תמהיל משכנתא- כל הפרטים
משכנתא היא הלוואה שהבנק נותן לאדם שמעוניין לרכוש דירה. מטבע הדברים, עם שנים חלים שינויים בהסכמים שמציעים הבנקים וכל האלמנטים המרכיבים הלוואה. תמהיל משכנתא כולל גורמים שונים שמשפיעים על גובה המשכנתא, גובה ההחזר החודשי ועוד. לכן כדאי לקבל ייעוץ מקצועי לפני חתימה על חוזה דירה והמשכנתא הנדרשת.
מהו תמהיל משכנתא
תמהיל משכנתא כולל היבטים שונים המשפיעים על המשכנתא. כמובן שההלוואות בשנת 2017 לא דומות למשכנתאות שנתנו הבנקים בשנה החולפת, אף כי ריבת בנק ישראל נשארה זהה והיא נמוכה.
ריבית בנק ישראל הייתה בשפל וכך גם הריביות על המשכנתאות. רמת הריבית הנמוכה עודדה רוכשים לרכוש דירות חדשות או לשדרג את הקיימות. עם זאת, הבנקים הקשיחו תנאים לקבלת משכנתא, במיוחד בפרויקטים חדשים כגון פרויקט למשתכן. ההתייקרות במשכנתאות נובעת מהתערבות משרד האוצר בשוק הנדל”ן החופשי לצד חשש מהתפוצצות בועת הנדל”ן בישראל ומחירי הדירות הגבוהים. לטובת הלווים קיימים כמה תמהילי משכנתא ועל כל אחד להחליט מהו תמהיל משכנתא מומלץ עבורו:
- מסלול פריים, 30% מסך ההלוואה – מסלול נמוך שמאפשר פירעון מוקדם ללא קנסות. הוא אינו צמוד למדד, ניתן למחזר ללא קנס או לפרוע ללא עלות והריבית שלו נמוכה. עם זאת אם הפריים יעלה גם ההחזר החודשי יעלה.
- מסלול קל”צ, 30% מסך ההלוואה – מסלול זה פחות אטרקטיבי כי הוא התייקר. ההחזר שלו קבוע, הוא אינו צמוד למדד, יש סיכוי לשלם קנס בעת פירעון או מחזור והריבית שלו גבוהה.
- מסלול בריבית קבועה צמודת מדד, 20% מסך ההלוואה – זהו מסלול צמוד למדד, הריבית שלו זולה יחסית, ההחזר שלו עולה במתינות עם השנים אך יש סיכוי לשלם קנס בעת פירעון או מחזור.
- משתנה לא צמודת מדד, 20% מסך ההלוואה – השנה עלה המחיר שלו אך היתרון שלו הוא שאינו צמוד מדד ויש לו נקודת יציאה בכל חמש שנים.
בכל אחד ממסלולים אלה הריבית משתנה, אולם קשה לחשב טווח ריביות צפוי, כי הריביות עולות.
מה נכלל בתוך תמהיל משכנתא
כאשר רוצים לקחת משכנתא יש לבדוק בין שני בני הזוג מהי רמת ההכנסה הממוצעת בבית ולפי כך להציב רף המעיד על החזר חודשי מתאים ונכון לרמת ההכנסה הספציפית, בנוסף ישנם פרמטרים נוספים שיש לקחת בחשבון וזה מה סך ההוצאות החודשיות, האם יש ילדים, מקום המגורים, רמת מחייה וכן הלאה. נכון שאת העתיד לא ניתן לחזות מראש אבל בכדי לבנות תמהיל משכנתא, רצוי פחות או יותר לדעת מה ההתפתחויות העתידיות של המשפחה אם זה רמת ההכנסה שאולי תגדל, ילדים שמצטרפים למשפחה וכן הלאה. כמובן שיש עוד מגוון פרמטרים שציריכם להילקח בחשבון אבל כאמור כל אחד לוקח משכנתא באופן אחר ולכן גם תמהיל המשכנתא משתנה בין אדם לאדם.
התאמת תמהיל משכנתא
ההחלטות החשובות בחיים לא לוקחות בין רגע ואחד מן ההחלטות הללו זה לקיחת משכנתא, כאשר נמצאים בתהליך כזה יש לבחון היטב את הדברים ולבדוק בכדי שהתאמת ההלוואה תהיה בדיוק לפי הצרכים שלכם. כמו שלא כולם נראים, חושבים, מדברים אותו דבר, כך גם בתחום המשכנתאות כדי שהמשכנתא תהיה בריבית טובה, ובהחזר חודשי שניתן לעמוד בו ללא חשש יש לבחור את המשכנתא בקפידה ובדייקנות רבה. כדי שתהליך כזה יהיה הרבה יותר קל ופשוט יש לפנות ליועץ משכנתאות שלפי רמת הכנסה, מצב משפחתי, אם יש חסכונות, וכדומה הוא יוכל להתאים את המשכנתא כמו כפפה ליד באמצעות תמהיל משכנתא, ובכך להעניק לכם מרווח נשימה שתדעו שהסכום המסוים הזה יהיה ההחזר החודשי הקבוע. ראוי לציין, כי הדבר רלוונטי מאוד במקרה בו אתם רוכשים דירה בפעם הראשונה, כיוון שאז רצוי לבצע ייעוץ בנושא משכנתא לדירה ראשונה.
