---

הלוואת המשכנתא היא אחת ההלוואות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחייהם של רבים. לכן, חשוב להכיר לעומק את כל השלבים הכרוכים בהליך קבלת ההלוואה. חשוב לדעת כי השלב הראשוני מתחיל עוד טרם חתימת החוזה על הדירה המיוחלת, במטרה להבטיח כי הבנק אכן ידע להעמיד לרשותכם את ההלוואה הנדרשת לסיום הליך הרכישה. שלב זה נקרא “אישור עקרוני למשכנתא” ובמסגרתו הזוג המאושר מקבל מהבנק מסמך רשמי ובו מפורטים סך ההלוואה ותנאיה, בהתאם ליכולותיהם הכלכליות של בני הזוג ולשווי הנכס המבוקש.

לא חותמים לפני קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק

חשוב להדגיש ולומר כי אין לדלג על השלב הראשון של קבלת “אישור עקרוני למשכנתא”. חתימת חוזה לרכישת דירה טרם קבלת האישור העקרוני מהבנק מסכנת את בני הזוג בתשלומי קנסות גבוהים במיוחד. במצב בו הבנק לא יאשר את סך ההלוואה הנדרשת למטרת רכישת הנכס, לא תהיה ברירה לבני הזוג, אלא לבטל את החוזה ולשלם את מלוא דמי הביטול. ישנן לא מעט סיבות בגינן הבנק לא מאשר הלוואת משכנתא, כדאי שתכירו את העיקריות והשכיחות שבהן:

 

א. אחוזי מימון גבוהים – במידה ומדובר בדירה הראשונה שלכם, אחוז המימון הגבוהה ביותר שתוכלו לקבל מהבנק הוא 75% (אלא אם כן מדובר ברכישת דירה במסגרת “מחיר למשתכן”). אם סך ההלוואה שאתם מבקשים יעלה על אחוזי המימון המאושרים, קיים סיכוי סביר שהבנק פשוט לא יאשר את ההלוואה.

 

ב. יכולות כלכליות – נתון נוסף אותו הבנק בוחן טרם העמדת הלוואת המשכנתא לרשותכם, הוא יכולותיכם הכלכליות. במידה וסך ההחזר החודשי להלוואה המבוקשת עולה על 50% מסך ההכנסה הפנויה של שני בני הזוג יחד, הבנק לא יאשר את ההלוואה. הסיבה לכך היא חשש שבני הזוג לא יצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים. (בפועל, הבנקים מאשרים הלוואות שסך ההחזר החודשי אינו עולה על 33% או 40% לכל היותר, מהכנסות בני הזוג).

 

ג. כתם כלכלי – אדם שפשט רגל בעבר, חשבונו מוגבל מסיבות שונות ומצוי בחובות יתקשה לקבל הלוואת משכנתא. הלוואה זו מוגדרת על ידי הבנק כהלוואה בסיכון גבוהה מה שגורם לאי אישור קבלת ההלוואה.

 

כלל הסיבות הללו ועוד רבות נוספות יכולות לגרום לבנק לסרב להעניק לכם את הלוואת המשכנתא המבוקשת לרכישת הנכס. לכן, השלב הראשוני בהליך רכישת הנכס במסגרתו אתם מקבלים “אישור עקרוני למשכנתא” כה חיוני. לאחר קבלת האישור אתם יכולים להיות סמוכים ובטוחים שהבנק יסכים להעמיד לרשותכם את ההלוואה הנדרשת לרכישת הנכס, כך שתוכלו לחתום על החוזה ללא סכנת התחייבות בתשלומי קנסות גבוהים בשל ביטול החוזה.

 

הכירו את שלבי הליך קבלת האישור העקרוני

 

אז לאחר שהבנו את החשיבות הגדולה של קבלת “אישור עקרוני למשכנתא”, הנה לכם כל מה שחשוב לדעת אודות הליך קבלת האישור המיוחל.

