לבטח גם לכם יצא כבר לשמוע על “מחיר למשתכן”, והגיע הזמן לעשות קצת סדר בבלאגן: אלו שנמצאו זכאים לקבל מחיר למשתכן, הם אנשים שזוכים לקבל הטבה בדמות משכנתא בשיעור גבוה יותר בהשוואה למשכנתאות אחרות הניתנות. מטרת משכנתא מחיר למשתכן היא לאפשר לאותו נתח זכאי לזכות במימון נוח יותר לרכישת הדירה הראשונה. רגע לפני שיוסבר לכם על התכנית קצר יותר, כן חשוב לשקף בפניכם את המספרים לגבי אחוזי המימון המאושרים כיום לאנשים המבקשים לקבל משכנתא:
75% של מימון יינתנו לנתח שאין ברשותו אף לא דירה אחת. 70% ניתנים לנתח הכולל אנשים שמשדרגים את הדירה שלהם – כלומר, מוכרים את הדירה שלהם ורוכשים אחת חדשה, ואילו עד 50% ניתנים למי שרוכש דירה שניה או לאלו שרוצים כסף לטובת צריכה פרטית. על פי הנתונים האלו, ברור כי הקבוצה שנכנסת תחת “מחיר למשתכן”, זוכה במימון של כ-75%, זאת מאחר ומדובר על הדירה הראשונה שהם רוכשים.
אחוזי המימון, מה עליכם לדעת?
אחזי המימון הניתנים לזכאים של מחיר למשתכן עומדים על כ-75%, אך חשוב להבין את המשמעות של אחוזי המימון. הבנקים לא מחשבים את אחוזי המימון על בסיס העלות שאתם משלמים בפועל על הנכס שאתם רוצים לרכוש, אלא על בסיס מחיר הדירה כפי שהוא נקבע על פי שמאי העובד בשירות הממשלה. על כן, בהנחה והייתם רוצים לרכוש דירה בסך של כמיליון שקלים ובהנחה והייתם זכאים למימון של כ-75 אחוזים, הייתם יכולים לקבל מהבנק כ-750,000 שקלים ולהגיע עם הון עצמי משלכם בשווי של כרבע מיליון שקלים.
מאחר והמחיר של הדירה בשוק החופשי הינו גבוהה יותר, רוכשי הדירות הזכאים של מחיר למשתכן מקבלים מימון של כ-75 אחוזים מהמחיר שקובע השמאי הממשלתי. כך לדוגמא, אם הערך של הדירה הינו מיליון שקליים אך על פי הערכת השמאי הערך שלה הינו כמיליון ומאתיים אלף שקליים, תוכלו לקבל משכנתא בסך של כ-900,000 שקלים ולהגיע עם הון עצמי של כמאה אלף שקלים בלבד. כפי שאתם מבינים, החישוב שנעשה מטיב, עמכם, הרוכשים, שכן ההון העצמי הנדרש מכם הינו נמוך יותר, מה שעבור רבים הופך את חלום הדירה לחלום נגיש יותר.
מה עליכם לדעת בכל זאת על המגבלות הקיימות?
עליכם להכיר 2 מגבלות עיקריות רגע לפני שאתם חותמים על משכנתא. ראשית, לא יכול להיות מצב של מימון המבוסס על מאה אחוזים. בכל מקרה שלא יהיה, יהיה עליכם להגיע עם הון עצמי המוערך לפחות בכמאה אלף שקלים. שנית, הערך של הדירה בשוק החופשי לא יכול לעלות על כמיליון ושמונה מאות אלף שקלים. במידה והערך אכן גבוה יותר, ההתייחסות אל הדירה הרלוונטית תהיה כמו אל כל דירה אחרת.
עוד על משכנתא לזוגות צעירים >>
איך בוחרים דירה אם זכיתם בהגרלת מחיר למשתכן?
הדבר המהותי ביותר הוא בחירת הדירה שלכם. אז איך בוחרים דירה בפרוייקט הנחשק? ישנם 2 פרמטרים לפיהם מומלץ לכם לבחור את הדירה שלכם, כאשר הפרמטר הראשון הוא גודל הדירה והפרמטר השני הוא המחיר עבור כל מ”ר. אז ראשית, את המחיר למ”ר אתם יודעים כמובן, זאת מאחר ומדובר על נתון שקוף שתוכלו לצפות בו כבר במעמד ההרשמה שלכם. מנגד, המחיר הסופי שתשלמו אינו תמיד בשליטתכם ויש לכך סיבה:
מאחר ומדובר בסופו של דבר על הגרלה, מדובר על אפקט של “כל הקודם זוכה”. באופן זה, האנשים המוגרלים ראשונים בוחרים את הדירות החביבות עליהם על פי השיקולים המשתנים שלהם. יכול להיות מצב שבו אתם נמצאים במקומות האחרונים ברשימה, כך שכמעט ולא תהיה לכם אפשרות בחירה. המשמעות היא שיכול להיות מצב בו נותרו דירות גדולות שחוצות את התקציב שהגדרתם מראש להשקעה בדירה. חוסר הוודאות הזה מסתמן כאחד החסרונות המהותיים ביותר בפרוייקט “מחיר למשתכן”.