ייעוץ מקצועי להתאמת תמהיל משכנתא מומלץ
לכל אחד יכול להיות תמהיל משכנתא מומלץ ומותאם אישית אבל בכדי שזה יקרה חשוב מאד להתייעץ עם מומחים ומנוסים בנושא על מנת לבדוק את כל הפרטים ההכרחיים על מנת לתת תמהיל נכון ומתאים ביותר. אז אם אתם נמצאים במקום של לקיחת משכנתא ולא יודעים איזה מסלולים הם הכי יתאימו לכם, או במידה ואתם זקוקים לקו מנחה ומלווה ללקיחת משכנתא ,
יש לכם מקום אצלנו! צחי גרוסמן בעל משרד ייעוץ משכנתאות מומחה ובכיר מעל עשור. כאן תוכלו למצוא את כל הפרטים בתחום לקיחת משכנתא, החזרי משכנתא, תמהיל משכנתא וכדומה.
מהם הגורמים המשפיעים על התמהיל?
כשמדברים על תמהיל משכנתא מדברים למעשה על הכדאיות לבחור במסלול משכנתא מסוים, שכן יש הרבה מאוד מסלולים והם שונים אחד מהשני בלא מעט פרטים. בסופו של דבר מה שחשוב במשכנתא זה שתיקחו הלוואה שאתם יכולים לעמוד בה בנוחות בחיי היום יום שלכם, ולכן התמהיל יכול להיות תלוי בלא מעט גורמים, כמו לדוגמא:
- על כמה עומדת ההכנסה החודשית המשותפת שלכם?
- על כמה עומדת ההלוואה שאתם צריכים לקחת?
- עם איזה סוג של ריבית אתם רוצים לקחת את המשכנתא שלכם?
- לכמה שנים אתם רוצים לפרוס אותה?
כל הדברים האלה יכולים להשפיע על השאלה האם תמהיל משכנתא מסוים יכול להתאים גם לכם או לא, ועל מנת שתוכלו לקבל מושג טוב יותר לגבי הנושא כדאי יהיה לפנות אל המומחים. כמו כן, בתמהיל המשכנתא צריך גם לקחת בחשבון את התוכניות שלכם לעתיד ולא רק את המצב שלכם היום, כי מה עם הגדלת המשפחה וההוצאות שצעד כזה גורר? כל הדברים האלה ישפיעו על היכלות שלכם להחזיר את ההלוואה החודשית לבנק ולכן יש לקחת בחשבון נתונים רבים כשבוחרים את תמהיל המשכנתא המומלץ.
האם יש הגבלות על תמהיל משכנתא?
חשוב לדעת כי בנק ישראל הגביל את האפשרות לשלב בתמהיל המשכנתא מסלולים משתנים בתדירות של פחות מחמש שנים. מה שאומר שאי אפשר לקחת מעבר לשליש מהמשכנתא בפריים או במטבע חוץ, כיוון שהם מסלולים שההסכמים שלהם משתנים בתדירות גבוהה מאוד. בנוסף הקו המנחה הברור של הבנקים אינו מאפשר לקחת תמהילים משתנים בתדירות גבוהה ביותר משליש מהמסלולים המשתנים, שתדירות השינוי שלהם פחותה מחמש שנים. לכן לפחות שתי שליש מהמשכנתא צריכים להיות במסלולים שאינם משתנים כאשר אתם מרכיבים את תמהיל המשכנתא המומלץ שלכם. כמובן שרוב האוכלוסייה תחתור לכך שהיא תיקח את תמהיל המשכנתא האופטימלי, אך האם יש דבר כזה? אם ברצונכם לקחת תמהיל משכנתא חשוב שתדעו כי אין אדם שיוכל לצפות כמה יהיה המדד וכמה יהיה הפריים וכמה יהיה המטבע חוץ בשנים הבאות, לכן אי אפשר לקרוא לשום תמהיל משכנתא מומלץ תמהיל אופטימלי, מכיון שבכל תמהיל יש סיכון וסיכוי.