 

הדרך הראשונה – הגעה לפגישת ייעוץ עם יועץ המשכנתאות של הבנק

 

ישנן שתי דרכים מקובלות לקבלת אישור עקרוני. הדרך הראשונה והמסורתית היא להגיע באופן פיזי לסניף משכנתאות של הבנק בו תרצו לקבל את הלוואת המשכנתא ולשבת לפגישה עם יועץ משכנתאות מטעם הבנק. במהלך הפגישה יש להציג ליועץ המשכנתאות את כל התדפיסים והאישורים הרלוונטיים אשר מגבים את יכולותיכם הכלכליות. בין כלל התדפיסים חשוב להצטייד בתלושי משכורת, תדפיסי חשבון בנק, חוזה מכר ועוד.

 

נוסף על כך, יש למלא טופס הכולל מידע אישי הקשור בעיקרו לנושאים כלכליים. בין כלל פרטי הטופס תידרשו למלא מקום עבודה, ותק בעבודה, השכלה לימודית, הכנסות חודשיות, מצב משפחתי, סכום ההלוואה שתרצו לקבל ומגוון פרטים אודות הנכס שתרצו לרכוש בעזרת ההלוואה.

 

הדרך השניה – קבלת אישור בשיחת טלפון

הדרך השניה והמותאמת יותר לשנת 2020 היא כמובן, מרחוק. בשיחת טלפון פשוטה למוקד משכנתאות של הבנק ממנו תרצו לקבל את הלוואת המשכנתא, תוכלו לבצע את ההליך כולו עד קבלת האישור העקרוני. במהלך השיחה תמסרו את כל הפרטים הרלוונטיים, לרבות יכולות כלכליות של שני בני הזוג, מצב משפחתי, מצב תעסוקתי, סך ההלוואה הנדרשת ומספר פרטים אודות הנכס המבוקש. כל שנותר לעשות זה להעביר לבנק את כל הטפסים והאישורים המגבים את מה שטענתם בשיחת הטלפון ולהמתין. בשתי הדרכים תקבלו תשובה תוך זמן קצר, ימים בודדים או אף שעות בלבד.

אז קיבלתם את האישור העקרוני לו כל כך חיכיתם, מה עכשיו?

האם אפשר לחתום חוזה בהסתמך על האישור העקרוני בלבד?

 

תוקפו של האישור העקרוני – הכירו את הסיבות בגינן הבנק יכול להתנער מהאישור שהנפיק לכם. התשובה אינה חד משמעית ומושפעת משני גורמים מרכזיים.

 

הראשון, תוקף האישור העקרוני –

האישור העקרוני תקף לתקופת זמן קצרה במיוחד, 24 ימים לכל הפחות (משתנה בין הבנקים השונים, ישנם המעניקים תוקף ארוך יותר). כלומר, אם קיבלתם את האישור העקרוני וחלפו יותר מ 24 ימים עד למעמד חתימת החוזה, לא בטוח שהבנק יעמיד לרשותכם את ההלוואה הנדרשת.

 

השני, אימות כל הנתונים האישיים –

הבנק מעניק את האישור העקרוני בהתבסס על הנתונים האישיים שהצגתם בפניו. במידה ויתגלו פערים בין המציאות לבין תיאורם של בני הזוג, הבנק רשאי לא להעניק את הלוואת המשכנתא כפי שמופרטת באישור העקרוני. כמו כן, גם נתוני הנכס צריכים להיות תואמים למידע שנמסר לבנק בעת הליך קבלת האישור העקרוני, אחרת, הבנק יתנער מאישור זה.

 

ללא בעיה כלשהי בגורמים שצויינו מעלה, הבנק יהיה חייב להעמיד לרשותכם את הלוואת המשכנתא, כפי שמצויינת באישור העקרוני. במילים אחרות, ניתן לבנות על האישור העקרוני ולחתום על חוזה רק אם לא קיימים פערים בין הפרטים שציינתם בפני הבנק, לבין המציאות.

 

לסיום, כמה פרטים טכניים שכדאי להכיר אודות “אישור עקרוני למשכנתא”

• הבקשה לקבלת האישור אינה כרוכה בתשלום.
• הגשת בקשת אישור עקרוני בטלפון עלולה לגרור שינויים בתנאי ההלוואה.
• ניתן לפנות לכל בנק ללא כל קשר לבנק המנהל את החשבון שלכם.
• ניתן לפנות לכמה בנקים שונים במקביל במטרה לערוך השוואה ואף מיקוח אודות תנאי ההלוואה.