---

כשאומרים החזר משכנתא מתכוונים לסכום אותו תצטרכו לשלם כל חודש על מנת להחזיר את ההלוואה שלקחתם. חישוב נכון ומדויק ככל הניתן של ההחזר חשוב וקריטי, מהסיבה שהמשכנתא תלך איתכם שנים ארוכות, ואתם צריכים להתכונן לכל תרחיש על מנת להימנע מנזקים עתידיים.

איך מחשבים את תשלום המשכנתא?

על מנת לחשב את ההחזר החודשי תקחו בחשבון מספר מרכיבים: סכום קרן המשכנתא, הריבית, תקופת ההלוואה וסכום הביטוח.

קבעו את קרן המשכנתא שלכם

הקרן היא למעשה הסכום הכולל של ההלוואה אותה אתם לווים מהבנק. את הסכום הזה מחשבים באמצעות עלות הדירה אותה אתם רוצים לרכוש, פחות ההון העצמי הקיים שלכם, ומקורות מימון נוספים.

חשבו את סכום הריבית החודשית

עליכם להחליט איזה מסלול ריבית אתם לוקחים. ריבית המשכנתא מתחלקת ל-4 מסלולים שונים: מסלול ריבית קבועה, מסלול ריבית צמודה – קבועה, מסלול ריבית צמוד, מסלול ריבית משתנה. הריבית זהו המרכיב המרכזי בסוף ההחזר החודשי ולכן יש להחליט על כך עם נתונים מדוייקים.

חשבו את מספר התשלומים

מספר התשלומים שלכם הוא קריטי לחישוב ההחזר החודשי, ולחישוב הריבית. ככל שתהיו מדויקים יותר, תימנעו מבעיות והפתעות לא צפויות. 

חשבו את סכום הביטוח

ביטוח חיים או ביטוח מבנה המשכנתא נועדו במטרה לבטח גם אתכם וגם את הבנק בתקופת ההלוואה. ביטוח מבנה מכסה אתכם במקרים של נזקים למבנה הבית או הדירה שרכשתם, ואילו ביטוח חיים למשכנתא מבטיח לבנק החזר יתרת ההלוואה במקרים של מוות של הלווים.

מה זה מיחזור משכנתא והאם הוא ישפר גם את הריבית?

 מיחזור משכנתא זהו למעשה תהליך בו משפרים את המשכנתא הישנה, והופכים אותה לחדשה וטובה יותר עבור מצבכם העדכני. השינויים המוכרים כ-מיחזור משכנתא הם קיצור או הארכה של תקופת המשכנתא או שינוי מסלול המשכנתא הישן שלכם למסלול אחר.

על מנת לבצע מיחזור משכנתא, מומלץ לבדוק האם בכלל כדאי לכם למחזר במצבכם הנוכחי. במידה וממחזרים את המשכנתא באופן נכון ועם ליווי של יועץ משכנתאות פרטי היא בהחלט תשפר גם את הריבית.

אלה שלושה טיפים שימושיים לגבי מחזור משכנתא: ניתן למחזר גם את ביטוח המשכנתא. מסלולי משכנתא שונים עשויים להגדיר קנס לגבי מחזור. ניתן למחזר מסלולים ספציפיים במשכנתא.

אגב, כמה מסלולים במשכנתא אתם בכלל צריכים? מחד, ישנם לרוב שלושה או ארבעה מסלולים במשכנתא האופיינית. מאידך, זה לא חייב להיות כך והדבר תלוי בשיקוליכם האישיים. ובכלל, כדאי לא לקחת שום דבר כמובן מאליו בנושא המשכנתאות, מאחר שכל שינוי קטן, יכול לעשות כאן כידוע הבדל גדול.

 

מחזור משכנתא – עניין של תזמון

מחזור משכנתא הוא צעד שנמצא למעשה כולו בשליטתכם – מותר למחזר מתי שתרצו (וכמה פעמים שתרצו) וניתן לתזמן זאת לנקודת הזמן הטובה ביותר עבורכם. ואכן, תזמון מחזור המשכנתא עשוי להיות משמעותי מאוד. ניתן לתזמן זאת לנקודות יציאה ללא קנס אם ישנן ובכך לחסוך כסף רב. כמו כן, התזמון תלוי כמובן במצבכם הכספי. שיקולים אישיים נוספים עשויים להיות למשל מעבר דירה.

