יועץ משכנתאות פרטי

מהו תמהיל משכנתא ואיך מחשבים אותו?


תמהיל משכנתא

עבור רובנו, משכנתא היא עסק מסובך. כאילו לא די בכך שמדובר בסכומי כסף גבוהים ובהתחייבות להרבה מאוד שנים, משכנתא גם כוללת הרבה מאוד פרמטרים שתלויים בגורמים עתידיים, כמו ריביות שונות שעשויות להשתנות בעקבות שינויים במדדי המחירים לצרכן וכדומה; התלות הזו גורמת לכך שההחזר החודשי עלול לעיתים להשתנות עם הזמן – ולכן כל משכנתא איננה מורכבת מאפיק אחד של החזר אלא ממספר אפיקים משולבים, ובכך קטנים הסיכויים ששינויים כאלה, אם חלילה יקרו, יהיו בעלי השפעה חזקה על ההחזר החודשי.

זהו למעשה תמהיל המשכנתא: שילוב של מספר מסלולים לכדי הלוואה אחת, שעל אף העובדה שהוא מעלה את רמת המורכבות של המשכנתא, יתרונו האדיר הוא בהורדת רמת אי הוודאות והתנודתיות של ההחזר החודשי.

יתרון נוסף של תמהיל המשכנתא הוא האפשרות להתאים את אופי ההלוואה ליכולת הכלכלית של הלווה, ובכך ליצור מסלול משולב שיהיה משתלם לא רק בנקודת הזמן בה מתקבלת המשכנתא אלא גם בעתיד. כך למשל ההחזר החודשי יכול להיות בגובה מסוים בהווה אולם לצמוח במידה ידועה בשנים שלאחר מכן ובהתאם לשיפור צפוי ביכולת הכלכלית של הלווה.

מסלולים אפשריים לתמהיל משכנתא

ההיגיון של התמהיל הוא שלקיחת כל המשכנתא במסלול אחד היא מסוכנת ולא מומלצת, ולפיכך כדאי לשלב מסלולים נוספים. כמה מסלולים? זו שאלה שיש להפנות לאיש מקצוע מיומן, יועץ משכנתאות מנוסה, שיוכל לבחון מסלולים שונים ולשקלל יתרונות וחסרונות לכדי יצירת תמהיל משכנתא אידיאלי התפור לצרכיו ויכולותיו של הלווה.

אחד המסלולים השכיחים ביותר בתמהילי משכנתאות נכון להיום הוא מסלול בריבית פריים, שאיננו רגיש לשינויים עתידיים במדד המחירים לצרכן. מסלול זה מאפשר פרעון פשוט ללא תשלום של עמלות גבוהות, אפשרות נוחה למחזר את המשכנתא בעתיד ועוד. מאידך, אם ריבית הפריים עצמה תעלה בעתיד, הדבר עשוי לייקר את ההחזר באופן ניכר. זו הסיבה בעטיה הרגולטור במדינת ישראל מאפשר לשלב מסלול בריבית פריים עד לגובה שליש בלבד מן המשכנתא כולה. שאר המשכנתא חייבת להיות בלפחות מסלול אחר אחד (או יותר), כאשר ההבדלים יכולים להיות באופי הריביות, במשך תקופת ההחזר ועוד.

מה יש לקחת בחשבון בעת בניית תמהיל משכנתא?

בין השיקולים שיש לקחת בחשבון בעת לקיחת המשכנתא ובניית התמהיל האופטימלי:

  • מצב משפחתי, לרבות מספר ילדים קיימים ומתוכננים
  • גובה המשכורת בנקודת הזמן בה מבוקשת המשכנתא, לרבות צפי לעתיד ככל שאפשר לדעת בנקודת הזמן הזו: האם יש צפי לעלייה בשכר, או חלילה לירידה?
  • מהי אפשרות ההחזר החודשי בה יכול הלווה לעמוד? האם יש אפשרות להגדיל את ההחזר החודשי על מנת לקצר במידה משמעותית את משך תקופת ההלוואה?
  • אם יתרחשו שינויים בגובה ההחזר החודשי בגלל הצמדת הריבית למדד מסוים שעשוי לעלות בעתיד – האם הלווה יוכל לעמוד בהם?

יש שיקולים נוספים, אולם בשורה התחתונה, הדרך הטובה ביותר לבנות תמהיל משכנתא היא בעזרת יועץ משכנתא מומחה שיש לו את הידע הנדרש להשוות בין מסלולים ולהמליץ על דרכים להתאים אותן ליכולותיו וצרכיו של הלווה.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות חייגו עכשיו:
058-4640101
או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

מאמרים בנושא

איך פותחים תיק השקעות? קרא עוד
גרירת משכנתא קרא עוד
דברים שכדאי לדעת על הערכה וייעוץ משכנ... קרא עוד

יצירת קשר

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות חייגו עכשיו:
03-5017237
או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:

