כמה הון עצמי צריך למשכנתא
האם אתה מתכנן לרכוש בקרוב דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה?
האם ידעת כי הבנק אינו מעניק משכנתא בגובה 100% מערך הנכס?
ובכן, כדי לרכוש דירה לצרכי מגורים או השקעה עליך לגייס הון עצמי מינימלי.
אם אתם זוג צעיר העומד לרכוש דירה ראשונה תוכלו לקבל משכנתא עד 75% מערך הנכס ואת יתרת התשלום עליכם לגייס ממקורות הון עצמי, לעתים בעזרת ההורים ובעזרת הלוואות ממקורות נוספים.
אם בכוונתך לרכוש דירה לצרכי השקעה עליך לגייס הון עצמי בשיעור של לפחות 50% מערך הדירה, בהתאם להנחיות החדשות של בנק ישראל שתפקידו לפקח על הבנקים ועל שוק המשכנתאות בארץ.
תוכן עיניינים
הון עצמי מינימלי לקבלת אישור למשכנתא
אחת הבדיקות שיועץ המשכנתאות בבנק מבצע היא הערכת ההון העצמי שיש ללווה למטרת רכישת הנכס בו הוא מעוניין.
כדי לחשב הון עצמי יש לקחת בחשבון את כל הכספים הנזילים העומדים לרשותך, לרבות כסף מזומן בבית ובבנק, חסכונות בבנק,
כספים המושקעים דרך תיק השקעות במניות בבורסה ובפורקס, הלוואות שניתן לקבל על חשבון קרן פנסיה, קופת גמל,
קרן השתלמות וביטוח מנהלים, כספים שהובטחו לך מההורים ועוד. עם זאת, ראוי להדגיש כי לא חייבים לפדות כספים מחסכונות או מתיק השקעות המשיג תשואה גבוהה מאחר ויתכן בהחלט כי עדיף לך להגדיל את המשכנתא.
כאמור, על פי התקנות החדשות של בנק ישראל כל רוכש דירה ראשונה נדרש להעמיד הון עצמי בגובה של לפחות 25% מערך הנכס שברצונו לקנות.
כלומר, אם בכוונתך לרכוש דירה ראשונה למגורים שעלותה בשוק 1.3 מיליון ₪, עליך להעמיד הון עצמי מינימלי בגובה של 325,000 ₪.
במידה ואתה מוגדר כמשפר דיור, כלומר ברשותך נכס וברצונך למכור אותו כדי לעבור לגור בדירה חדשה ומרווחת יותר,
עליך לגייס הון עצמי בגובה 30% מערך הדירה שברצונך לקנות. במידה ואתה מעוניין לרכוש דירה למטרת השקעה כדי להשכיר אותה עליך לגייס הון עצמי מינימלי בגובה של 50%.
מחירי הדיור ממשיכים לעלות
בשנים האחרונות חלה עליה משמעותית במחירי הדירות בארץ, נתון זה מקשה על זוגות צעירים ומשפרי דיור לרכוש נכס חדש,
וחלום הדירה הולך ומתרחק מרבים. ככל שמחירי הדיור ממשיכים לעלות הרי הלווה נדרש לגייס ולהביא יותר הון עצמי מהבית,
ורבים מתקשים בכך. בעקבות הקושי לגייס הון עצמי מינימלי צצו פתרונות חדשים באמצעותם ניתן לעקוף את המגבלות של בנק ישראל, לדוגמה לקיחת הלוואה על חשבון כספי הפנסיה ועל חשבון חסכונות לטווח ארוך, בין היתר קרנות השתלמות, קרן פנסיה, ביטוח מנהלים, קופות גמל וכיוצא בזה.
בנוסף, במידה וכספך מושקע בחסכונות לטווח ארוך בבנק ניתן לפנות לבנק כדי לקחת הלוואה על חשבון הכסף בתכנית החיסכון,
עם זאת יש לזכור כי הלוואות אלה נחשבות ליקרות יחסית ולא בהכרח משתלם לפעול כך.