עוד היבט חשוב מאוד, הוא שאתם יכולים ואף מומלץ, לבדוק את כדאיות המחזור באופן קבוע. אפילו פעם בשנה. זו אולי עבודה לא מעטה לעשות זאת היטב, אך הדבר עשוי להשתלם מאוד, כאשר לוקחים בחשבון את סכומי הכסף הגדולים שבהם מדובר.

 

מחזור משכנתא – כמה סיבות טובות

בגלל שלא קל להחזיר – לעתים, אנשים לוקחים משכנתא ומתחייבים להחזרים חודשיים בגובה מסוים ובהמשך, מצבם משתנה ולא קל להם לעמוד בכך. אם השינוי הוא פתאומי, ייתכן שתתאים לכם יותר אפשרות ה”גרייס” (ראו כאן בהמשך). במידה ולא, אם יש לכם את הזמן לבדוק אפשרויות בנחת, כדאי לבדוק את האפשרות של מחזור משכנתא.

בגלל שקל יותר להחזיר – לעתים קורה ההיפך ויכולת החזר ההלוואה דווקא גדלה. במצבים כאלה, האפשרות להחזיר אותה יותר מהר, עשויה לצמצם את הריבית שתשלמו ותודות לכך, את העלות הכוללת של המשכנתא.

שינוי פרמטרים במשכנתא עצמה – מחזור משכנתא, מספק הזדמנות לשנות פרמטרים שונים במשכנתא באופן שיותר נוח לכם. זאת, לא רק לגבי גובה ההחזר החודשי. גובה הריבית במשק למשל, הוא דבר שעשוי להשתנות בכלכלה המקומית ובעקבותיו, ישתנו השיקולים שלכם בלקיחת המשכנתא. ייתכן שאתם מעוניינים לקחת משכנתא מגורם אחר – גם את זה תוכלו לעשות במסגרת מחזור משכנתא.

שינויים נוספים – עשויים להיות למעשה עוד כמה וכמה סוגי שינויים נוספים, אשר משנים נסיבות באופן שעשוי להפוך מחזור משכנתא לכדאי. נסיבות אישיות כמו גירושין, שינוי בשווי הדירה, מעבר דירה, הן כמה דוגמאות לכך.

משא ומתן – עוד כדאי לזכור, שכל מחזור משכנתא מספק לכם הזדמנות לקבל הצעות מגורמים שונים ובכך, להתחיל במשא ומתן על התנאים.

 

גרירת משכנתא

מלבד מחזור משכנתא, ישנו גם ההליך האפשרי של “גרירת משכנתא”, אשר עשוי להשליך על חישוב ההחזר. מדובר על מצב שבו רכשתם דירה נוספת, מלבד זו אשר עליה אתם משלמים כעת את המשכנתא הנוכחית. במצב כזה, ניתן למשכן עבור המשכנתא את הנכס החדש, במקום את הישן. כלומר, “לגרור אותה” (וזה מקור הביטוי) אל הנכס החדש. כמובן, הכדאיות של ביצוע מהלך כזה, תלויה בתנאי המשכנתא הקיימת. אם הם טובים מספיק לדעתכם, אולי תרצו להעביר אותה לדירה החדשה. אם לא, אולי תרצו למחזר משכנתא או לשנות משהו בפרטי ההחזר של המשכנתא הקיימת. בכל מקרה, לאור החשיבות של לקיחת החלטות כאלה, חישוב החזר משכנתא חודשי צריך להיעשות בתשומת לב. כמו כן, תמיד מוטב להיעזר ביועץ מומחה.