השירותים שלי

לקוחות ממליצים

תותח אמיתי!!תודה רבה לצחי, סיוון ובתאל,על עבודה מקצועית, מהירה, אכפתיתעל הכנות והיושר.לא מעגלים פינות ומשקיעים בלקוח מתחילת התהליך ועד סופו!משכנתא זהו הליך מסובך עם צורך להבין הרבה משתנים הקשורים לריביות, גובה המשכנתא, החזר חודשי, הליך מול הבנק וכו'.צחי מבהיר את הכל (ומעבר), מדבר בגובה העיניים, מסביר הכל כמו שצריך, ותמיד קשוב ועונה לשאלות, עד שהכל אכן מובן. ובסוף, הוא חוסך המון כסף לאורך כל חיי המשכנתא, והולך עד הסוף עם הלקוח מול הבנק!יישר כוח!! ממליץ מאוד!!
chen rosin
chen rosin
07:08 24 Feb 20
המלצה חמה על צחי גרוסמן!אדם מקצועי ביותר בתחום המשכנתאות.נתן את הנשמה, השקיע רבות והגיע לתוצאות נהדרות עבורנו.גם עוזרתו סיוון הייתה תמיד זמינה עבורנו, בצורה הכי טובה ונעימה שאפשר .לא היינו צריכים לעשות כלום. קיבלנו מצחי מענה וטיפול בכל מה שהיה צריך - והכל בצורה הכי טובה שאפשר לבקש.נשאר לנו רק להגיד המון תודה.משפחת ביילין
Luba Beilin
Luba Beilin
09:00 26 Jan 20
את צחי הכרתי לפני כשנתיים וחצי לאחר רכישת קרקע לבנייה ולקראת תוכנית שאפתנית לתחילת בנייה. הייתי בטוח כי לפנינו דרך ללא מוצא בשל מורכבות תיק המשכנתא הנדרש, אך צחי הבטיח כי יעשה כל מאמץ, וקיים. רץ, שכנע ועמל בין כל הגורמים הרלוונטיים, לא ויתר ובסוף מאמציו נשאו פרי. גם כאשר במהלך הבנייה, עלה חשש שנאלץ לוותר על רבים מהמתוכנן בשל חריגות תקציב, חזרתי לצחי, עם בקשה מורכבת לא פחות. לא היה לי איך להתאכזב, אלא רק להיות מופתע עוד יותר מהדביקות והנכונות של צחי לעזור. ולהצליח. אין לי אוצר מילים מספק על-מנת להודות לצחי. מבלי להתמעמע: פנייה לשירותיו של צחי היא ההחלטה הנכונה שלכם. ללא כל ספק, שיקול או טענה. מומלץ בחום!
Marat Gartsman
Marat Gartsman
08:47 26 Jan 20
קיבלנו מצחי והצוות המצויין שלו שירות ליווי לקיחת משכנתא. מאוד התרשמנו מהמקצועיות, ההבנה וההתחשבות ברצונות והצרכים שלנו כלקוחות בתהליך בניית המשכנתא. בנוסף, ניהלו לנו אחלה מלחמת מחירים בין הבנקים ולא עצרו עד שהגענו להצעה הטובה ביותר. ממליץ בחום!!
מיכאל וינר
מיכאל וינר
11:10 24 Dec 19
במהלך השנתיים האחרונות עברנו עם צחי תהליך של לקיחת משכנתא ובנייה של בית.התלבטנו האם לקחת יועץ משכנתאות, חשבנו לעצמינו מחשבות כאלה ואחרות: -לכאורה כל המידע נמצא ברשת, אולי אם נתאמץ קצת ללמוד את הנושא, נוכל לקבל החלטות מושכלות בעצמינו ולחסוך את התשלום ליועץ.- מה יועץ משכנתאות יוכל לחדש לנו? - תהליך הרכישה והבניה כולל כל כך הרבה התעסקות עם ספקים ואנשי מקצוע, למה לצרף עוד מישהו לרשימה המתארכת ממילא...ועוד מחשבות כאלה ואחרות.אך, מתוך הבנה שתהליך כזה עשוי לחסוך לנו כספים רבים, ואין לנו כלים ללמוד את השטח לעומק מכל צדדיו החלטנו לפנות לצחי.צחי הפליא בידיעותיו לעומק של כל התחום. יש לו רמת שירות גבוהה ואכפתיות ללקוחות. הוא זמין לכל שאלה, פנוי לכל אי הבנה, משיב בסבלנות ומתוך הכרות רבת שנים עם תחום המשכנתאות בארץ.הוא מגיע פיזית לפגישות עם הבנק, ועוזר כדי לקבל משכנתא בתנאים הטובים ביותר.בפועל ההשקעה הזו, חוסכת כספים רבים!אנחנו ממליצים מאוד להעזר בשרותיו! בהצלחה ברכישה, בבניה ובכל מה שתעשו בדרך..
Zvi Noy
Zvi Noy
10:26 11 Dec 19
זכיתי ליהנות משירותיו של צחי גרוסמן והרגשתי צורך עז לשתף את החוויה- אתחיל בזה שהוא אדם מאוד נעים עם יחסי אנוש מצוינים! שזה בעיניי הדבר הראשון שחשוב. כי אם מרגישים נוח מול אותו אדם מקצועי כבר הכל מתחיל ברגל ימין. מלבד כלים ניהוליים ופיננסים אשר הביא עימו למפגש איתנו, צחי ליווה אותנו בכל שלב ובכל רגע. תמיד היה זמין לשאלות או תהיות. השתתף בכל השלבים - ולא עזב ידינו לרגע. בימים קשים שהיינו לחוצים בטירוף לפני החלטות גורליות עבורנו, הקול שלו (אמיתי לגמרי...) היה מיד מרגיע אותנו. טון הדיבור שלו, הביטחון שלו הידע והניסיון גרמו לנו להישאר במקום ולהרגיש שאנו במקום מבטחים. מה גם שביום יום אנחנו עובדים סביב השעון ולא מצליחים לזכור מה צריך לעשות ואיך. צחי ליווה אותנו בצורה כל כך מסודרת, רצופה ואכפתית שגרמה לכל החוויה להיות די נהדרת ופחות מתישה.. לסיכום- צחי- השארת לנו טעם לעוד.... מומלץ ביותר!
רלי יושעי
רלי יושעי
08:35 24 Nov 19