פתרון נוסף המאפשר לך לעקוף את המגבלות של בנק ישראל ולגייס יותר הון עצמי הוא בעזרת לקיחת הלוואות לכל מטרה מבנקים אחרים או מחברות מימון חוץ בנקאיות, ביניהן חברות כרטיסי אשראי וחברות מימון פרטיות הפועלות בהיתר ממשרד האוצר.
אופציה נוספת היא להיעזר בהורים ולקחת הלוואה אטרקטיבית כנגד שעבוד הנכס שלהם, ובמקרה בו רוכשים דירה חדשה מקבלן ניתן להיעזר בהלוואות קבלן כדי לגשר על הפערים.
הקלות בהחזרים
נושא ההון העצמי שדרוש למשכנתא, הוא בין הדברים שמכבידים ומסבכים שאלות בנידון – האם נוכל להרשות לעצמנו? האם נצליח לעמוד בהחזרי ההלוואות השונות (המשכנתא ואחרות)? האם בעתיד, עם השתנות תנאים אישיים ואחרים, עדיין נוכל לעמוד בכך? לכן, היבט אופן החזר הכספים שלווים משמעותי מאוד. החדשות הטובות הן, שיש בו גמישות לא מעטה וכדאי מאוד להתעמק באפשרויות אלה ולהבטיח, שמנצלים אותן באופן מיטבי.
בתחום ההלוואות בכלל, יש למשל את מושג “הלוואות הבלון”. במסגרת המשכנתא עצמה, ניתן להגדיר שהתשלומים יבוצעו בצורות שונות. שתי השיטות הנפוצות ביותר, מכונות החזר קבוע (“לוח שפיצר”) והחזר קרן שווה. בגישת ההחזר הקבוע, גם קרן ההלוואה וגם הריבית מוחזרות בסכום חודשי קבוע. לרוב, גישה זו יוצאת גם הזולה ביותר. בשיטת ההחזר שמכונה “קרן שווה”, ההחזר על הקרן קבוע ועל הריבית הוא מצטמצם בהדרגה. מתחילים לרוב מסכומי החזר גבוהים יותר מאשר בשיטת החזר קבוע ובהמשך, גובה התשלום החודשי יורד בהדרגה.
עוד גישה של הקלות החזרים, היא להקפיא אותם לזמן מה. הדבר עשוי להיות שימושי בהתחלה או בתקופות שונות, שמסתברות כלא קלות מבחינה כספית. הדבר מכונה “תקופת גרייס” ומדובר בדחיית חלק מהתשלום לעתיד, כאשר במהלך התקופה המדוברת, משלמים חלקית או שלא משלמים בכלל.
חשיבות ההתעמקות בפרטים
הלוואות אינן דבר יוצא דופן עבור האדם הממוצע, אך משכנתא היא “ליגה אחרת”. מדובר בסכומי כסף ובטווח זמן, הרבה יותר “כבדי משקל” לרובנו. מסיבות אלה, כאן במיוחד חיוני ומשתלם להתעמק בפרטי הפרטים ולהבטיח, שאתם באמת מבינים כל נקודה משמעותית. כך בשאלה כמה הון עצמי צריך למשכנתא או בכל שאלה רלבנטית אחרת. יש כאן השלכות משנה רבות, שיש לבדוק בנחת. למשל, יכולת החזר ההלוואות שתהיה לכם בעתיד. נכון הדבר, שתחזיות לעתיד הן תמיד בעירבון מוגבל. מבחינה זו ולא רק, כדאי לקחת בחשבון את האפשרות השימושית של “מחזור משכנתא”. פעולה זו, עשויה להקל במקרה שבו יכולתכם להחזיר הלוואות תיפגע. היא גם מספקת אפשרות (לעתים משתלמת מאוד), להתאים את המשכנתא לתנאים עדכניים, כמו הריבית במשק.
לייעוץ מקצועי ולמידע נוסף בנושא כמה הון עצמי צריך למשכנתא, השאר פרטים באתר ונחזור אליך בהקדם.