 

טיפים מסייעים

משתנים קטנים עם השפעה גדולה – גובה הריבית במשק ושערי המט”ח, הם אלמנטים שמהווים חלק מחישוב החזר המשכנתא. חשוב לקחת בחשבון, שהם עשויים להשתנות בהמשך במידה שתשפיע מאוד. גם שינויים קטנים יחסית בהם, עשויים להתבטא משמעותית בגובה ההחזר החודשי ולהצטבר לאורך זמן לסכומים כספיים גדולים.

התעמקות במסלולים – יש מסלולי משכנתא בסיסיים שמוכרים היטב בציבור, דוגמת מסלול בריבית צמודה למט”ח. או מסלול ריבית קבועה ולא צמודה (אשר מכונה קיצור קל”ץ), שיסייע לכם לקבל יציבות בהחזרים. מעבר לכך, יש מגוון רחב למדי של מסלולים נוספים, מיוחדים. לשם ההמחשה: מסלול בריבית צמודת מט”ח, שבו קרן המשכנתא תוצמד לשערי מט”ח (דולר או אירו) והריבית תוצמד אל “ריבית הליבור”. זה הוא למעשה נושא מורכב למדי, אך חשוב ביותר, לאור ההשלכות הכספיות הכבדות של הבחירה שתעשו. לכן, מומלץ להקדיש די זמן להתעמקות בכך ומוטב גם להיעזר ביועץ.

איזון סיכונים – את המשכנתא לוקחים כאוסף מסלולים, אשר מכונה “תמהיל “. אחד ההיבטים החשובים ביותר של בחירת מסלולים אלה, הוא לבחור אותם באופן כזה, שבו תצומצם השפעת שינויים שמתרחשים לרעתכם. נאמר למשל שעלה המדד, באופן שגורם לעליה בתשלומים החודשיים של המשכנתא (ובסך הכול שתשלמו עליה). אפשר לבחור שילוב מסלולים, שבו שינוי כזה ישפיע לרעה רק על אחד מהם.

מחשבונים בעירבון מוגבל – ישנם מחשבוני עזר שונים, אשר מסייעים לחשב את החזר המשכנתא. כלים אלה נוחים ושימושיים בכדי לקבל מושג כללי, אבל מומלץ שלא להסתפק בהם, אלא לגשת ליועץ מקצועי. זאת, מאחר שהם כלים לשימוש כללי, שמעצם טבעם לא לוקחים בחשבון נסיבות אישיות שלכם ספציפית. חוסר דיוק קטן עם תוצאות ממחשבון כזה, מאוד לא רצוי, כאשר מדובר על החזרת ההלוואה הגדולה ביותר שתיקחו כנראה בחייכם.

לשאול ולהבין – תחום המשכנתאות הוא תחום מורכב למדי, עם עולם המונחים המיוחד שלו ומגוון מונחים מתחומים שקרובים אליו, כמו עולמות הכספים והבנקאות. מי שלוקח משכנתה לראשונה ולא רק, עשויים להיתקל בלא מעט מונחים לא ברורים. לוח שפיצר, הלוואת בלון, תקופת הקפאה (“גרייס”) – חשוב להבין לעומק, כל מושג כזה שרלוונטי למצבכם.

שתי שיטות מקובלות

יש שיטות רבות לחישוב גובה החזר משכנתא. אלה שתי דוגמאות בולטות במיוחד:

החזר קרן שווה – בגישת החזר זו, תשלום ההחזר על קרן ההלוואה הוא בסכום קבוע בכל חודש. תשלום הריבית של ההלוואה, נעשה בסכום אשר הולך וקטן לאורך הזמן. כתוצאה מכך, הסכום הכולל שמשלמים בכל חודש לשם החזר המשכנתא, כמובן הולך ומצטמצם. כמו כן, סכום הריבית הכולל אשר משלמים בסך הכול על המשכנתא כולה, יוצא יחסית נמוך.