ניהול סיכונים
את נושא תמהיל משכנתא ניתן להבין טוב יותר, גם ובמיוחד דרך הגישה שמכונה "ניהול סיכונים". זה הוא מונח אשר נפוץ בעולם העסקים בעיקר, אך הוא רלוונטי בהחלט גם לעולמות אחרים ובוודאי לחיים הפרטיים של כולנו. כולם נתקלים במוקדם או במאוחר בסיכונים שונים. משקיעים בשוק ההון למשל (כולל אנשים פרטיים) לא רק עשויים להרוויח, אלא הם מתמודדים כל הזמן, גם עם סיכון משמעותי להפסד. למעשה, הפסד מסוים במהלך השקעות, כמעט ברור מאליו. לכן, משקיעים נוהגים להשקיע בכיוונים שונים במקביל, במסגרת "תיק השקעות" מגוון. כאשר ערוץ השקעה אחד חווה הפסדים, בערוצים האחרים לרוב המצב יהיה שונה. תודות לכך, ערוצי ההשקעה השונים מאזנים זה את זה ומפחיתים את הסיכון הכולל להפסדים גדולים. באופן דומה, מי שמחזיר משכנתא לא יכול לצפות סיכונים כמו עליית מדד, אשר תגרום לעליה בריבית שהוא יידרש לשלם. בכדי לצמצם סיכון זה, מחזירים את המשכנתא גם בערוצים שלא תלויים בשינויי המדד.
מדוע לקחת סיכון?
נשאלת השאלה, מדוע בכלל לקחת סיכונים לגבי החזרים, מבחינת שינויים עתידיים שאנחנו לא יכולים לצפות? האם ניתן להחזיר את המשכנתא ללא תלות בשינויים כאלה? התשובה חיובית.
משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה (קל"ץ) למשל, הוא מסלול החזר שבו מחזירים את המשכנתא בתשלומים קבועים, ללא תלות בשינויים מסוג זה. אז למה שלא להחזיר את כל המשכנתא במסלול כזה? מדוע בכלל "לקחת סיכון" בנושא כזה, באופן שדורש הסתייעות בתהליך תמהיל משכנתא לשם איזונו? התשובה היא, שהיכן שאין "סיכון" כזה בהחזר המשכנתא, גם אין הסכמים אופטימאליים מבחינת חסכון מרבי בגובה ההחזרים. אם נחזור לדוגמה של מסלול המשכנתא בריבית קבועה ולא צמודה, ניתן לומר ש"מפסידים" בו בוודאות בשני אופנים לפחות: ראשית, לא נהנים מירידות במדדים. שנית, מי שנותנים הלוואות משכנתא במסלול זה, מתמחרים אותו באופן יקר יחסית. כך שזה כמו בעולם ההשקעות בשוק ההון – סיכון וסיכוי הולכים יד ביד וחשוב "לנהל סיכונים".
משכנתא הכי זולה: האם זה מה שצריך לחפש?
"הכי זולה" יכולה להיות שתי משכנתאות שונות: זו עם ההחזר החודשי הנמוך ביותר, או זו שבה תשלמו הכי מעט לאורך כל התקופה. בדרך כלל אלה לא אותה משכנתא. החזר חודשי נמוך מושג לרוב בתקופה ארוכה או במסלולים צמודים ומשתנים, ואלה מייקרים את הסכום הכולל ומוסיפים סיכון.
לכן משווים לפי שלושה דברים ביחד: ההחזר החודשי, סך התשלומים הצפוי, ורמת הסיכון שנוחה לכם. ההבדל בין מסלולים יכול להגיע למאות שקלים בחודש ולעשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
איך מגיעים לתנאים הטובים ביותר?
- משא ומתן על הריבית. הריבית בכל מסלול פתוחה למשא ומתן, במיוחד כשיש הצעות מכמה בנקים.
- החזר שמתאים ליכולת שלכם. משכנתא זולה על הנייר שההחזר שלה מכביד, תעלה לכם ביוקר אם תצטרכו למחזר או להקפיא אותה.
- גמישות לעתיד. אפשרות לפרוע מוקדם, למחזר או להקפיא תשלומים בעת הצורך שווה כסף לאורך השנים.
תמהיל משכנתא- לסיכום
משום שהמסלולים שונים זה מזה כדאי לקבל ייעוץ מקצועי מטעם יועץ משכנתאות מוסמך. הוא יבדוק את מסלולי המשכנתא השונים ויסייע לכם לחשב איזה מסלול משתלם עבורכם יותר. לעתים פרט קטן במסלול המוצע יכול להשפיע במשך שנים על גובה ההחזר החודשי, ולכן בחירת תמהיל משכנתא נכון הוא קריטי. צחי גרוסמן הוא יועץ מנוסה ויסייע לכם בכל הקשור לבחירת משכנתא מתאימה. נשמח לענות לכם דרך האתר או טלפונית בכל עת.
