתא הוא האפשרות להתאים את אופי ההלוואה ליכולת הכלכלית של הלווה, ובכך ליצור מסלול משולב שיהיה משתלם לא רק בנקודת הזמן בה מתקבלת המשכנתא אלא גם בעתיד. כך למשל ההחזר החודשי יכול להיות בגובה מסוים בהווה אולם לצמוח במידה ידועה בשנים שלאחר מכן ובהתאם לשיפור צפוי ביכולת הכלכלית של הלווה.

מסלולים אפשריים לתמהיל משכנתא

ההיגיון של התמהיל הוא שלקיחת כל המשכנתא במסלול אחד היא מסוכנת ולא מומלצת, ולפיכך כדאי לשלב מסלולים נוספים. כמה מסלולים? זו שאלה שיש להפנות לאיש מקצוע מיומן, יועץ משכנתאות מנוסה, שיוכל לבחון מסלולים שונים ולשקלל יתרונות וחסרונות לכדי יצירת תמהיל משכנתא אידיאלי התפור לצרכיו ויכולותיו של הלווה.

מסלול בריבית פריים

אחד המסלולים השכיחים ביותר בתמהילי משכנתאות נכון להיום הוא מסלול בריבית פריים, שאיננו רגיש לשינויים עתידיים במדד המחירים לצרכן. מסלול זה מאפשר פרעון פשוט ללא תשלום של עמלות גבוהות, אפשרות נוחה למחזר את המשכנתא בעתיד ועוד. מאידך, אם ריבית הפריים עצמה תעלה בעתיד, הדבר עשוי לייקר את ההחזר באופן ניכר. זו הסיבה בעטיה הרגולטור במדינת ישראל מאפשר לשלב מסלול בריבית פריים עד לגובה שליש בלבד מן המשכנתא כולה. שאר המשכנתא חייבת להיות בלפחות מסלול אחר אחד (או יותר), כאשר ההבדלים יכולים להיות באופי הריביות, במשך תקופת ההחזר ועוד.

ריבית קבועה או משתנה?

האם כדאי להיות תלוי בשינויי הריבית במשק או לא? סך הכול, לא ניתן לנבא בדיוק כיצד היא תשתנה. ואכן, לכל אחד החישובים האישיים שלו בנידון. מבחינת מסלולי תמהיל המשכנתא, רואים בנושא הריבית כמה אפשרויות אופייניות. מעבר למסלול בריבית פריים, אלה עוד כמה דוגמאות בולטות:

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות חייגו עכשיו:

072-3954389

או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

תחזרו אליי

מסלול עם ריבית קבועה צמודה למדד – משתנה רק לפי השינויים במדד המחירים לצרכן.

מסלול עם ריבית קבועה לא צמודה למדד – הריבית במסלול זה נקבעת באופן שמתייחס למשך ההלוואה שנלקחת. הריבית תהיה גבוהה יותר, ככל שההלוואה נלקחת לתקופה ארוכה יותר.

מסלול עם ריבית משתנה וצמודה למדד – הריבית משתנה כל תקופה מוגדרת, כפי שנקבע מראש ובהתחשב בריבית במשק. בנוסף, סכום ההלוואה צמוד למדד.

אפשרויות הפירעון

במסלולים השונים, חשוב כמובן לקחת בחשבון את ההשלכות של אפשרות הפירעון המוקדם. תהליך של פירעון מוקדם מתבטא בשני היבטים לפחות, שמצדיקים מחשבה רבה בנידון: הוצאת סכומי כסף גדולים והוצאתם בבת אחת. התנאים לכך יהיו שונים מעט בכל מסלול: פירעון ההלוואה עשוי להיות כרוך בתשלום עמלות, במקרים של ריבית קבועה צמודה למדד ושל ריבית קבועה לא צמודה למדד. במקרה של מסלול עם ריבית משתנה וצמודה למדד, פירעון ההלוואה אפשרי לרוב עם עמלות מופחתות, במועדי השינוי בריבית. במקרה של מסלולי ריבית צמודה למט"ח, בפירעון המוקדם משלמים לרוב רק חלק מהעמלות.

להתחשב ביוצא הדופן

בכדי לבחור את הטוב ביותר עבורכם אישית, חשוב לבדוק את האפשרויות באופן רחב מאוד ולא להסתפק רק בדוגמאות המסלולים האופייניות. בהתאם לנסיבות אישיות, עשויות להיות ואריאציות רבות, מתאימות יותר עבורכם. לדוגמא, ישנו מסלול מעט יוצא דופן, שבו מצמידים את הריבית לשער השקל מול מטבע חוץ נבחר. מסלול "ריבית צמודה למט"ח" מסוג זה, שימושי למשל עבור מי שהכנסותיהם מתקבלות במטבע חוץ.

מה יש לקחת בחשבון בעת בניית תמהיל משכנתא?

בין השיקולים שיש לקחת בחשבון בעת לקיחת המשכנתא ובניית התמהיל האופטימלי:

• מצב משפחתי, לרבות מספר ילדים קיימים ומתוכננים
• גובה המשכורת בנקודת הזמן בה מבוקשת המשכנתא, לרבות צפי לעתיד ככל שאפשר לדעת בנקודת הזמן הזו: האם יש צפי לעלייה בשכר, או חלילה לירידה?
• מהי אפשרות ההחזר החודשי בה יכול הלווה לעמוד? האם יש אפשרות להגדיל את ההחזר החודשי על מנת לקצר במידה משמעותית את משך תקופת ההלוואה?
• אם יתרחשו שינויים בגובה ההחזר החודשי בגלל הצמדת הריבית למדד מסוים שעשוי לעלות בעתיד – האם הלווה יוכל לעמוד בהם?

יש שיקולים נוספים, אולם בשורה התחתונה, הדרך הטובה ביותר לבנות תמהיל משכנתא היא בעזרת יועץ משכנתא מומלץ שיש לו את הידע הנדרש להשוות בין מסלולים ולהמליץ על דרכים להתאים אותן ליכולותיו וצרכיו של הלווה.

נזכיר לסיום, כי בתחום זה מדובר במשתנים רבים. זו תמונה מורכבת למדי, בה יש חשיבות לא מעטה לניסיון המקצועי ובמיוחד העדכני, של מומחה שעוסק ספציפית בתחום זה. הידע שלרשותו והניסיון, עשויים להתבטא עבורכם בחסכון גדול מאוד, לאורך זמן. בין השאר, הוא יוכל לעדכן אתכם, על דברים שאתם אולי לא מודעים להם, כמו האפשרות של מסלול בריבית צמודה למט"ח.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות חייגו עכשיו:

072-3954389

או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

תחזרו אליי