לוח שפיצר, החזר קבוע – שיטת “לוח שפיצר” ידועה גם בשם שיטת “החזר קבוע”, מסיבה פשוטה: מחזירים בה את הריבית וגם את הקרן, בסכום קבוע. זאת, לכל אורך תקופת ההחזר. נשמע פשוט וברור, לא? זה בדיוק הרעיון. החזר בגישת לוח שפיצר / החזר קבוע נפוץ במיוחד, מסיבות מובנות. חישוב החזר משכנתא הופך בעזרתו לפשוט יותר, קל לצפות קדימה את ההוצאות שהדבר יגרום וגישה זו יוצאת גם בדרך כלל זולה יחסית, בסיכומו של דבר ובטווח הארוך.

 

דגשים חשובים

אלה כמה נקודות חשובות, לגבי השיטות שהזכרנו עד כאן (החזר קרן שווה, לוח שפיצר / החזר קבוע) ושיטות נוספות:

חשיבות ההתאמה האישית – לשיטות אלה יש מאפיינים ידועים, יתרונות וחסרונות. עם זאת, חשוב שלא להחליט לגביהן במהירות ולפי נקודות כלליות כאלה, אלא לראות באיזו מידה הן מתאימות, למצבכם הספציפי. מה הוא החזר משכנתא חודשי מומלץ? באילו שיטות כדאי לעשות זאת? מה הוא תמהיל המשכנתא הטוב ביותר? התשובות לכל אלה, הן בסופו של דבר מאוד אישיות.

לקחת בחשבון הצמדות – כמו כן, ככל שההלוואה כרוכה בהצמדה כלשהי, גם היבט זה נלקח בחשבון בחישוב.

לקחת בחשבון את הסכום ההתחלתי – בהחזר בשיטת קרן שווה, הסכומים החודשיים שתצטרכו לשלם יהיו בהתחלה גבוהים במיוחד (יחסית לתשלום בשיטות האחרות). חשוב לקחת זאת בחשבון כמובן.

התמונה הגדולה – השיקולים השונים שהעלנו עד כאן, מחדדים נקודה חשובה: כאשר מחשבים החזר משכנתא ובכלל עוסקים בתכנונים לגבי נושא זה, חשוב מאוד לחשוב לטווח רחוק ולראות את התמונה הגדולה. כלומר, לחשוב היטב ובנחת, האם וכיצד ואריאציות שונות על נושא המשכנתא, תהיינה יותר או פחות מתאימות לאורח חייכם – הכנסות, הוצאות, רמת חיים, הלוואות אחרות וכדומה. חשוב מאוד כמו כן, לקחת בחשבון שתכניות ונסיבות שונות בהכרח משתנות. ומאחר שמשכנתא היא עניין אשר כרוך בהתחייבות לשנים רבות וגם בסכומי כסף גדולים, מוטב שלא לקחת החלטות בנידון בפזיזות.

 

הלוואות “בלון”

בהקשר שיטות החזר משכנתא, עוד מונח מעניין וחשוב שאתם עשויים לשמוע הוא הלוואות מסוג “בלון”. הלוואות אלה, מכונות לעתים גם בשם הלוואת Bullet (“הלוואות בולט”). במבט על, הלוואות אלה עשויות לספק לכם הקלה בהחזרים בצורות שונות, בעיקר בתחילת תקופת ההלוואה. תודות לכך, ניתן להתחיל להשתמש מיידית בנכס שרוכשים וגם להיות במצב כספי טוב יותר בשלב התחלתי זה. אפשרות כזו לא מתאימה בהכרח לכל אחד, אבל היא עשויה להתאים במצבים מיוחדים.

“הלוואת בלון מלא” – זו היא מעין הלוואת גישור, אשר תהיה חלק מהמשכנתא. התנאים המקובלים בלקיחתה, הם שלא תצטרכו להחזיר אותה במשך שנה עד שלוש שנים ואז, תידרשו להחזיר אותה בבת אחת. גם את הקרן וגם את הריבית.

הלוואת בלון חלקי – אם יש “בלון מלא” ברור שיש גם “בלון חלקי”. במה מדובר? כאן אתם משלמים בכל חודש את הריבית של ההלוואה, בתוספת הפרשי הצמדה. מה עם הקרן? תשלמו רק בסוף התקופה המוסכמת.

מהם חסרונות הלוואות הבלון? ראשית, חסרון משמעותי מאוד, הוא סוג הריבית: ריבית דריבית. כך שזו יוצאת בשורה התחתונה הלוואה יקרה למדי. היתרון של יכולת לשלם רק בסוף – כלומר, לא לשלם בהתחלה, עלול להפוך לחסרון גדול ואפילו קריטי מבחינה כספית. זאת, במידה ואין לכם את המשמעת העצמית, אשר נדרשת לעמוד בתכנונים עתידיים כאלה להחזר כספי גדול בעתיד. עוד אפשרות, היא שהנסיבות האישיות שלכם ישתנו בעתיד באופן כזה, אשר יפריע לכם לעמוד בהתחייבות הכספית הכבדה, של החזר הלוואת הבלון.

 

אגב, אם אתם זקוקים להקלות בתחילת תקופת לקיחת ההלוואה, אפשרות נוספת שתוכלו לקחת בחשבון היא אפשרות ה”גרייס”. למעשה, לא רק בתחילת לקיחת המשכנתא, אלא לכל אורך תקופת ההחזר שלה. מדובר על גישה שונה מעט, של הקפאת תשלומים זמנית. כלומר, דחיית המשך התשלומים, באופן זמני. אפשרות זו, עשויה להקל עליכם במצבים כספיים לא קלים. לעתים, מצבים כאלה מופיעים באופן לא צפוי ואז, טוב לדעת שיש אפשרות כזו, גם אם אתם לא זקוקים לה כעת. במהלך תקופת “גרייס” עליה הסכמתם עם הגוף שממנו קיבלתם את ההלוואה, לא תשלמו כלל או שתתבקשו לשלם רק את הריבית. חשוב לזכור, שהשאלה כמה החזר משכנתא תשלמו לחודש, היא לא השאלה החשובה היחידה. קל להתמקד בה ולעתים אין ברירה, אבל חשוב לזכור את התמונה הגדולה, של גובה סופי של תשלום המשכנתא כולה. בהקשר זה, שימו לב לנקודה הבאה: לאורך תקופות הקפאה כאלה, קרן ההלוואה ממשיכה לצבור ריבית. פירוש הדבר, הוא שתשלמו בסופו של דבר יותר על המשכנתא. כמו כן, האפשרות של לקיחת תקופת “גרייס”, תלויה בכך שאפשרות כזו כלולה בהסכם ההלוואה.

 

ייעוץ משכנתאות פרטי – מה זה כולל?

יועץ משכנתא יערוך בדיקה מקיפה יחד איתכם מהם מקורות המימון שלכם. בעזרת בדיקה מקיפה של ההון העצמי ומקורות המימון הנוכחיים עם צפייה של אחוז ההכנסה בעתיד הוא ימצא את המשכנתא המתאימה לכם. התהליך עם יועץ משכנתאות ייתן לכם מושג במה כרוכה לקיחת המשכנתא, וההחזר החודשי שלה לאורך שנים.

 

הערך המוסף שמביא יועץ מומחה, שווה עבורכם הרבה כסף ואף עשוי למנוע טעויות גדולות ועוגמת נפש לא מבוטלת. בהתייעצות עם יועץ המשכנתאות צחי גרוסמן למשל, תיהנו מניסיון מצטבר בייעוץ פיננסי מתקדם, של מעל לעשור. לצחי תואר שני במנהל עסקים למנהלים בהנדסה פיננסית ומימון וכן תעודת יועץ השקעות.

 

לסיכום

תהליך לקיחת המשכנתא הינו תהליך מורכב הכולל המון משתנים. חישוב ההחזר החודשי הוא קריטי לכם וייקבל באיזו רמת חיים תוכלו לחיות אחרי חישוב ההחזר וההוצאות הנוספות שלכם. משכנתא לא לוקחים על רגל אחת! ולכן מומלץ להיוועץ באיש מקצוע מיומן ואמין שאתם יכולים לסמוך עליו.

הגיע הרגע הגדול בחיים? מצאתם את הדירה הראשונה שלכם? או השנייה? חייגו עכשיו למספר 03-5017237 ותאמו ייעוץ ראשוני.